Những điểm mới đáng chú ý trong giao dịch bất động sản

Mới đây, tại chương trình “Tọa đàm pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới” do CLB Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HREC) tổ chức đã thu hút được sự chú ý, quan tâm của các chuyên gia, và người dân cả nươc. Theo nhận định của các Doanh nghiệp, cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều có những dự đoán “lạc quan” dành cho thị trường bất động sản bởi khi Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thì sẽ giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.

Với Nhiều điểm mới trong các luật trên như các quy định về bỏ khung giá đất, quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chủ thể kinh doanh bất động sản... được kỳ vọng sớm thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời nâng hiệu quả cao nhất của nguồn lực đất đai. 

Cụ thể, theo ThS. CCV Huỳnh Mai Huy, Trưởng VPCC Văn Thị Mỹ Đức, Thành viên Ban Chuyên môn của Hiệp hội Công Chứng viên Việt Nam thì : Theo khoản 3, điều 27. LĐĐ 2024 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Với Giao dịch về nhà ở thì, Theo Điều 159.Luật nhà ở 2024, “Giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.”

So với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2024 thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không được liệt kê vào các giao dịch về nhà ở, loại giao dịch này có quy định trong Luật KDBĐS.

Hình thức giao dịch về nhà ở phải lập thành hợp đồng, đối với một số giao dịch nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Theo Điều 164.Luật Nhà ở 2024. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở.

Theo Luật sư Châu Việt Bắc - Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, trong các vụ việc tranh chấp liên quan đến bất động sản được giải quyết tại VIAC qua các năm trong giai đoạn 1993-2023 là hơn 2.940 vụ. Đáng chú ý trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên tới 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022. Trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản (chiếm tỷ lệ 26%). Luật sư Châu Việt Bắc kỳ vọng, những điểm mới của Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: Những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, kỳ vọng tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới. Ông Huỳnh Thanh Khiết còn cho rằng, việc bổ sung quy định cụ thể các giai đoạn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tại Luật Nhà ở 2014 không có quy định rõ. Còn tại Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ông Huỳnh Thanh Khiết cho rằng, việc Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất, sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày và chi phí cho dự án cũng giảm rất nhiều.

Dù còn nhiều ý kiến khác nhau, tuy nhiên các diễn giả đều nhận định các yếu tố tích cực từ ba bộ luật mới, giúp rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, đưa thị trường hoạt động minh bạch. Đây là cơ sở tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường.

An Hà