Thị trường BĐS quý 1/2026: Thanh khoản chững lại, bắt đầu giai đoạn chọn lọc

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản giảm tốc

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 1/2026 ghi nhận sự chuyển trạng thái từ phục hồi sang điều chỉnh, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và chính sách tiếp tục siết chặt tính minh bạch. Tuy nhiên, theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mở ra giai đoạn phát triển chọn lọc và bền vững hơn.

Theo DXS-FERI, nguồn cung mới trong quý 1/2026 ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm tới 65% so với quý 4/2025. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 78.000 sản phẩm, tăng 65% theo năm nhưng giảm 7% theo quý .

Ở chiều ngược lại, thanh khoản có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng hấp thụ đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15–20%. Dù tăng mạnh 170% so với cùng kỳ năm 2025, con số này giảm 46% so với quý trước, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn cao .

Một trong những yếu tố tác động lớn đến thị trường là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12–14%/năm và có thể lên tới 15–16% đối với các khoản vay thả nổi. Điều này khiến nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính gặp áp lực lớn hơn khi quyết định xuống tiền.

Cùng với đó, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và triển khai mã định danh bất động sản đang góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường. Theo DXS-FERI, các yếu tố này đồng thời tạo ra “bộ lọc” dòng tiền, hạn chế đầu cơ và hướng thị trường vào các sản phẩm có giá trị thực .

Dòng tiền chọn lọc, thị trường phân hóa mạnh

Dữ liệu cũng cho thấy hành vi người mua đang thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo cơ hội ngắn hạn, khách hàng có xu hướng “xem kỹ, hỏi sâu, so sánh nhiều” trước khi quyết định. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác và phục vụ nhu cầu ở thực trở thành ưu tiên, trong khi xu hướng sử dụng vốn tự có tăng lên.

Sự phân hóa của thị trường tiếp tục gia tăng. Trong tổng số khoảng 77.912 sản phẩm sơ cấp, lượng hấp thụ chỉ đạt 14.616 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15–25%. Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn dẫn dắt thị trường với mức tăng giá nhẹ 1–2%, trong khi đất nền ghi nhận giao dịch chững lại. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại miền Bắc, chiếm khoảng 56%, còn các khu vực xa trung tâm gặp khó khăn về thanh khoản .

Dòng tiền theo đó đang có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, trong khi các sản phẩm thiếu nền tảng dần bị thị trường đào thải.

Bước sang quý 2/2026, DXS-FERI dự báo thị trường sẽ duy trì trạng thái ổn định hơn, với xu hướng phục hồi có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng ở mức 20–30%, phản ánh sức cầu cải thiện nhưng không đồng đều, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn.

Mặt bằng giá được dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc, cho thấy xu hướng “giữ giá” vẫn đang chi phối thị trường. Đáng chú ý, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như không còn giữ vai trò chủ đạo, thay vào đó là dòng tiền mang tính chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực tế.

Theo DXS-FERI, diễn biến hiện tại không phản ánh sự suy giảm mà là quá trình tái cấu trúc của thị trường. Trong đó, các chuẩn mực về pháp lý, chất lượng sản phẩm và hành vi đầu tư đang được thiết lập lại theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Đức Hoàng