Đề xuất thí điểm phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp”, chuyên gia nói gì?

Nhà giá phù hợp giúp người dân gần hơn giấc mơ an cư

Bộ Xây dựng vừa có văn bản số 2222/BXD-QLN ngày 25/2/2026 gửi lấy ý kiến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự thảo đưa ra nhiều chính sách khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường, như được lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu; chủ đầu tư dự án được quyết định giá bán, giá cho thuê và hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Ngoài ra, người mua, thuê mua nhà ở tại dự án này là cá nhân trong nước; mỗi cá nhân chỉ được mua, thuê mua 1 căn nhà từ chủ đầu tư. Bên mua, thuê mua từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền…

"Nhà ở thương mại giá phù hợp” là chính sách đã áp dụng tại một số quốc gia dưới tên gọi “affordable housing”. Đây cũng không phải lần đầu tiên chính sách này được Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất.

Thực tế, việc khuyến khích phát triển loại hình nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp là cần thiết, bởi vì thời gian qua giá nhà tăng quá nóng. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Bên cạnh đó, các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội đã được tích cực ban hành, tuy nhiên, chỉ tập trung giải quyết một phần chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp, còn rất nhiều đối tượng có thu nhập trung bình cũng vẫn còn rất khó khăn về nhà ở.

Vẫn lo ngại những bất cập

Dù vậy, theo các chuyên gia, nội dung cơ chế, chính sách này cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh.

Trao đổi với phóng viên Thương hiệu và Pháp luật, chuyên gia pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

“Chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội”, ông Đỉnh nói và cho rằng hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Ví dụ: Giả định tại thành phố X có dự án 1 là dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại, nhưng dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ; dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ.

Khi khách hàng nhận thấy hai dự án tương đương nhau, nhưng giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả: chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ.

Như vậy, chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Tiềm ẩn cơ chế xin - cho, tiêu cực

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhìn nhận, theo quy luật tự nhiên, các chủ đầu tư sẽ tìm cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Thậm chí, có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.

Ngoài ra, mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà ở thương mại giá phù hợp để bán kiếm lời (lưu ý rằng dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như nhà ở xã hội, và quy định một cá nhân chỉ được sở hữu 01 nhà ở thương mại giá phù hợp tại 01 dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên - do không có cơ chế xét duyệt đối tượng).

Ông Đỉnh cho hay chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

“Tôi cho rằng không cần thiết phải ban hành hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế”, ông Đỉnh nêu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị Chính phủ quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; đồng thời nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.

“Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình “nhà ở xã hội lai thương mại”, ông Đỉnh nói.

Hoài Phong