Sửa đổi Luật Đất đai: Chuyển mạnh sang tư duy "tái thiết cuộc sống" cho người dân khi thu hồi đất

Tiếp tục Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, sáng 21/8, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Tại phiên họp, các đại biểu khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là nhiệm vụ chính trị rất quan trọng, nhằm kịp thời thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Đất đai vừa là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, vừa gắn trực tiếp với quyền tài sản, với nơi ở và sinh kế của người dân. Vì vậy, việc sửa Luật lần này cần đồng thời đạt được ba tiêu chí: khơi thông nguồn lực cho phát triển, kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng quyền lực nhà nước và bảo đảm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Tại Phiên họp, các đại biểu đã đề xuất nhiều giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng quy định rõ hơn tiêu chí dự án, phạm vi thu hồi đất; chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Đóng góp ý kiến vào những vấn đề cụ thể về ranh giới giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước và cơ chế thỏa thuận dân sự về quyền sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) đề nghị cần phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án với căn cứ để Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi quyền sử dụng đất của người dân. Một dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội hoặc Thủ tướng quyết định đương nhiên là dự án quan trọng, nhưng không nên chỉ từ chủ thể quyết định dự án mà mặc nhiên suy ra việc thu hồi đất đã đáp ứng yêu cầu ‏"‏thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng".

Đại biểu đề nghị rà soát khoản 6 Điều 35 theo hướng dự án vẫn phải đáp ứng tiêu chí về mục tiêu, tính chất và mức độ cần thiết của việc thu hồi đất; còn quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ để triển khai thu hồi.

Bên cạnh đó, cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu nhấn mạnh, theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh. Nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Theo đại biểu, hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất. Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Ngoài ra, đại biểu Nga đề nghị cần rà soát đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đến từng điều, khoản bởi qua đối chiếu đã xuất hiện những điểm chưa khớp. Ví dụ, dự thảo Luật Nhà ở cho phép một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang và nhà ở cho thuê bằng vốn ngoài Nhà nước được giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; nhưng Điều 56 dự thảo Luật Đất đai chưa thể hiện đầy đủ trường hợp tương ứng.

Đáng lưu ý hơn, Điều 35 dự thảo Luật Đất đai đưa ‏"‏nhà ở cho thuê" vào nhóm dự án có thể thu hồi đất. Vì vậy, cần làm rõ đây là nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở phục vụ chính sách, hay bao gồm cả nhà ở cho thuê thương mại do tư nhân đầu tư.

Đại biểu đề nghị trước khi hoàn thiện 3 dự án luật, Chính phủ lập bảng rà soát chéo đến từng điều, khoản đối với những vấn đề liên thông như lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng dự án và nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu không chỉ là để các luật không mâu thuẫn về câu chữ, mà quan trọng hơn là một chính sách đã được mở ở luật này phải có đầy đủ cơ chế để thực hiện ở luật kia.

Liên quan đến quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong dự thảo luật, đại biểu Trịnh Thị Tú Anh (Lâm Đồng) bày tỏ tán thành với chủ trương cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đây là hướng đi phù hợp với yêu cầu sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, bởi cùng một diện tích đất có thể tạo ra nhiều giá trị kinh tế, xã hội mà không nhất thiết phải mở rộng thêm diện tích đất.

Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực rất dễ phát sinh khoảng trống quản lý nếu quy định không rõ. Ranh giới giữa sử dụng đất kết hợp đa mục đích với chuyển mục đích sử dụng trên thực tế phải được xác định ngay trong luật. Nếu không, chính sách rất tiến bộ này có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa việc chuyển đổi công năng hoặc đầu tư đất đai.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật cần làm rõ các vấn đề: Loại đất nào được áp dụng cơ chế sử dụng đất đa mục đích. Mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp được xác định như thế nào. Điều kiện, tiêu chí và cơ chế giám sát trong suốt quá trình sử dụng. Nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của người sử dụng đất khi khai thác thêm giá trị gia tăng từ đất.

Về quản lý sử dụng nguồn đất có nguồn gốc từ nông lâm trường quốc doanh, Dự thảo luật quy định rà soát hiện trạng sử dụng đất để xác định phần diện tích các công ty nông lâm nghiệp được tiếp tục sử dụng và phần diện tích bàn giao về địa phương để quản lý, giao đất, cho thuê đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Đại biểu Anh cho rằng, thực tế tại nhiều địa phương, đất có nguồn gốc nông lâm trường rất phức tạp: tranh chấp, lấn chiếm, giao khoán sai đối tượng, lấn chồng ranh giới, thiếu hồ sơ hoặc không xác định rõ nguồn gốc sử dụng. Nếu chỉ bàn giao nguyên trạng mà không đồng thời xác định rõ trách nhiệm pháp lý của từng cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan, địa phương có thể nhận đất nhưng đồng thời nhận cả một khối lượng rất lớn về các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết. Khi đó, mục tiêu cấp giấy chứng nhận đất cho người dân lại tiếp tục bị ách tắc.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và các cơ quan tổ chức có liên quan trong việc rà soát, xác định ranh giới, hiện trạng, nguồn gốc đất, xử lý hồ sơ chồng lấn và các tranh chấp đất trước khi bàn giao.

Phát biểu kết luận Phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ, hoàn thiện các nội dung định hướng chính sách sửa đổi luật đúng theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương.

Cụ thể, về phân loại đất theo hướng chỉ phân loại thành các loại hợp lý, cần thiết để quản lý theo chỉ tiêu. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiếp tục nghiên cứu để hướng tới một quy hoạch thống nhất trên phạm vi một đơn vị hành chính, bảo đảm tích hợp, đồng bộ với hệ thống quy hoạch, không chồng lấn, không chẻ nhỏ các chỉ tiêu. Về giá đất và tài chính đất đai, cần thể chế hóa đầy đủ định hướng của Trung ương; giá đất quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Quy định rõ trong luật các tiêu chí cụ thể để xác định dự án thuộc trường hợp được thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hạn chế tối đa việc vận dụng chủ quan, tùy tiện. Rà soát chặt chẽ các trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư; đồng thời, nghiên cứu thể chế hóa quan điểm chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang tư duy "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất" bằng các yếu tố có thể kiểm tra như: chỗ ở, hạ tầng tái định cư, trường học, y tế, giao thông, dịch vụ, sinh kế, việc làm và thu nhập cho người dân.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu: Tiếp tục làm rõ nội hàm chính sách theo hướng quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Vừa bảo đảm chống thất thoát, "lợi ích nhóm", vừa không làm chậm quá trình phê duyệt, triển khai các dự án có tác động lan tỏa lớn.

Về các công cụ tài chính nhằm điều tiết địa tô chênh lệch: Điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm mục tiêu phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, hạn chế đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Đẩy mạnh cải cách hành chính và ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai. Tăng cường phân cấp, phân quyền, phân định lại thẩm quyền, phân bổ nguồn lực cho chính quyền địa phương phù hợp với mô hình chính quyền ba cấp.

Về các quy định chuyển tiếp: Quy định không hồi tố đối với chính sách; xử lý các trường hợp tồn tại lịch sử và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Tuấn Kiệt