Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng: Giải phóng mặt bằng 11.000 ha có khả thi?

Phương án điều chỉnh Dự án Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng do các nhà đầu tư chuyên về kinh doanh bất động sản Văn Phú - MIK - Đại Quang Minh đề xuất có nhiều thay đổi so với phương án ban đầu, đặc biệt về quy mô giải phóng mặt bằng và tái định cư.

Khác với các phương án nghiên cứu tiền khả thi trước đó đã được Sở ngành và UBND Thành phố thông qua, phương án này đề xuất dịch chuyển hướng tuyến trục đại lộ “sát với chân đê hiện trạng”, thay vì đi ngoài bãi sông nhằm tạo mạng lưới giao thông chiến lược kết nối trung tâm Thủ đô với các vùng lân cận như Vĩnh Phúc - Hưng Yên.

Theo phương án điều chỉnh, Liên danh đề xuất mô hình “thành phố bọt biển” với chuỗi công viên chuyên đề rộng 3.297 ha, kết hợp các công trình biểu tượng cùng hệ thống giao thông bộ - thủy dài 84 km. Để thực hiện, Liên danh đề xuất “tái thiết mạnh mẽ” các khu dân cư cũ dọc hai bên sông Hồng, giữ lại một số làng cổ như Bát Tràng hay làng Chèm.

Để khẳng định quyết tâm, Liên danh cam kết “nộp trước” 4.000 tỷ đồng cho thành phố để đẩy nhanh khởi công vào ngày 19/12/2025, trong bối cảnh Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô.

Mất bao lâu để GPMB và tái định cư?

Thoạt nhìn, phương án điều chỉnh nêu trên thể hiện kỳ vọng của các “ông lớn” bất động sản, tương xứng với tầm vóc của một dự án biểu tượng sẽ tạo động lực phát triển cho Thủ đô Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới. Tuy nhiên, không khó để giới chuyên môn nhìn ra những thách thức tiềm ẩn khi áp dụng phương án này cho “siêu dự án” ven sông Hồng.

Với thực tế hiện tại ở bờ hữu sông Hồng (đoạn qua các quận nội đô) có mật độ dân cư dày đặc, hình thành tự phát qua nhiều thập kỷ với tình trạng pháp lý phức tạp, ý tưởng “tái thiết toàn bộ khu dân cư phía ngoài đê” đồng nghĩa với yêu cầu GPMB, tái định cư quy mô lớn. Diện tích lên tới 11.000ha, cùng với đó là hơn 300.000 cư dân bị ảnh hưởng.

Quy mô GPMB lớn đặt ra nhiều vấn đề về công tác thực hiện. Việc chuẩn bị các khu tái định cư với quy mô tương xứng, đảm bảo chỗ ở cho hàng trăm nghìn cư dân thường cần không ít hơn 2 năm. Và chỉ khi có mặt bằng sạch thì mới có thể triển khai dự án.

Để GPMB cho hơn 300.000 cư dân trên diện tích 11.000 ha, không chỉ là đền bù đất đai mà còn bao gồm hàng loạt cấu phần: bồi thường tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình phụ, cây trồng, vật nuôi); chi phí hỗ trợ di dời, ổn định cuộc sống và sản xuất kinh doanh (hỗ trợ tạm cư, đào tạo chuyển đồi nghề, cho vay ưu đãi); xây dựng khu tái định cư với hạ tầng đầy đủ (đường xá, điện nước, trường học, bệnh viện); cũng như chi phí hành chính, quản lý và các khoản phí pháp lý khác kéo dài nhiều năm.

Nguồn lực cần huy động bao gồm: về tài chính, có thể lên đến hàng trăm nghìn - thậm chí cả triệu tỷ đồng - phải giải ngân liên tục trong ít nhất 3-5 năm đi kèm rủi ro đội chi phí vì lạm phát giá đất; về cơ chế chính sách, cần ban hành hàng chục văn bản hướng dẫn về giá đất, tiêu chuẩn bồi thường, thẩm quyền quyết định; về nhân lực, cần hàng nghìn cán bộ từ các sở ban ngành làm việc thường xuyên để đo đạc, kiểm kê, thẩm định, giải quyết khiếu nại tranh chấp…

Khi phụ thuộc vào mô hình tài chính “khai thác quỹ đất”, dòng tiền bị chi phối bởi biến động thị trường bất động sản. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán nhà thương mại gặp khó khăn, nguồn thu không đủ chi trả cho tiến độ bồi thường và xây dựng khu tái định cư, dẫn đến chờ đợi kéo dài, khiếu nại, khiếu kiện có thể xảy ra.

