Lãi suất tăng mạnh: "Cú hích" sàng lọc và tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản

Thị trường Bất động sản Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng trưởng rõ nét, tuy nhiên, diễn biến của dòng vốn tín dụng đang trở thành biến số quan trọng nhất.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng BĐS đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, chiếm tới 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trước tốc độ tăng trưởng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng ngay từ đầu năm 2026.

Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Lãi suất tăng mạnh: "Bài kiểm tra" sức bền tài chính

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Theo TS. Châu Đình Linh, trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không chỉ đến từ hạn mức tăng trưởng tín dụng mà còn thông qua các quy định an toàn vốn ngày càng chặt chẽ.

Một trong những cơ chế quan trọng là hệ số rủi ro tín dụng cao đối với khoản vay bất động sản, có thể lên tới 150% giá trị dư nợ khi tính tài sản có trọng số rủi ro (RWA). Điều này buộc các ngân hàng phải dành nhiều vốn tự có hơn cho mỗi khoản vay.

Bên cạnh đó, Thông tư 14/2025/TT-NHNN cũng điều chỉnh cách xác định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản theo hướng phản ánh sát hơn mức độ rủi ro thực tế và tình trạng pháp lý của dự án.

Ngoài ra, hệ thống ngân hàng còn chịu ràng buộc bởi quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đã giảm từ 40% xuống còn 30%, khiến các ngân hàng thận trọng hơn khi cấp tín dụng cho các dự án có vòng đời dài.

Các chuyên gia cho rằng, dù việc kiểm soát tín dụng và chi phí vốn tăng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại trong ngắn hạn, nhưng đây cũng là quá trình điều chỉnh cần thiết. Khi dòng vốn không còn dồi dào như trước, thị trường sẽ buộc phải tái cơ cấu theo hướng minh bạch, chọn lọc dự án và giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, qua đó tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.

"Cú sốc" lãi suất và cuộc thanh lọc tự nhiên hướng tới sự bền vững

Từ cuối tháng 10/2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, với mức phổ biến từ 12-14%/năm, thậm chí có lúc chạm ngưỡng 16%/năm. Nhiều khách hàng từng sử dụng các gói vay lãi suất "mồi" (5-6%) hiện đang rơi vào thế khó khi thời gian ưu đãi kết thúc và lãi suất thả nổi khiến chi phí vốn thực tế tăng vọt.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường BĐS bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết  định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Dù nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới song giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.

Song song, việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này. Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, góp phần tái lập niềm tin trong trung và dài hạn, cải thiện thanh khoản thị trường.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh mới này, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực thụ và tư duy dài hạn. Việc tận dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư hoặc lựa chọn sản phẩm có tiềm năng hạ tầng rõ ràng sẽ là chìa khóa để tối ưu hóa dòng tiền cho người mua ở thực và nhà đầu tư bền vững.

Minh Anh