Vì sao lãi suất cao nhưng giá nhà chưa giảm mạnh?

Vì sao lãi suất cao nhưng giá nhà không hạ?

Bước sang đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã có sự điều chỉnh tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Theo khảo sát, nhóm ngân hàng quốc doanh hiện áp dụng mức ưu đãi khoảng 7-9%/năm trong thời gian đầu, nhưng sau đó lãi suất thả nổi thường vọt lên mức 10-12%/năm. Tại một số ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay thậm chí đã chạm ngưỡng 14-15%/năm, có thời điểm lên tới 16%/năm.

Tuy nhiên, thực tế thị trường lại cho thấy một diễn biến trái ngược với kỳ vọng của nhiều người: giá nhà vẫn neo cao, thậm chí tiếp tục tăng ở một số phân khúc. Tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp trung bình đã đạt ngưỡng khoảng 102 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 (giai đoạn 2022) lên khoảng 75 triệu đồng/m2 vào năm 2025.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, phân tích 3 nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà khó giảm.

Thứ nhất, về độ trễ lớn của thị trường. Bất động sản là tài sản giá trị cao, không phản ứng tức thì như chứng khoán. Khi thị trường gặp khó, thanh khoản sẽ giảm mạnh trước khi giá có sự điều chỉnh rõ rệt.

Thứ hai, nguồn cung hạn chế. Vướng mắc pháp lý kéo dài khiến số lượng dự án mới ra thị trường không đủ đáp ứng nhu cầu ở thực ngày càng tăng.

Thứ ba, áp lực tài chính của người bán không lớn. Khác với các chu kỳ trước, nhiều chủ sở hữu hiện nay không phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính, giúp họ có tâm thế chờ đợi thị trường phục hồi thay vì bán tháo.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh rằng chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu, nhân công) vẫn đang neo cao, chiếm tới 30-40% tổng chi phí dự án, nên các chủ đầu tư không có cơ sở để giảm giá sâu.

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, việc chờ lãi suất giảm để mua nhà có thể không phải là chiến lược tối ưu. Ông phân tích rằng khi lãi suất giảm, nhu cầu mua sẽ tăng vọt, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa.

"Người mua có thể được lợi về chi phí vốn nhưng lại phải mua với giá cao hơn. Rủi ro của việc chờ đợi là bỏ lỡ cơ hội về giá" - TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Ông ví von chính sách tiền tệ hiện nay giống như "phanh xe" để điều chỉnh tốc độ kinh tế ngắn hạn, không phải là xu hướng dài hạn. Do đó, người mua có nhu cầu ở thực nên tập trung vào việc lựa chọn sản phẩm phù hợp thay vì quá sa đà vào việc dự báo lãi suất.

Chiến lược "miễn trừ rủi ro" và sự dịch chuyển sang giá trị thực

Trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư lớn đã tung ra nhiều chính sách linh hoạt để kích cầu. Nếu trước đây hỗ trợ lãi suất chỉ từ 1-2 năm, thì hiện nay đã được nâng lên 3-5 năm. Thời hạn vay cũng được kéo dài tới 35-40 năm, giúp giãn áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cũng đưa ra lời khuyên thận trọng: các ưu đãi lãi suất thường đã được tính toán vào giá bán. Người mua cần đánh giá kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư để tránh rủi ro nếu chủ đầu tư dừng hỗ trợ giữa chừng do đứt gãy dòng tiền.

Các chuyên gia cho rằng thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ, dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Nên xác định thời gian nắm giữ tài sản tối thiểu từ 3-5 năm. Trong môi trường lãi suất 2 con số, việc vay quá 50% giá trị tài sản là quyết định cần cân nhắc cực kỳ kỹ lưỡng.

Thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn. Dù lãi suất cao là một thách thức, nhưng đây cũng là cơ hội để những người mua có tiềm lực tài chính thực sự lựa chọn được những sản phẩm chất lượng khi "cơn sóng" đầu cơ đã hạ nhiệt.

Tú Anh