Dự báo chuyển động của các phân khúc bất động sản trong năm 2024

Hiện tại, các nhà phát triển bất động sản đã bắt đầu tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm vốn từ ngân hàng và tiền đặt cọc của khách hàng đối với các dự án nhà ở. Một số chủ đầu tư còn có thành công trong việc huy động vốn từ đối tác quốc tế để phát triển dự án.

Cuối năm 2023, dự kiến có sự điều chỉnh trong nhiều luật liên quan đến bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tăng tính minh bạch của thị trường và loại bỏ các rắc rối pháp lý chồng chéo. Tuy nhiên, hiệu quả thực sự của những thay đổi này sẽ phụ thuộc vào thời điểm và cách thức triển khai thông tư hướng dẫn.

Chính phủ cũng đang đẩy mạnh chính sách tiền tệ và tài khóa để hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà có quyền tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng và với lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, cần một khoảng thời gian để những biện pháp này có hiệu quả.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, chia sẻ rằng mặc dù đã có những dự án bắt đầu triển khai mạnh mẽ, dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2023 vẫn chưa đủ mạnh để đảm bảo phục hồi mạnh mẽ. Thị trường dự kiến cần ít nhất một năm để hồi phục, và dự kiến sẽ bắt đầu chu kỳ mới từ quý II năm tiếp theo. Trong số các phân khúc, những dự án có giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của người mua có thể phục hồi nhanh chóng, đặc biệt là trong nửa cuối năm 2024.

Phân khúc chung cư

Theo dự báo của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có sự chuyển động tích cực vào quý III/2024. Bà Dung nhấn mạnh rằng do nguồn cung ở phân khúc này đang thấp, sự phục hồi trong nguồn cung sẽ tăng lên, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, đặc biệt là với các dự án có giá cả hợp lý.

Đối với chung cư cao cấp và hạng sang, bà Dung cho biết chất lượng của sản phẩm và dự án sẽ được cải thiện đáng kể để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có sẵn sàng chi trả cao. Xu hướng này phản ánh sự tăng cường các yếu tố xanh, an toàn và có lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân, đặc biệt sau giai đoạn khó khăn do dịch COVID-19.

Bà Dung dự đoán rằng trong giai đoạn phục hồi thị trường và chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, đặc biệt khi nguồn cung chất lượng tăng lên. Các dự án sẽ tập trung vào các yếu tố phục vụ sức khỏe của người mua, kèm theo quy mô, tiện ích và tiện nghi cao cấp.

Về giá bán, bà Dung cho biết ở phân khúc chung cư trung cấp, mặc dù mức giá không giảm mạnh, tốc độ tăng giá dự kiến sẽ ổn định dưới 10% theo từng phân khúc và khu vực của dự án. Trong khi đó, ở phân khúc thị trường thứ cấp, dù thanh khoản tạm thời giảm, giá bất động sản vẫn đang tăng mạnh do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.

Bà Dung cũng chia sẻ rằng chất lượng dự án và sản phẩm ngày càng được chú trọng, và những khu vực được hỗ trợ tốt từ cơ sở hạ tầng sẽ có tăng giá tốt. Đồng thời, tính thanh khoản của thị trường dự kiến sẽ cải thiện vào cuối năm 2023 và duy trì ở mức khả quan trong năm 2024, đặc biệt ở phân khúc chung cư.

Phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền

Thị trường nhà ở, bao gồm phân khúc đất nền và những dự án liên quan đến đất như villa, biệt thự, nhà phố/liền kề, vẫn giữ vững sức hấp dẫn đối với người dân do tính riêng tư cao so với chung cư.

Tuy nhiên, theo quan điểm của bà Dương Thùy Dung, thị trường này đối mặt với thách thức khi sản phẩm có giá trị khá cao, dẫn đến việc phục hồi chậm hơn so với thị trường chung cư. Đặc biệt, sự tồn đọng lớn của nguồn cung hiện tại cũng đồng nghĩa với việc cần một khoảng thời gian dài để hấp thụ, đặc biệt là ở Hà Nội. Do đó, có khả năng đến năm 2025, thị trường này mới có dấu hiệu phục hồi rõ rệt.

Phân khúc bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp đang là phân khúc hoạt động mạnh mẽ nhất, đặc biệt sau những giai đoạn kinh doanh tích cực trong thời gian gần đây. Giá đất khu công nghiệp đã tăng cao, và tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao, lên đến 80 - 90% ở các thành phố có các khu công nghiệp cấp 1 như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương. Điều này mang lại lợi ích cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp với quỹ đất phong phú.

Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ của người thuê, thị trường này đang đối mặt với cạnh tranh gay gắt do số lượng lựa chọn không nhiều. Bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh rằng một điểm tích cực là các nhà đầu tư đang chủ động mở rộng ra các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2. Đặc biệt, tại thị trường Hà Nội, hạ tầng đang phát triển tốt, giúp kết nối giữa trung tâm thành phố và thị trường cấp 1, cấp 2 trở nên thuận tiện hơn. Sự di chuyển của người thuê ra thị trường cấp 2 đang tạo nên sự hấp dẫn đối với thị trường bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam.

Bà Dung cũng nhấn mạnh rằng, mặc dù thị trường công nghiệp đã có sự tăng trưởng, nhưng so với các nước trong khu vực, chi phí liên quan đến đất đai, nhân công, và giá thuê vẫn rất hợp lý tại Việt Nam. Hơn nữa, hệ thống hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, giúp kết nối rất tốt. Vì vậy, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng, thu hút nhiều FDI và nhà sản xuất lớn để phát triển. Các doanh nghiệp này có xu hướng mở rộng ra các thị trường khác để đa dạng hóa rủi ro và duy trì sự liên tục trong sản xuất. Ngoài ra, Việt Nam cũng là lựa chọn hàng đầu cho các công ty phụ trợ và linh kiện. Như vậy, bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong chu kỳ mới do ít bị ảnh hưởng bởi yếu tố pháp lý và chênh lệch cung - cầu.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, trong tương lai ngắn hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung vẫn đang trong giai đoạn chững lại và đòi hỏi thời gian để tiêu thụ hết nguồn cung đã được giới thiệu trước đó. Sự dồi dào của nguồn cung hiện tại sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê, khiến người mua trở nên thận trọng hơn.

Tuy nhiên, ở những thị trường mới, nơi nguồn cung chưa đạt đến mức độ lớn và nhu cầu vẫn cao, đồng thời hưởng lợi từ hạ tầng và kết nối tốt, sẽ có triển vọng phục hồi nhanh chóng vào năm 2024, như mô hình ở Phan Thiết.

Một xu hướng đáng chú ý là mặc dù không nhiều, nhưng vẫn có các dự án mới chất lượng cao được giới thiệu, và các nhà quản lý khách sạn vẫn muốn mở rộng mạng lưới của họ tại Việt Nam. Điều này chứng tỏ họ vẫn nhận ra tiềm năng lâu dài của thị trường này trong tương lai, là một tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Tiến Minh (Tổng hợp)