Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Phân cấp mạnh, tăng minh bạch thị trường

Sáng 19/8, tiếp tục đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI họp phiên toàn thể tại hội trường, nghe Tờ trình của Chính phủ và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Sáu định hướng lớn để sửa Luật Kinh doanh bất động sản

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, việc sửa đổi luật nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về kinh doanh bất động sản; kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời xử lý các bất cập phát sinh trong thực tiễn.

Dự thảo được xây dựng theo 6 định hướng chính: thể chế hóa các chủ trương, chính sách mới; phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng tính minh bạch và khả năng dự báo, điều tiết thị trường; tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn và bảo đảm đồng bộ với pháp luật có liên quan; đồng thời quy định những nội dung mang tính khung, nguyên tắc.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền.

Về điều kiện đầu tư kinh doanh, dự thảo đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện. Đối với thủ tục hành chính, dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên một thủ tục liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng.

Gỡ điểm nghẽn nhưng phải đồng bộ pháp luật

Một nội dung đáng chú ý là việc hoàn thiện các quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời rà soát quy định về quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giao dịch bất động sản.

Dự thảo cũng bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, gồm các nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch; bổ sung cơ chế hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định của pháp luật về đầu tư và PPP.

Các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được sửa đổi theo hướng bảo đảm thống nhất với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định liên quan.

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu và làm rõ các nguyên tắc giao kết, đồng thời rà soát để thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Một điểm mới khác là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Cùng với đó, dự thảo hướng tới xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng dữ liệu phải được tạo lập, cập nhật đầy đủ, chính xác và kịp thời; đồng thời bổ sung quy định về mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh.

Không để chính sách mới làm phát sinh rủi ro mới

Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho biết cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ một số chính sách có tác động lớn.

Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đánh giá việc quy định cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai là cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, do các dự án BT đang được điều chỉnh bởi khung pháp lý riêng, trong đó có Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ, quá trình thực hiện có thể phát sinh những vấn đề liên quan đến giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi.

Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định vấn đề này theo hướng đồng bộ với pháp luật về đất đai và pháp luật về PPP; Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định nguyên tắc và dẫn chiếu sang pháp luật về PPP, tránh quy định riêng lẻ tại nhiều luật khác nhau.

Về kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai, các ý kiến tại phiên họp tập trung vào cơ chế bảo lãnh.

Một số ý kiến đề nghị tiếp tục bảo đảm quyền lựa chọn của khách hàng như quy định hiện hành, đồng thời tách bạch nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thu xếp khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về phát hành thư bảo lãnh.

Trong khi đó, ý kiến khác cho rằng cơ chế lựa chọn trong dự thảo có thể góp phần giảm chi phí, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng do khách hàng thường ở vị thế thương lượng yếu hơn và hạn chế về thông tin. Đây là vấn đề cần được cân nhắc để vừa giảm chi phí, vừa bảo đảm hiệu quả quản trị rủi ro.

Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định, nhất là cơ chế xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án.

Mục tiêu là tạo điều kiện khơi thông nguồn lực, đưa các dự án đang đình trệ trở lại hoạt động, nhưng đồng thời phải có cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư, làm rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo từng luật, tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng.

Theo hướng được đề xuất, thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra các điều kiện.

Đối với đề xuất phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan thẩm tra cho rằng việc phân quyền cần đi kèm trách nhiệm và cơ chế kiểm soát phù hợp.

Theo đó, cần làm rõ những trường hợp phải xin ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương; quy định cụ thể về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.

Những nội dung được Quốc hội đặt ra cho thấy yêu cầu sửa Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ dừng ở việc tháo gỡ những vướng mắc trước mắt. Quan trọng hơn, chính sách mới phải tạo được hành lang pháp lý thống nhất, minh bạch, giảm chi phí tuân thủ, khơi thông nguồn lực đất đai và dự án, đồng thời kiểm soát được rủi ro đối với Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bích Diệp