Điểm lại 10 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản trong năm 2023

Khép lại năm 2023, những khó khăn của thị trường vẫn còn đó, bởi dòng vốn chưa được cải thiện đáng kể và những "nút thắt" về pháp lý vẫn còn hiện hữu. Tuy nhiên, nhiều đánh giá cho rằng, thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực để hồi phục vào nửa cuối năm 2024. Đặc biệt, dù các khó khăn vẫn còn, song niềm tin nhà đầu tư đã dần ổn định và được cải thiện. Nhu cầu mua ở thực và đầu tư bất động sản vẫn luôn thường trực, nhất là khi lãi suất đang có chiều hướng giảm mạnh.

Và dưới đây là 10 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản 2023:

1. Chính phủ, bộ ngành quyết liệt vào cuộc gỡ vướng cho các dự án bất động sản

Chính phủ đã quyết liệt vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có các chủ trương, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tổ công tác trực thuộc Thủ tướng Chính phủ được thành lập để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đến năm 2023, nhiều địa phương cũng đã thành lập tổ công tác để “gỡ vướng” cho các dự án.

Thực hiện nhiệm vụ Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Tổ trưởng Tổ công tác Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã làm việc với 8 địa phương là Tp.HCM; Hà Nội; Đà Nẵng; Hải Phòng; Cần Thơ; Đồng Nai; Bình Thuận; Bình Định về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn.

Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 126 văn bản; gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án...cho các địa phương

Ngày 17/2, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc để gỡ khó cho bất động sản. Ngay sau hội nghị, Thủ tướng đã ký ban hành Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngày 13/11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị thực hiên quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản.

2. Cấp “sổ hồng” cho condotel, officetel

Theo Nghị định 10/2023/NĐ có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đón nhận quy định mới và xem là tín hiệu tích cực.

3. Nghị định 08 gỡ rối cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Trong năm 2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết, Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Công điện, Văn bản chỉ đạo điều hành để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Điển hình như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ được khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Nghị định số 08 quy định doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; đơn vị phát hành sẽ được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Đồng thời, nghị định mới sẽ tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm tới hết năm 2023.

Sau khi Nghị định số 08 được ban hành, đã có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Kể từ quý 2/2023 tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại. Các doanh nghiệp đã phát hành được trái phiếu mới, huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra dòng tiền trả nợ; khối lượng phát hành tăng dần qua từng tháng.

4. Phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Ngày 3/4, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.

Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đến năm 2030, phấn đấu tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

5. Triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội

Tháng 4/2023, NHNN có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại và NHNN chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33.

Theo đó, đối tượng vay vốn là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với mức cho vay thông thường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng.

6. Thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Sáng 27/11, Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi. Hàng loạt điểm mới đáng chú ý như: Không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành; “siết” lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini.

Luật Kinh doanh bất động sản ngay sau đó cũng được Quốc hội thông qua với một số quy định chặt chẽ hơn trong kinh doanh bất động sản để bảo vệ người mua. Đơn cử, luật quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua...

Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.

Cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

7. Lùi thời gian thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Trong bối cảnh tất cả các bên đều ngóng chờ việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai thì tại phiên họp sáng 16/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng tình, Quốc hội nhất trí chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6. Thay vào đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được xem xét thông qua vào kỳ họp gần nhất năm 2024.

Nguyên nhân là qua lấy ý kiến, các đại biểu cho rằng cách thiết kế chính sách trong dự thảo Luật chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định và văn bản hướng dẫn luật cũng cần thêm thời gian để hoàn thiện đồng bộ, bảo đảm có hiệu lực cùng lúc với Luật, nhất là một số nội dung mới về giá đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.

8. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc bị khởi tố

Trong năm 2023, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã bị khởi tố liên quan đến các vi phạm trong lĩnh vực bất động sản. Gần nhất vào cuối tháng 11/2023, Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Công ty Cổ phần đầu tư LDG.

Ông Hưng về bị khởi tố về hành vi “Lừa dối khách hàng” xảy ra tại dự án khu dân cư Tân Thịnh thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Sau khi được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đến nay, LDG không báo cáo tình hình triển khai dự án theo quy định.

Cuối tháng 10/2023, Công an Tp.HCM đã khởi tố bị can Huỳnh Thế Năng (nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Lương thực miền Nam) và Đinh Trường Chinh (nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân).

Theo kết quả điều tra và tài liệu, chứng cứ thu thập được, xác định ông Huỳnh Thế Năng và ông Đinh Trường Chinh đã có hành vi vi phạm pháp luật trong việc quản lý, sử dụng khu đất khu đất số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho Nhà nước.

