Dự án Sunshine City Sài Gòn: Khách hàng tham gia cuộc chơi may rủi?!

               Phối cảnh dự án Sunshine City Sài với những lời có cánh đang được rao bán với giá trên trời hơn 50 triệu/m2.

Bán nhà không móng?!

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM nhiều dự án xây dựng mọc lên, từ cao cấp đến bình dân đua nhau mở bán trong khi chưa có giấy phép của các cơ quan chức năng. Cần phải hiểu rõ, 1 dự án nhà ở, đặc biệt là chung cư muốn đủ điều kiện để bán hàng thì bắt buộc phải làm xong móng, có biên bản nghiệm thu hạ tầng, có thông báo đủ điều kiện kinh doanh, và được ngân hàng bảo lãnh.

Luật lệ là vậy, nhưng chủ đầu tư dự án và các đơn vị sàn liên kết bán hàng lại có những chiêu thức riêng, lách luật và qua mặt cơ quan chức năng tiến hàng huy động vốn từ khách hàng.

Dự án dự án Sunshine City Sài Gòn là một ví dụ điển hình. Dự án là sản phẩm đầu tay của Tập đoàn Sunshine Group, đại gia BĐS phía Bắc Nam tiến làm chủ đầu tư. Theo giới thiệu, Sunshine City Sài Gòn tọa lạc trên đường Phú Thuận (P. Tân Phú , Quận 7, TP.HCM) với diện tích hơn 99.000m2. Dự án này được quảng bá sẽ có 9 tòa tháp, mỗi tòa cao từ 26 – 38 tầng với các loại hình sản phẩm là căn hộ, officetel, penthouse. Thời gian khởi công dự kiến Quý IV/2018. Thời gian bàn giao dự kiến Quý II/2020.

Dự án này có giá không hề thấp so với mặt bằng trong khu vực, thậm chí giới chuyên gia nhận định nó có giá trên mây với hơn 50 triệu đồng 1m2. Tất nhiên, trên trang web của Sở Xây dựng TPHCM không có thông tin về dự án này đủ điều kiện được bán hàng.  

Mục sở thị, phóng viên đã liên hệ với nhân viên bán hàng tại dự án  Sunshine City Sài Gòn thì được nhân viên tư vấn: “Hiện bên em đang bán block S4 giai đoạn đầu, khách hàng có nhu cầu sẽ đặt cọc 100 triệu. đến ngày mở bán nếu khách đồng ý mua thì sẽ chuyển 100 triệu đồng vào hợp đồng cọc. Sau khi khách hàng thanh toán đủ 25% sẽ được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư”.

Theo ghi nhận thực tế, hiện dự án được quay tôn rào bên ngoài, bên trong vẫn còn là một bãi đất trống. Trong số 9 tòa tháp của dự án, mới chỉ có tòa S1 đang được xây dựng, 8 tòa còn lại vẫn chưa có dấu hiệu hình thành. Tuy nhiên, theo tìm hiểu hiện tại Sunshine Group đã mở bán tòa S4. Có nhiều ý kiến cho rằng, việc chủ đầu tư đang dồn hết tốc lực để triển khai xây dựng toà S1 là con bài nằm trong chiến lược bán hàng của Sunshine Group để bán được hàng cho 8 bloock còn lại.

Với thực tế như vậy, nhưng nhân viên bán hàng lại tự tin cam kết chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà dự kiến Quý II/2020 là một điều khó có thể xảy ra.

Quay trở lại câu chuyện chủ đầu tư lách luật huy động vốn của khách hàng, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho lý giải rằng, sở dĩ có việc mở bán sai luật là do DN bị “kẹt dòng tiền”. Ví dụ, khi thực hiện dự án DN đã bỏ ra rất nhiều tiền, mà cơ bản là “tiền vay bạc mượn” nên bị áp lực trả nợ rất lớn, khó lòng chờ đến làm xong móng và các thủ tục khác. Tuy nhiên, cách làm này sẽ thuận lợi khi thị trường tốt, còn như thị trường lao dốc thì dự án dễ rơi vào đình đốn, bởi vì tiềm lực tài chính yếu nên chủ đầu tư khó xử lý nếu xảy ra tình trạng đổ vỡ. 

Cuộc chơi may rủi

Nằm cách dự án  Sunshine City Sài Gòn không xa là dự án Đức Long Golden Land do công ty Vạn Gia Long – thành viên Tập đoàn Đức Long Gia Lai làm chủ đầu tư đang gặp phải nhiều khiếu kiện, khiếu nại từ khách hàng. 

