Tín dụng BĐS tăng mạnh, chuyên gia nói “dòng tiền không có nhận thức, chỉ đi theo lợi ích’

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Một ngân hàng thuộc Big4 vừa yêu cầu các chi nhánh tạm dừng tiếp nhận và đề xuất cấp tín dụng mới đối với dự án kinh doanh BĐS của khách hàng doanh nghiệp. Động thái này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản hệ thống chịu áp lực cao và tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn ngành…

Báo cáo của Bộ Xây dựng trước đó cho biết, tính đến ngày 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS đạt khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng mạnh so với cuối quý 1/2025.

Còn cập nhật từ báo cáo tài chính 27 ngân hàng niêm yết cho thấy đến cuối quý 3/2025, hệ số LDR (cho vay/huy động) toàn ngành đã lên tới 111%, mức cao nhất trong nhiều năm, cho thấy các ngân hàng đang cho vay vượt quá lượng vốn huy động được, làm gia tăng đáng kể rủi ro thanh khoản.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng BĐS năm 2025 ước tăng đến 22%, cao hơn nhiều so với mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tăng khoảng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng 14%-15%.

"Tỉ trọng dư nợ tín dụng BĐS chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, là mức tương đối cao so với mặt bằng chung, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tăng nhanh. Chưa kể, nhiều DN BĐS đang đầu tư quá dàn trải, có DN cùng lúc làm 10-15 dự án, dòng tiền ở đâu? Nếu thị trường gặp vấn đề, trong bối cảnh lãi suất cao hơn, tín dụng bị kiểm soát chặt và dòng tiền không còn dễ dàng như trước, DN sẽ gặp khó" - TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng việc nới lỏng tiền tệ, duy trì lãi suất thấp như thời gian qua đã khiến giá BĐS tăng sốc.

“Hiện nay đã đến lúc siết chặt lại tín dụng BĐS. Tuy nhiên, việc triển khai chính sách này cần hài hoà, nhịp nhàng, tránh gây sốc dẫn đến vỡ thị trường BĐS”, ông Quê nói.

Ngân hàng Nhà nước cũng ra công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là BĐS trong năm 2026. Qua đó định hướng dòng vốn vào sản xuất - kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

"Dòng tiền chỉ đi theo lợi ích..."

Theo các chuyên gia, về mặt chủ trương, việc ưu tiên tín dụng cho một số lĩnh vực và hạn chế dòng vốn vào BĐS là hoàn toàn đúng đắn. Các ngân hàng thương mại cũng ý thức rõ định hướng này. Tuy nhiên, để triển khai trên thực tế cũng không dễ.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho hay “dòng tiền thì không có nhận thức, nó đi theo con đường lợi ích. Vì vậy không ít chính sách dù đúng về định hướng vẫn gặp khó khi triển khai trên thực tế”.

Ông Đức cho rằng, trong nhiều năm qua, điều hành tín dụng vẫn nặng về mục tiêu tăng trưởng và giải ngân, trong khi yếu tố cốt lõi của hoạt động ngân hàng lại chưa được đặt đúng trọng tâm. Quan trọng nhất là khả năng trả nợ, chứ không phải khả năng giải ngân. Giải ngân 30% cũng không khó, nhưng vấn đề là có thu hồi được nợ hay không.

Theo luật sư Đức, các lĩnh vực được ưu tiên thường thiếu tài sản bảo đảm, làm gia tăng rủi ro tín dụng. Chỉ một sai sót nhỏ trong quá trình cho vay cũng có thể khiến cán bộ tín dụng đối mặt rủi ro pháp lý nghiêm trọng, buộc ngân hàng phải thận trọng và co hẹp tín dụng. Trong bối cảnh đó, BĐS dù bị hạn chế về chủ trương vẫn trở thành “hầm trú ẩn” của dòng vốn nhờ tài sản bảo đảm rõ ràng, lãi suất hấp dẫn và rủi ro pháp lý thấp hơn.

Một nghịch lý khác được ông Đức chỉ ra là việc áp dụng lãi suất ưu đãi quá thấp trong khi chi phí vốn của ngân hàng ở mức cao. Cho vay thông thường 8 – 10% thì cho vay ưu đãi chỉ 4 – 5%, trong khi lãi suất huy động có khi đã 6%.

“Theo nguyên tắc thị trường, khoản vay rủi ro cao phải đi kèm lãi suất cao hơn; nếu lãi suất bị ép xuống thấp, ngân hàng sẽ mất dư địa xử lý rủi ro và buộc phải thu hẹp cho vay”, ông Đức nói.

Luật sư Đức dẫn chứng một số chương trình cho vay ưu đãi theo chỉ đạo, trong đó người vay lợi dụng chênh lệch lãi suất để vay vốn giá rẻ rồi gửi ngược lại ngân hàng do lãi suất tiền gửi cao hơn lãi suất vay. Hệ quả là dòng tiền vận động lòng vòng nhưng không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.

“Đó là điều cần tránh, nhưng nhiều năm qua chúng ta vẫn chưa thay đổi được tư duy làm chính sách”, ông Đức nhấn mạnh.

Dù vậy, ông bày tỏ sự lạc quan thận trọng khi nhận thấy cả DN, ngân hàng và Chính phủ đều đã thay đổi nhận thức và tích lũy thêm kinh nghiệm. Nền tảng vĩ mô hiện ổn định hơn, dư địa tài khóa tốt hơn và điều hành cũng thận trọng hơn, qua đó giảm nguy cơ lặp lại những cú sốc như giai đoạn 2011–2012.

Còn theo các chuyên gia Chứng khoán SHS, về chủ trương “giảm tín dụng BĐS”, thực tế rất khó làm mạnh và làm lâu.

Lý do nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm: phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân, dù ngắn hay dài, đều cầm cố bằng BĐS; vì vậy siết tín dụng BĐS dễ biến thành siết tín dụng toàn hệ thống.

Thêm nữa, mảng tín dụng gắn với BĐS vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM: chênh lệch lãi vay – lãi huy động) của nhiều ngân hàng.

Do đó, SHS cho rằng nếu mục tiêu vẫn là duy trì tăng trưởng cao, kịch bản tín dụng BĐS giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi kinh tế buộc phải “hãm phanh” vì rủi ro hệ thống.

Hoài Phong