Chuyên gia đề xuất giải pháp tháo gỡ "vòng kim cô" cho doanh nghiệp bất động sản
Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định rằng ba luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản sắp có hiệu lực, song các doanh nghiệp đang đối mặt với một số khó khăn. Nhiều đề xuất đã được đưa ra để giải quyết các vướng mắc này.
Tin liên quan
- Marina Central Tower: Biểu tượng thương mại đẳng cấp tại quảng trường ven sông của TP.HCM
Phát triển công trình xanh từ chính sách đến hành động và vai trò của doanh nghiệp tiên phong
Hạ tầng siêu kết nối tạo đà cất cánh cho thị trường bất động sản Quảng Trị
Công trình xanh cao tầng với chiến lược phát triển nhà ở đảm bảo chất lượng không gian sống và lợi ích môi trường
Tỉnh Hòa Bình chỉ đạo về loạt dự án nhà ở chậm tiến độ tại huyện Lương Sơn
» Những điểm mới đáng chú ý trong giao dịch bất động sản
» Doanh Nhân Vũ Minh Châu: Hành trình từ thất bại đến thành công trong sự nghiệp môi giới bất động sản
Vừa qua, báo Lao Động đã tổ chức hội thảo "Tháo gỡ 'điểm nghẽn', thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", tập trung vào nhiều nội dung thảo luận để làm rõ bức tranh thị trường và đề xuất các giải pháp phát triển.
Theo Báo Dân trí, một trong những nội dung đáng chú ý là phần tham luận của luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội. Chuyên gia pháp lý về bất động sản này đã thẳng thắn nêu lên những vướng mắc mà các doanh nghiệp gặp phải khi triển khai dự án dù đã có 3 luật mới được thông qua.
Ông cho biết hiện có 3 rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp trong việc triển khai dự án.
Để triển khai một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải đồng bộ nhiều loại quy hoạch như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, và chương trình phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc từ cổ phần hóa, họ phải tuân thủ thêm các quy định của Luật quản lý sử dụng tài sản công năm 2017 và các nghị định liên quan.
Kẹt quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa
Theo quy định, quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải có phương án sắp xếp nhà đất hoặc phương án sử dụng đất. Doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa phải sử dụng đất theo đúng phương án hoặc trả lại cho Nhà nước.
"Đây dường như là vòng kim cô mà doanh nghiệp không thể thoát được", ông Tuấn phát biểu.
Vấn đề đặt ra là khi doanh nghiệp thực hiện dự án phù hợp với tất cả các loại quy hoạch nhưng lại không phù hợp với phương án sử dụng đất trong quyết định cổ phần hóa. Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ban hành ngày 14/6/2019 quy định doanh nghiệp phải sử dụng đất đúng với phương án sử dụng đất, nếu không sẽ kiên quyết thu hồi.
Trong Luật Đất đai 2024 không có quy định nào về việc thu hồi.
Do vậy, quy định này tạo ra rào cản với doanh nghiệp khi phương án sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch hoặc ngược lại, dẫn đến tình trạng các dự án ách tắc, không triển khai được. Số lượng dự án như vậy không ít tại TP Hà Nội và TPHCM.
Do đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn đã đề xuất hai kiến nghị tháo gỡ.
Thứ nhất, Chính phủ tham mưu đề xuất xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung Điểm m Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch, kế hoạch có liên quan, chứ không nhất thiết phải theo phương án sử dụng đất trong quyết định cổ phần hóa. Hiện chưa có cơ chế điều chỉnh phương án sử dụng đất đó.
Thứ hai, cần có quy định sửa đổi Nghị định số 126/2017/NĐ-CP cho phép cơ chế điều chỉnh phương án sử dụng đất hoặc bổ sung phương án sử dụng đất trong trường hợp doanh nghiệp chưa có phương án.
Ông Tuấn cho biết đây không phải là vấn đề mới. Theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022), có 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất, và (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024, nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần "đất ở" mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Như vậy, các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư, dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và chương trình kế hoạch phát triển nhà ở. Cách tiếp cận hiện hành này tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Thực tế, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc đáp ứng yêu cầu về diện tích "đất ở" được nhận chuyển nhượng.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.
Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ như các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) không thể triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập và điều chỉnh quy hoạch.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất Chính phủ xem xét hoàn thiện và trình Quốc hội bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; đồng thời, trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại không có đất ở.
Quy hoạch chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc
Theo Báo Lao Động, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất, và (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc về cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh "tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000".
Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất, trách nhiệm lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết thuộc về ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.