9. Cháy "chung cư mini" tại Hà Nội và câu chuyện quản lý nhà ở

Đêm 12/9/2023, có lẽ là một đêm không thể nào quên với những người dân đã ở "chung cư mini" tại ngõ 29/70 phố Khương Hạ (quận Thanh Xuân, Hà Nội) khi chung cư này bùng cháy trong đêm đã gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng. 56 người chết và hàng chục người bị thương là nỗi ám ảnh, tang thương.

Chung cư này cao 9 tầng, 1 tum, rộng khoảng 200 m2/tầng, xây vượt 3 tầng so với phê duyệt và có tới 45 căn hộ với khoảng 150 người sinh sống.

Chỉ sau vụ cháy hơn một ngày, Cơ quan Cảnh sát điều tra - Công an TP Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và lệnh bắt bị can để tạm giam 4 tháng với ông Nghiêm Quang Minh (sinh năm 1979, trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) là chủ chung cư mini, về tội Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy.

Ngay sau vụ hỏa hoạn đặc biệt nghiêm trọng nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Công an, Bộ xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, địa phương tổ chức tổng rà soát, kiểm tra an toàn PCCC tại các chung cư, nhà ở nhiều căn hộ (còn được gọi là chung cư mini), cơ sở kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ có mật độ người ở cao, nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có nguy cơ cháy, nổ cao.

Cũng sau sự việc đáng buồn thì bài học đắt giá về tính an toàn trong quá trình xây dựng, vận hành, sử dụng loại hình chung cư mini nói riêng và câu chuyện quản lý nhà ở nói chung cũng được đặt ra. Rất nhiều ý kiến cho rằng nên cấm tuyệt đối loại hình chung cư mini, tuy nhiên cũng có quan điểm đề xuất nên "luật hóa" loại hình nhà ở này, đồng thời có sự kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo nguồn cung đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân.

Sau một thời gian "làm nóng" dư luận và được cơ quan nhà nước quan tâm xem xét thì Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua cuối tháng 11 đã chính thức khẳng định danh nghĩa pháp lý cho chung cư mini và cho phép cấp sổ đỏ cho loại hình này. Tuy nhiên, Luật mới quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Cùng với đó, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

10. Hàng trăm thương vụ M&A diễn ra, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản giải thể

Theo Công ty TNHH KPMG Việt Nam (KPMG), tổng giá trị giao dịch M&A trong 10 tháng đầu năm 2023 đạt 4.4 tỷ USD, từ hơn 260 thương vụ. Trong đó, lĩnh vực bất động sản đạt khoảng hơn 1 tỷ USD, chiếm 23%. Trong đó có 2 thương vụ M&A được thực hiện với giá trị lên tới hàng trăm triệu USD.

Cụ thể, thương vụ M&A lớn nhất được thực hiện bởi ESR Group Limited (công ty quản lý tài sản), dẫn đầu nhóm nhà đầu tư rót vốn vào CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial) với giá trị 450 triệu USD vào đầu năm 2023. Tháng 7/2023, Gamuda Land Nam Viet Investment Co. Ltd chi khoảng 316 triệu USD để mua 98% vốn CTCP Bất động sản Tâm Lực, nhằm thâu tóm dự án nhà ở tại TP Thủ Đức có giá trị phát triển hơn 1 tỷ USD.

Hoạt động M&A 2023 còn sôi động với nhiều thương vụ khác như Tập đoàn Keppel Land rót 70 triệu USD để sở hữu 65% cổ phần một công ty nắm dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội; Công ty TNHH Sycamore (thuộc CapitaLand) đã nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương do Becamex (BCM) làm chủ đầu tư, với giá trị hơn 5 ngàn tỷ đồng.

Bên cạnh đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cũng cho thấy, trong 10 tháng năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, bất động sản là ngành chứng kiến lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất trong kỳ này. Trong khi đó số doanh nghiệp trong ngành thành lập mới đạt 3.850 đơn vị, giảm 50,2% so với cùng kỳ. Ngoài ra, theo VARS thông tin, do ảnh hưởng bởi tình hình thanh khoản trên thị trường BĐS hiện nay, số lượng môi giới đã giảm hơn 70%, hiện còn khoảng hơn 100.000 người hoạt động.

Theo dự báo, bước sang năm 2024, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành cùng sự vận động nội tại mạnh mẽ của các doanh nghiệp, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ ghi nhận những chuyển biến tốt hơn.

Tú Linh (t/h)