Bà Rịa - Vũng Tàu: Muôn nẻo lách luật rao bán bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh

Rao bán bãi đất trống

Đơn cử như dự án Ario Park View (tọa lạc tại đường Hùng Vương, thị xã Phú Mỹ) được xây dựng trên khu đất có có tổng diện tích 9.755 m2 với khoảng 70 sản phẩm đất nền có diện tích từ 60-120 m2; tổng vốn đầu tư dự kiến là 110 tỷ đồng, do Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Hà Anh Tuấn làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Ario (Ario Group) làm đơn vị phát triển dự án.

Theo hồ sơ PV có được, dự án Ario Park View có tên ban đầu là Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ, được UBND thị xã Phú Mỹ phê duyệt tại Quyết định số 2471/QĐ-UBND ngày 07/02/2006, khu đất thuộc dự án nhà ở của Công ty TNHH Hoàng Lân. Tính chất chức năng khu đất có diện tích khoảng 9.739,7m2 gồm các chức năng sau: Đất xây dựng nhà ở (gồm nhà vườn nhà chung cư) và đất giao thông nội bộ.

Mãi đến ngày 03/04/2020, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ra văn bản số 3210/UBND-VP công nhận chủ đầu tư dự án khu nhà ở Hà Anh Tuấn (Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ - PV) tại phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ.

Tiếp đó, ngày 25/9/2020 UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ra quyết định số 2929 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư 6A Đô thị mới Phú Mỹ.

Theo đó, nay điều chỉnh khu đất nêu trên với tính chất, chức năng là đất xây dựng khu nhà ở liền kề với quy mô 9.755m2 do Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Hà Anh Tuấn làm chủ đầu tư với chỉ tiêu kinh tế - kỷ thuật quy hoạch xây dựng cụ thể như sau: Đất nhà ở liền kề với diện tích là 7.208m2 và 2.547m2 đất giao thông nội bộ.

Tuy nhiên, theo nhân viên môi giới của Ario Group cho biết: “Dự án bên em đang bán đất nền, có giá rumo 40 triệu/m2. Hiện tại chủ đầu tư đang cho nhận giữ chỗ 50 triệu/nền. Về phương thức thanh toán thì anh thanh toán trong 9 tháng đủ 97% là xây được nhà, nhưng anh phải xây nhà theo mẫu thiết kế của chủ đầu tư. Khi anh xây nhà xong sẽ tiến hành bước hoàn công và ra sổ cho anh trong vòng 03-06 tháng. Còn riêng về thời hạn xây nhà thì có thời hạn là 4 năm và gia hạn thêm 1 năm”.

Như vậy, nếu chiếu theo hồ sơ pháp lý của dự án thì Ario Group đang “bắt tay” với chủ đầu tư làm trái quy hoạch và không đúng với chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khi đang tiến hành chào bán dự án Ario Park View dưới hình thức đất nền.

Tương tự, một dự án khác cũng xin phê duyệt xây dựng nhà ở liền kề nhưng chủ đầu tư lại bắt tay với sàn phân phối đi rao bán đất nền là dự án Gia An Lakeside (đường tỉnh lộ DT765, xã Long Tân, huyện Đất Đỏ)

Được biết, Gia An Lakeside được triển khai xây dựng trên khu đất có diện tích 3,44 ha. Cung cấp ra thị trường 213 sản phẩm, có sổ đỏ từng lô, với diện tích từ 110m2 – 135m2, đa dạng các loại hình như nhà liền kề, nhà phố thương mại do Công ty TNHH Long Gia An làm chủ đầu tư, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc Điền là đơn vị phát triển và phân phối.

Theo hồ sơ PV có được, dự án Gia An Lakeside có tên pháp lý là Khu dân cư Gia An 1 toạ lạc xã Long Tân, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, được UBND huyện Đất Đỏ ra Quyết định số 5429/QĐ-UBND về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Gia An 1. 

Trong đó, chức năng chính của khu đất là xây dựng nhà liền kề với chiều cao tối đa 3 tầng, công viên và khu hạ tầng kỹ thuật.

Vào vai nhà đầu tư, PV liên hệ với nhân viên môi giới của công ty Phúc Điền và được tư vấn: “KDC Gia An Lakeside gồm 213 sản phẩm đất nền, giá khoảng 10 triệu/m2. Hiện tại chủ đầu tư đang tiến hành cho khách hàng giữ chỗ với số tiền 50 triệu/sản phẩm. Anh yên tâm xuống tiền vì đây là dự án giá ổn nhất, đẹp nhất khu vực. Về vấn đề xây dựng thì anh được xây dựng tự do (giới hạn 1 trệt, 2 lầu và không giới hạn thời gian xây nhà)”.

Viễn cảnh tươi đẹp mà các “siêu cò” của Công ty TNHH Long Gia An và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc Điền vẽ ra mới chỉ tồn tại trên giấy. Giữa tháng 3/2022, PV tìm tới dự án, địa điểm thực hiện KDC Gia An Lakeside trên chỉ là bãi đất trống, hoàn toàn chưa có dấu hiệu của việc hình thành một khu dân cư, phía mặt tiền dự án đang được quây tôn và một căn nhà tạm đã được xây dựng.

Người mua cần tỉnh táo

Liên quan đến tình trạng trên, Luật sư Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết: “Rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã và đang tiến hành việc huy động vốn trái phép từ người mua thông qua bên thứ ba. Các cơ quan chức năng khó xử lý vì cho rằng các hợp đồng giữa bên thứ ba và người mua có nội dung và hình thức của các giao dịch dân sự thông thường. Quy định hiện nay của pháp luật về chế tài xử lý đối với các bên thứ ba nếu tiến hành việc huy động vốn trái pháp luật cũng chưa đầy đủ và còn lỏng lẻo”

Ngoài ra, phần lớn các dự án KĐT, KDC đều thuộc hình thức phải xây nhà để bán (nói nôm na là bán nhà, chứ không phải bán đất nền), UBND tỉnh yêu cầu chủ đầu tư xây nhà như đúng phê duyệt dự án ban đầu để đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị, nhà ở. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư thỏa thuận dân sự với khách hàng tự xây nhà ở với danh nghĩa của họ, miễn theo đúng thiết kế nhà nước duyệt. Sau đó, nhà đầu tư làm việc với Sở TN&MT cấp sổ hồng cho khách hàng theo danh nghĩa của họ xây dựng. Trong trường hợp, có khách hàng không xây dựng hoặc chưa xây dựng thì sẽ chậm trễ việc hoàn công và những khách hàng đã xây dựng xong nhà thì vẫn chưa được cấp sổ, luật sư Bình cho biết thêm.

Theo Khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy đinh điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...".

Bên cạnh đó, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc: “Cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án...”

Nếu chiếu theo các quy định nêu trên, thì việc Công ty TNHH XNK Hà Anh Tuấn “bắt tay” với đơn vị phân phối Ario Group chào bán đất nền tại dự án Ario Park View; Công ty TNHH Long Gia An và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc Điền rao bán dự án Gia An Lakeside và thu tiền cọc từ khách hàng là có dấu hiệu vi phạm quy định của pháp luật.

Huy Quang