Cũng áp dụng chung một công thức thu tiền trước của khách hàng rồi mới xây dựng, dự án Golden Land đang nằm “ trơ gan cùng tuế nguyệt” gần 2 năm qua. Theo tìm hiểu, khách hàng mua nhà tại đây cũng đã phải đặt bút ký với chủ đầu tư 1 hợp đồng đặt cọc và chấp nhận đóng 25% tổng giá trị căn hộ.

Không những đang gặp trục trặc về vấn đề tài chính, hiện nay nội bộ công ty Vạn Gia Long cũng đang “thay máu” đội ngũ ban lãnh đạo. Chính sự xáo trộn lớn này lại khiến cho khách hàng đứng ngồi không yên vì chưa biết đến bao giờ dự án mới tái khởi động và quyền lợi của khách hàng có còn được đảm bảo.

Mới đây, trong buổi làm việc với các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TPHCM, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, đã nêu lên thực trạng hiện nay có nhiều dự án theo quy định không được bán nhưng chủ đầu tư đã triển khai ký kết hợp đồng mua bán với người dân để huy động vốn, kể cả những dự án “chưa có gì hết đã rao bán”. Phó Chủ tịch UBND TPHCM Trần Vĩnh Tuyến đề nghị DN nắm vững và làm đúng theo quy định pháp luật khi triển khai dự án, vì thực tế đã có nhiều “vấn đề lịch sử” để lại rất khó giải quyết. Chẳng hạn, có những DN hoạt động không lành mạnh, đã ký bán cho người dân nhưng tiếp tục thế chấp ngân hàng, để lại những hậu quả rất lớn, cho đến nay chưa giải quyết dứt điểm.

Luật sư Lâm Hiền Phước – Công ty Luật QAP (Đoàn luật sư thành phố HCM) đưa ra lời khuyên dành cho khách hàng khi mua bán tại các dự án cần phải tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án đó. Theo luật sư Phước, những thông tin liên quan đến dự án bắt buộc chủ đầu tư phải công khai và khách hàng không quá khó để tiếp cận.

Cụ thể, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện nhất định như: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, ...; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tương tự như trên, Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định về việc chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư.

Trường hợp, dự án chưa đủ điều kiện mà Chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở… (có hiệu lực từ 15/1/2018). Theo đó, đối với hành vi này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng (Khoản 3 Điều 57); hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.

Ngoài ra, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng quy định về việc xử phạt đối với đơn vị môi giới về hành vi đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; hình thức xử phạt bổ sung  đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 12 tháng (quy định mới so với Nghị định 121/2013/NĐ-CP)

Lý giải vì sao chủ đầu tư và các đơn vị bán hàng biết sai nhưng vẫn bất chấp các quy định của Luật Kinh doanh BĐS tiến hành giao dịch với khách hàng, luật sư Lâm Hiền Phước – Công ty Luật QAP (Đoàn luật sư thành phố HCM) cho rằng: Trên thực tế, việc kiểm tra giám sát của các cơ quan chức năng còn bị buông lỏng dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp không ngại vi phạm các quy định của pháp luật nhằm huy động vốn trái phép hoặc sẵn sàng chịu xử phạt để đổi lấy những lợi ích lớn hơn. Hơn nữa, hiện nay việc xử phạt đối với doanh nghiệp môi giới (sàn giao dịch bất động sản) đối với hành vi nêu trên cũng chưa được các cơ quan có thẩm quyền áp dụng có hiệu quả nhằm chấn chỉnh doanh nghiệp môi giới, các sàn giao dịch bất động sản, nhằm tạo một thị trường minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người dân.

“Quy định về việc xử phạt đã có, việc quan trọng là các cơ quan chức năng cần chủ động trong việc kiểm tra giám sát nhằm phát hiện kịp thời hành vi vi phạm pháp luật. Đối với các doanh nghiệp cố tính vi phạm, tái phạm có thể áp dụng hình phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định để chấn chỉnh doanh nghiệp. Bên cạnh đó cũng cần có các biện pháp tuyên truyền, phổ biến để người dân nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để họ có thể tự bảo vệ mình. Việc công khai danh sách các doanh nghiệp vi phạm quy định về điều kiện mở bán cũng có thể xem là một hình thức răn đe có hiệu quả” Luật sư Phước cho biết thêm.

Minh Đức