Vì sao mất cân đối cung – cầu về nhà ở xã hội?

Mất cân đối cung - cầu về nhà ở xã hội

Bức tranh phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang xuất hiện nhiều điểm sáng. Thời gian gần đây, liên tiếp xuất hiện những thông tin tích cực như khởi công, mở bán các dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương. Đây là tín hiệu rất đáng mừng đối với người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu về nhà ở nhưng khả năng tài chính còn hạn chế.

Tại hội thảo với chủ đề “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay đến nay cả nước đang triển khai 737 dự án nhà ở xã hội với quy mô 701.247 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, 196 dự án đã hoàn thành với 170.673 căn; 220 dự án đang khởi công xây dựng với 214.948 căn; và 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 315.626 căn.

Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 103.113 căn hộ, đạt 103% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra. Có 20 địa phương hoàn thành và vượt chỉ tiêu, góp phần giúp kết quả chung vượt kế hoạch.

Ông Hà Quang Hưng - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay tiến độ thực hiện đề án đang được cải thiện rõ rệt qua từng năm và đang đi đúng hướng. Điều này phản ánh sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành và địa phương trong thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, theo ông Hưng, thực tế tại các đô thị lớn vẫn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Có thể chỉ ra ba nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu hiện nay:

Thứ nhất, trong một thời gian dài, nguồn cung bất động sản trên thị trường bị lệch về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà thương mại bị đẩy lên cao đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội.

Thứ hai là vấn đề quỹ đất. Dù một số địa phương có bố trí quỹ đất, nhưng nhiều vị trí lại xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút đối với người mua.

Thứ ba là thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài. Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ.

Cần cơ chế linh hoạt hơn

Theo ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, thời gian vừa qua, nhiều địa phương đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch tỉnh cũng như quy hoạch đô thị. Việc điều chỉnh các quy hoạch này dẫn đến việc một số dự án nhà ở xã hội phải điều chỉnh theo, từ đó kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Do đó, ông Thành kiến nghị cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn đối với việc điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án nhà ở xã hội. Trong trường hợp khu đất xây dựng dự án phù hợp với định hướng phát triển chung của địa phương thì có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh quy hoạch như hiện nay.

Một khó khăn khác liên quan đến công tác đất đai và giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án phải thực hiện thủ tục giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, giải phóng mặt bằng… trong khi quy trình này hiện vẫn còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, cần nghiên cứu đơn giản hóa một số thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện, đồng thời tăng cường phân cấp cho địa phương để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Bên cạnh đó, theo ông Thành, chi phí xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng đang chịu áp lực tăng lên do giá nhiều loại nguyên vật liệu xây dựng biến động mạnh, khiến tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

“Khi xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng cần xem xét đến yếu tố chi phí đầu vào của doanh nghiệp, bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Nếu không có cơ chế phù hợp thì sẽ rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư”, ông Thành nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay để đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu, Bộ Xây dựng sẽ triển khai 9 nhóm giải pháp.

Trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; yêu cầu các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành các dự án đang khởi công ngay trong năm nay, đồng thời chuẩn bị quỹ đất sạch có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ để phát triển thêm dự án mới. Các cơ chế đặc thù sẽ được áp dụng nhằm thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính, sẵn quỹ đất tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm “luồng xanh” về thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm tối thiểu 50% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Hoài Phong