Tại Điều 19 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2019, các chủ đầu tư của dự án được phép lập quy hoạch chi tiết 1:500. Nếu là chủ đầu tư, họ mới được lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2024, các doanh nghiệp thực hiện theo phương án chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải phù hợp với quy hoạch, không bắt buộc quy hoạch chi tiết.
Nhiều doanh nghiệp đã có quỹ đất phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp đấu thầu, đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế, các địa phương khi thẩm định các dự án này lại yêu cầu các chủ đầu tư phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là câu chuyện con gà và quả trứng.
Để phù hợp với các luật đã ban hành, luật sư Tuấn đề xuất điều chỉnh Điều 19 Dự thảo Luật Quy hoạch đô thị 2019 (sửa đổi) bổ sung các quy định cho phép các chủ đầu tư được thực hiện, đề xuất và xin phê duyệt quy hoạch 1:500 với những nhà đầu tư đã có quỹ đất, không thuộc trường hợp đấu thầu, đấu giá và phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.
Điều này sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc "phủ" quy hoạch và tránh tạo ra tình trạng lợi ích nhóm.
Tin khác
-
Tài sản sở hữu trí tuệ thúc đẩy gia tăng giá trị sản phẩm hàng hóa
-
Quê hương Xín Mần và hành trình giảm nghèo bền vững
-
Trường Tiểu học Chu Văn An: Vững vàng, tự tin bước vào năm học mới
-
Trường Đại học Kinh tế Nghệ An đón nhận Cờ thi đua của Chính phủ
-
Ford giảm giá toàn bộ xe trong tháng 10/2024
-
Nam A Bank 32 năm, tiếp tục phủ sóng mạng lưới miền Bắc
Công ty cổ phần cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh và VPBank l ký kết hợp đồng tín dụng
(THPL) - Ngày 4/10, tại Hà Nội, Công ty cổ phần cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đã ký kết hợp...05/10/2024 08:46:00Hoa hậu Mai Phương Thúy xin lỗi khán giả
Hoa hậu Việt Nam 2006 Mai Phương Thúy livestream giao lưu khán giả vào tối 3/10 trong tình trạng say xỉn, mới đây cô đã phải lên tiếng xin lỗi...05/10/2024 10:16:51Một phụ huynh bị phạt 8 triệu đồng vì đánh bạn của con
Ngày 4/10, Công an TP Tam Kỳ cho biết đã ra quyết định xử phạt hành chính 8 triệu đồng với 1 phụ huynh do có hành vi xông vào trường THCS Nguyễn...05/10/2024 08:30:37Tiến Linh nhường phạt đền cho đồng đội cũ của Neymar
Tiền đạo Nguyễn Tiến Linh cho biết vì muốn tiếp thêm tự tin cho Wellington Nem nên đã nhường tiền đạo Brazil đá phạt đền khi Bình Dương...05/10/2024 10:25:46
ĐỌC NHIỀU NHẤT
Quảng bá thương hiệu Việt
-
ROX iPark - Thương hiệu thu hút đầu tư FDI
(THPL) - Ngày 19/9, Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp toàn quốc đã chính thức khai mạc tại Hà Nội, thu hút sự tham gia của hơn 300 đơn vị trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực này. - Mừng 28 năm thành lập, VIB ưu đãi không giới hạn tri ân khách hàng
- Mở rộng thị trường miền Nam, DOJI khai trương trung tâm trang sức mới tại...
- Tiến tới phiên bản vượt trội trong bạn: Mọi ước mơ đều được khích...
Tôn vinh thương hiệu toàn cầu
-
Liên tục đổi mới trong phát triển sản phẩm số, Meey Group nhận “cú đúp” giải thưởng tại I4.0 Awards
(THPL) - Tại lễ biểu dương Top công nghiệp 4.0 Việt Nam năm 2024 (I4.0 Award) vừa diễn ra vào ngày 27/9 tại Hà Nội, doanh nghiệp tiên phong chuyển đổi số bất động sản Meey Group đã xuất sắc lọt “Top tổ chức/doanh nghiệp Khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo” và “Top doanh nghiệp có sản phẩm số thông minh, giải pháp công nghệ công nghiệp 4.0”. - DOJILAND lập hattrick giải thưởng danh giá bậc nhất tại DOT Property Vietnam...
- Dai-ichi Life Việt Nam đạt lợi nhuận hơn 1.100 tỷ đồng, đứng thứ 2 trên...
- Vinamilk là doanh nghiệp FMCG duy nhất 12 năm liền có mặt trong top 50 công ty niêm...