Phương án giải tỏa diện rộng dựa trên khai thác quỹ đất như vậy tiềm ẩn rủi ro vỡ tiến độ, thậm chí bất khả thi, có thể lặp lại bài học tại một số dự án chỉnh trang đô thị trước đây nếu không có quỹ nhà tái định cư sẵn có và được người dân đồng thuận. Trong khi mục tiêu tiên quyết đặt ra là khánh thành dự án trong tháng 2/2030 để kỷ niệm 100 năm Ngày thành lập Đảng Cộng sản Việt Nam, bất kỳ sự chậm trễ nào trong công tác GPMB đều có thể ảnh hưởng đến kế hoạch.

Nhìn lại bài học từ dự án Thủ Thiêm 

Trên thực tế, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) là một bài học nhãn tiền. Hơn 66 cán bộ, đảng viên bị đưa vào diện xem xét kỷ luật, Dự án này khi khởi động từ năm 1996, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính - thương mại hiện đại bậc nhất Đông Nam Á. Tuy nhiên, sau gần 30 năm, Thủ Thiêm vẫn chưa hoàn thành, để lại nhiều hệ lụy nặng nề.

Nguyên nhân chính nằm ở quy mô GPMB khổng lồ vượt quá khả năng chuẩn bị của thành phố. Hơn 15.000 hộ dân với khoảng 60.000 người phải di dời khi TP.HCM “giải toả trắng” gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, nhưng công tác tái định cư không được chuẩn bị đầy đủ từ đầu. Quỹ nhà tái định cư thiếu hụt, chất lượng nhà ở tái định cư không đạt yêu cầu, nhiều hộ dân phải chờ đợi hàng chục năm vẫn chưa có nơi ở ổn định.

Hệ quả là đơn thư khiếu nại, khiếu kiện kéo dài hơn 20 năm. Người dân phản đối, tổ chức biểu tình, gửi đơn lên các cấp chính quyền. Vụ việc trở thành vấn đề trầm kha của TP.HCM, gây bức xúc xã hội.

Điều đáng chú ý, ban đầu các nhà đầu tư cam kết về nguồn lực tài chính. Nhưng khi thị trường bất động sản biến động, dòng tiền từ khai thác quỹ đất bị tắc nghẽn, tiến độ bồi thường và tái định cư bị chậm lại. Dự án rơi vào tình trạng không giải quyết xong GPMB thì không triển khai được, không triển khai thì lại không có nguồn thu để bồi thường.

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu Thủ Thiêm có quỹ nhà tái định cư sẵn sàng từ đầu, nếu phương án di dời được chuẩn bị trong ít nhất 02 năm trước khi khởi công, nhiều vấn đề đã có thể tránh được.

So sánh với phương án đề xuất điều chỉnh mới nhất tại dự án Trục Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng, quy mô GPMB lớn hơn rất nhiều (11.000 ha so với 930 ha ở Thủ Thiêm) và số lượng cư dân bị ảnh hưởng cũng gấp nhiều lần (ước tính hơn 300.000 so với 15.000). Với một dự án được xác định là trọng điểm quốc gia, mang ý nghĩa chính trị đặc biệt như Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng, việc "đặt cược" vào một phương án của các nhà đầu tư chuyên khai thác bất động sản đặt ra câu hỏi cấp bách: chúng ta có thể chấp nhận một phương án mà rủi ro đã hiển hiện rõ ràng, một bài học đau xót có thể lặp lại với quy mô còn lớn hơn cả Thủ Thiêm?

Hà Nội đang đứng trước ngưỡng cửa lịch sử khi mốc khởi công dự kiến ngày 19/12/2025 cho Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng đến gần. Việc lựa chọn phương án đầu tư cần được cân nhắc thấu đáo, tránh vẽ bức tranh quá đẹp nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn ở khâu tái định cư, tạm cư khi năng lực chuẩn bị chưa thật sự sẵn sàng. An toàn cho dòng sông, sự ổn định đời sống người dân và tính bền vững của đô thị phải được đặt lên hàng đầu. UBND TP. Hà Nội cần chứng minh rõ ràng kế hoạch tái định cư, tạm cư và các điều kiện nền tảng đi kèm, thay vì cân nhắc quá nhiều phương án đầu tư mà chưa xác lập được những tiền đề thực thi chắc chắn.

Tiến Vinh