Nới trần thu nhập mua nhà ở xã hội, lo người thu nhập thấp càng khó tiếp cận

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó đáng chú ý là đề xuất nới trần thu nhập để mở rộng đối tượng được hưởng chính sách.

Theo dự thảo, trường hợp người đứng đơn là người độc thân, thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng (theo bảng lương, tiền công được xác nhận) sẽ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, mức thu nhập tối đa được nâng lên 35 triệu đồng/tháng.

Đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng, tăng thêm 10 triệu đồng so với quy định hiện hành.

Phóng viên Thương hiệu và Pháp luật đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xoay quanh vấn đề này.

Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức thu nhập bình quân để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Việc tăng lên mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng với cá nhân, 50 triệu đồng/tháng với cặp vợ chồng sẽ mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của nhân dân. Dù vậy, cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) cũng cần làm rõ các cơ sở thực tiễn, cơ sở khoa học, và tính khả thi trong bảo đảm thực hiện, tác động chính sách.

Về cơ sở khoa học, việc pháp luật về nhà ở phải đặt ra một mức trần thu nhập để những người có thu nhập dưới mức trần mới được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội là cần thiết. Đây là nhóm đối tượng yếu thế, không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường nên cần được Nhà nước hỗ trợ để đảm bảo nhu cầu an cư, theo đúng chủ trương, đường lối của Đảng cũng như quyền về chỗ ở theo Hiến pháp.

Tuy nhiên, việc đặt ra mức trần thu nhập bằng bao nhiêu phải được tính toán trên cơ sở khoa học. Bởi thời gian qua, mức trần thu nhập liên tục được nới rộng, từ mức khoảng 11 triệu đồng/tháng với cá nhân (theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, cá nhân phải thuộc diện không chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, tương đương mức 11 triệu đồng/tháng) tăng lên mức 15 triệu đồng/tháng (theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP), mức 20 triệu đồng/tháng (theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP) và đang đề xuất tiếp tục nâng lên mức 25 triệu đồng/tháng (theo dự thảo nghị định).

Như vậy theo phương án tại dự thảo nghị định thì mức trần thu nhập để được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tăng 67% chỉ sau khoảng 1,5 năm (từ mức 15 triệu đồng/tháng vào tháng 8/2024 tăng lên mức 25 triệu đồng/tháng vào tháng 3/2026).

Dự thảo tờ trình đã cung cấp một số số liệu thống kê về thu nhập của người dân nhưng chưa thực sự làm rõ được cơ sở khoa học của đề xuất nâng mức trần thu nhập lên mức 25 triệu đồng/tháng.

Về tính khả thi thì sao, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Thời gian vừa qua, tại một số dự án nhà ở xã hội (đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM), khi chủ đầu tư mở bán sản phẩm thì thường xuyên xảy ra tình trạng nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu.

Rất nhiều trường hợp người dân phải thức xuyên đêm để chờ nộp hồ sơ, gây mất an ninh trật tự, và phổ biến tình trạng mỗi đợt mở bán chỉ vài trăm căn hộ nhưng số lượng hồ sơ thực nộp lên đến vài chục nghìn. Như vậy, hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được so với nhu cầu của nhân dân.

Trong bối cảnh ấy, đề xuất tiếp tục mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tiếp tục “nới cầu” trong khi nguồn cung nhìn chung chưa được cải thiện. Tốc độ “nới cung” chưa theo kịp tốc độ “nới cầu”, như vậy sẽ khiến việc “cạnh tranh”, “chạy đua” để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội càng trở nên căng thẳng, gay gắt hơn trong thời gian tới nếu như phương án của dự thảo nghị định được thông qua.

Do đó, cơ quan soạn thảo cần làm rõ cơ sở thực tiễn của phương án lựa chọn. Đặc biệt, cần có số liệu khảo sát, thống kê xã hội học về số lượng những người, những cặp vợ chồng đáp ứng mức trần thu nhập theo phương án lựa chọn mà có nhu cầu mua, đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội để làm rõ hơn cơ sở thực tiễn của phương án lựa chọn.

Ông có lo ngại việc nâng mức trần thu nhập với đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ tạo ưu thế cho nhóm người không phải thu nhập thấp?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Việc nâng mức trần thu nhập để mở rộng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sẽ tạo ra ưu thế cho nhóm đối tượng có mức thu nhập gần sát với mức trần.

Điều này đồng nghĩa với việc làm giảm bớt đi khả năng, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp (những người lao động tự do, hoặc lao động phổ thông có thu nhập bình quân dưới 10 triệu đồng/tháng/người).

Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội về cơ bản sẽ phải vay tín dụng và đa số là vay thông qua ngân hàng thương mại. Ngân hàng thương mại cũng là một pháp nhân thương mại, hoạt động chủ yếu vì mục tiêu lợi nhuận và luôn có xu hướng ưu tiên cho vay với nhóm đối tượng có khả năng trả nợ.

Như vậy, nhóm đối tượng có mức thu nhập gần sát với mức trần sẽ dễ tiếp cận các gói vay mua nhà ở xã hội hơn, càng tăng thêm ưu thế cho nhóm này và đồng nghĩa càng giảm bớt cơ hội được mua nhà ở xã hội của nhóm đối tượng có thu nhập thấp.

Do đó, cần có đánh giá tác động của chính sách đối với nhóm đối tượng có thu nhập thấp một cách thực chất. Theo quan điểm của tôi, nhóm này hầu như không có khả năng mua/thuê mua nhà ở xã hội và chỉ có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội thông qua hình thức thuê.

Trong khi đó, Luật Nhà ở hiện hành đã bỏ quy định về việc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành một phần sản phẩm để cho thuê, nên Nhà nước cần phải giải quyết tốt hơn nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia.

Có ý kiến cho rằng nếu áp dụng chung một mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng trên phạm vi cả nước thì có thể chưa phù hợp với điều kiện thực tế ở nhiều địa phương. Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Theo quan điểm của tôi, nhóm người có thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng thuộc nhóm trung lưu, đặc biệt nếu loại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP.HCM thì mức thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng tương ứng với nhóm thu nhập khá cao tại 32 địa phương còn lại.

Nếu áp dụng “đại trà” mức trần thu nhập 25 triệu đồng/tháng/cá nhân để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ khiến cho đại bộ phận người dân tại 32 địa phương còn lại sẽ cơ bản sử dụng nhà ở xã hội (nếu có đủ nguồn cung), dẫn đến các dự án nhà ở thương mại sẽ gặp trở ngại trong việc bán sản phẩm, từ đó các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại sẽ khó có khả năng triển khai thực hiện.

Việc này sẽ dẫn đến một tác dụng phụ: Do dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất; Nhà nước khó triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại nên sẽ không thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong khi nguồn thu từ đất hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng cao trong thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt những địa phương có điều kiện hạ tầng còn nhiều khó khăn, kém ưu thế về phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch…

Do đó, cần có đánh giá tác động của chính sách đối với nguồn thu ngân sách của các địa phương, đặc biệt trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm, cần tăng thu ngân sách để đáp ứng nhu cầu xây dựng hạ tầng.

Xin cảm ơn ông!

Lam Thanh thực hiện