Cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của quy định tính chi phí vốn vào lợi nhuận nhà đầu tư

Các bộ ngành hiện đang thảo luận về việc hoàn thiện dự thảo chi tiết để triển khai Luật Đất đai 2024. Trong dự thảo này, Nghị định về giá đất đã được đề cập một cách cụ thể, bao gồm phương pháp định giá đất, quy trình xây dựng, điều chỉnh và sửa đổi bảng giá đất, cũng như các hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Các quy định trong dự thảo đã giải thích kỹ lưỡng hơn về các phương pháp định giá đất, đặc biệt là về điều kiện áp dụng chúng. Hướng dẫn về việc xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cũng được trình bày một cách rõ ràng, góp phần quan trọng vào việc giải quyết những vấn đề còn tồn đọng từ trước.

Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp cũng đã chỉ ra những điểm chưa hoàn thiện, hy vọng rằng Ban soạn thảo Nghị định sẽ xem xét và nghiên cứu để điều chỉnh các quy định sao cho phù hợp nhất với thực tế.

Cần tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư của doanh nghiệp

Chia sẻ với PV, ông Bùi Thức Dục, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho hay, trong Nghị định 12 sửa đổi và trong dự thảo Nghị định về giá đất đã đưa phương pháp thặng dư để xác định giá đất. 

Tuy nhiên, phương pháp này lại chưa tính đúng, đủ các khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư. Cụ thể, theo nguyên tắc về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Bao gồm những chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá. 

Trong lĩnh vực bất động sản, các chi phí liên quan bao gồm những khoản mà nhà đầu tư phải chi trả để được sử dụng đất thực hiện dự án. Đây bao gồm các chi phí kinh doanh như quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành, cũng như tiền sử dụng đất (trừ trường hợp nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất) và các chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.

Theo ông Dục, để được cấp đất, nhà đầu tư phải nộp tổng chi phí đầu tư vào ngân sách nhà nước, bao gồm cả tiền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật. Nếu chỉ tính chi phí phát triển bất động sản sau khi có đất thì làm thiếu sót.

Ông Dục cũng nhấn mạnh rằng, không chỉ tính các chi phí đầu vào khác như chi phí vốn mà nhà đầu tư phải chi ra để đầu tư xây dựng, mà còn phải tính đến chi phí dự phòng.

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn G6 cũng chia sẻ rằng, trong ước tính tổng chi phí phát triển thửa đất hoặc khu đất, việc không tính đến chi phí dự phòng là một thiếu sót. Thực tế, trong quá trình thực hiện dự án, thường xảy ra việc phát sinh chi phí bổ sung cho việc xây dựng, do đó việc tính toán chi phí dự phòng là hết sức cần thiết.

Loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận 

Cũng nêu vướng mắc, bất cập về không tính đúng, tính đủ tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án theo phương pháp thặng dư như doanh nghiệp đề cập trên, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam còn bổ sung thêm bất cập khác.

Đó là không tính đúng, đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nêu băn khoăn liệu có nhầm lẫn về chi phí và lợi nhuận trong quy định dự thảo.  

Cụ thể, ông Thỏa cho hay, theo dự thảo Nghị định về giá đất: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.

Ông phân tích, chi phí vốn được xét đến hoặc có tính đến (chứ không phải bao gồm trong lợi nhuận của nhà đầu tư) là một tỷ số để tính toán hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi bỏ vốn hoặc vay vốn để quyết định đầu tư. Nhưng bản chất của nó là khoản lãi của khoản tiền đi vay mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Khoản chi phí lãi vay này cần được tính vào tổng chi phí của dự án. 

“Hiểu chính xác thì chi phí vốn đó là phần lợi nhuận dự kiến của người có vốn được hưởng khi cấp vốn/cho vay đối với nhà đầu tư. Đây là chi phí nhà đầu tư phải chi trả, như trả lãi suất vay ngân hàng, trả lãi huy động trái phiếu, chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư. Vì vậy, cần loại bỏ chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa nói.

Bên cạnh đó, có sự khác nhau về phương pháp hệ số và phương pháp so sánh. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, khi áp dụng phương pháp hệ số thì khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 3 thửa đất như phương pháp so sánh mà không phải điều chỉnh các yếu tố khác biệt; coi đó là mức giá hợp lý chia luôn cho giá đất trong Bảng giá đất để tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhưng phương pháp so sánh cùng khảo sát, thu thập thông tin của 3 thửa đất như phương pháp hệ số lại phải điều chỉnh các yếu tố khác biệt so với thửa đất cần định giá để định giá đất. 

Tiến Minh (Tổng hợp)