Tỷ lệ lấp đầy cao, bất động sản công nghiệp phía Nam đón dư địa tăng trưởng lớn

Trong quý 2/2026, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục duy trì nền tảng ổn định với tỷ lệ lấp đầy tích cực ở nhiều phân khúc. Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp (KCN) đạt 76,3%, nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt 92% và nhà kho xây sẵn (RBW) đạt 91,7%.

Mặc dù nguồn cung đất KCN không ghi nhận dự án mới do quá trình hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, tổng nguồn cung vẫn duy trì ở mức 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước nhờ các dự án đã hoạt động ổn định. Điều này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn "tích lũy", chuẩn bị cho bước nhảy vọt tiếp theo khi các thủ tục pháp lý hoàn tất.

Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các tỉnh lân cận. Sự phân hóa này phản ánh vai trò rõ rệt của từng địa phương trong chuỗi cung ứng.

Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế vị trí chiến lược nhưng đang chuyển dịch mạnh mẽ sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy tại đây luôn ở mức cao nhất vùng, đạt 86,1%.

Đồng Nai phát huy thế mạnh về hạ tầng logistics với tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn lên tới 94,3%. Địa phương này đang đẩy mạnh xây dựng 3 KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha.

Tây Ninh đang nổi lên là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn mới nhờ quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh. Đặc biệt, Tây Ninh ghi nhận tốc độ tăng trưởng lấp đầy nhà xưởng mạnh nhất vùng, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: "Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng".

Bà Đoan cũng nhấn mạnh vai trò của hạ tầng đường thủy nội địa: "Đây sẽ là động lực mới thúc đẩy nhu cầu. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam dự kiến khởi công cuối năm 2026 sẽ tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho ven sông tại Đồng Nai và củng cố vị thế trung tâm logistics của TP.HCM".

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục là động lực chính hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Các doanh nghiệp FDI đang có xu hướng mở rộng sản xuất và tìm kiếm các không gian đạt tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị).

Trong giai đoạn 2026-2028, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cùng với đó, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và cảng Cái Mép được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, mở rộng không gian phát triển công nghiệp và logistics. Dòng vốn FDI từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics cũng tiếp tục được xem là động lực hỗ trợ nhu cầu thuê...

Sự chuẩn bị đồng thời về quỹ đất và hạ tầng tại các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo ra tam giác phát triển gắn kết, thúc đẩy tăng trưởng bền vững cho toàn vùng Đông Nam Bộ.

Tuấn Kiệt