VCCI: Sửa Luật Nhà ở cần đảm bảo đồng bộ với các luật hiện hành

Bộ Xây dựng đang tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (dự thảo). Theo đại diện Bộ Xây dựng, cơ quan này đã tổ chức đánh giá, tổng kết thi hành; rà soát các chủ trương, đường lối của Đảng liên quan đến phát triển nhà ở; lấy ý kiến tham vấn hồ sơ chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi); nghiên cứu, xây dựng dự thảo theo quy định. Hiện nay, hồ sơ chính sách đang được Chính phủ xem xét, thông qua.

Góp ý dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, Luật Nhà ở có các quy định liên quan đến các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, … Đây là các văn bản pháp luật quan trọng, có mối liên hệ chặt chẽ với nhau và tác động rất lớn đến việc thực hiện dự án đầu tư của các nhà đầu tư. Vì vậy, các quy định cần đảm bảo đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo. Rà soát sơ bộ, một số quy định tại dự thảo còn chưa thống nhất với các luật khác.

Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi đó khoản 4 Điều 14 Dự thảo quy định “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó".

Quy định này đang được hiểu, chủ đầu tư không cần phải có Giấy chứng nhận vẫn thực hiện chuyển nhượng và giấy chứng nhận được cấp thẳng cho người mua. Như vậy, giữa Luật Đất đai và dự thảo đang chưa thống nhất về điều kiện chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận hay không?

Một nội dung khác cũng được VCCI lưu ý là thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Trong khi Luật Đất đai quy định người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động thì dự thảo lại quy định chủ đầu tư có thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà hoặc bên thuê mua thanh toán đủ tiền để nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Theo VCCI, sự khác biệt về mốc thời gian này cần được rà soát để bảo đảm thống nhất, tránh phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau giữa các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, quy định về quỹ đất để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được cho là chưa tương thích với Luật Đất đai. Dự thảo cho phép sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để phát triển dự án, trong khi Luật Đất đai quy định dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận phải có yếu tố "đất ở".

Ngoài các nội dung liên quan đến Luật Đất đai, VCCI cũng cho rằng dự thảo chưa bảo đảm tính thống nhất với một số luật khác. 

Cụ thể, với Luật Đấu thầu, Điểm d1 khoản 7 Điều 3 Luật Đấu thầu (sửa đổi) quy định, tổ chức, doanh nghiệp được tự quyết định lựa chọn nhà thầu đối với các dự án đầu tư kinh doanh.

Điểm đ khoản 2 Điều 10 Dự thảo quy định: “Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu”. Quy định này đang chưa phù hợp với Luật Đấu thầu. Đề nghị bỏ quy định này.

Hoặc đối với Luật Xây dựng, VCCI kiến nghị rà soát đồng bộ quy định miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để tránh cùng một thủ tục được điều chỉnh bởi hai quy định khác nhau...

Văn Nam