Định giá đất: “Chìa khóa” tháo gỡ điểm nghẽn thể chế cho thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” diễn ra sáng 12/6, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, định giá bất động sản (BĐS) đang là điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng đến hàng loạt lĩnh vực từ đầu tư, tín dụng đến bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thực tế hiện nay, công tác định giá đang đối mặt với 5 rủi ro hệ thống. Trước hết, doanh nghiệp gặp rủi ro lớn về độ trễ giá. Giá đất về chi phí khác, giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi giá được ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, làm cho phương án tài chính dự án bị đảo lộn.

Thứ hai, dữ liệu đầu vào thiếu tin cậy. Tình trạng khai giá thấp khi giao dịch và thông tin phân tán khiến các phương pháp định giá dễ bị quy kết sai lệch. Thứ ba, tâm lý phòng thủ của người định giá. Nỗi sợ trách nhiệm pháp lý (sợ thất thoát hoặc làm dự án không khả thi) khiến việc định giá bị đình trệ, làm chậm dòng vốn đầu tư.

Thứ tư, chưa tách bạch mục đích định giá. Việc áp dụng máy móc một mặt bằng giá cho các mục đích khác nhau như bồi thường, đấu giá hay thế chấp ngân hàng vẫn chưa có ranh giới rõ ràng. Thứ năm, vướng mắc ở các loại hình mới. Phương pháp định giá hiện tại chưa theo kịp các loại hình bất động sản mới có đặc thù dòng tiền và rủi ro riêng như condotel, bất động sản công nghiệp xanh hay trung tâm dữ liệu.

Ông Nguyễn Thế Hào - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh, việc chậm triển khai các dự án do vướng giá đất không chỉ làm suy giảm nguồn cung mà còn đẩy chi phí đầu vào tăng cao, gây khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở.

Tại toạ đàm, các chuyên gia cũng chỉ ra tâm lý e ngại trách nhiệm của tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và cơ quan phê duyệt. Nếu định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không triển khai được và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, nhiều loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh, logistics hay nhà ở cho thuê dài hạn hiện vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, các địa phương cũng đang gặp áp lực lớn khi phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian ngắn theo các quy định mới.

"Hiện nhiều địa phương đang trong tình trạng vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau", bà Lạng cho biết.

Để khơi thông điểm nghẽn, TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất 8 giải pháp đột phá:  Một là, cần xây dựng Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026–2028. Sandbox này nên thí điểm tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động.

Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm.

Hai là, thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2–3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định sử dụng, biên độ hợp lý. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.

Ba là, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật.

Bốn là, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Năm là, cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.

Sáu là, cần tách bạch giữa chống thất thoát tài sản công và bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường. Giá đất quá thấp gây thất thoát, nhưng giá đất quá cao cũng làm dự án chết, hàng hóa không ra thị trường, người dân không mua được nhà, Nhà nước không thu được thuế, doanh nghiệp không quay vòng vốn. Định giá đúng phải là định giá tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và sự phát triển bền vững của thị trường.

Bảy là, kiến nghị cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Luật Giá 2023 đã có khái niệm giá tham chiếu; cần vận dụng vào bất động sản để thị trường có cơ sở so sánh, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết, doanh nghiệp có căn cứ xây dựng phương án tài chính.

Tám là, đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.

Kết thúc tọa đàm, các chuyên gia dự báo năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường BĐS phục hồi thận trọng và thích ứng với khung pháp lý mới. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa nhận định: Thị trường sẽ chấm dứt thời kỳ sốt giá bất hợp lý nhưng cũng khó giảm sâu. Xu hướng chủ đạo sẽ tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Việc định giá BĐS minh bạch, sát thị trường không chỉ giúp thu đúng ngân sách mà còn là động lực quan trọng để khơi thông nguồn lực đầu tư và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong chu kỳ mới.

Minh Anh