Nghị quyết 21: Kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai bị “treo” về pháp lý

Khơi thông nguồn lực đất đai bị “treo” về pháp lý

Theo điểm 3 Mục III Nghị quyết 21, đất có vi phạm về thủ tục trước đây có thể được xem xét công nhận, cấp Giấy chứng nhận nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Trao đổi với phóng viên về chính sách này, bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đây là hướng xử lý tích cực, giúp khơi thông nguồn lực đất đai đang “treo” về pháp lý, song cần kiểm soát chặt để tránh biến xử lý tồn đọng thành hợp thức hóa vi phạm.

Theo bà Miền, đây là một định hướng tích cực và cần thiết, bởi trên thực tế vẫn còn nhiều thửa đất được sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý do những tồn tại của quá trình quản lý đất đai qua nhiều thời kỳ. Nếu tất cả các trường hợp này đều bị “đóng băng” về mặt pháp lý chỉ vì thiếu hoặc sai một số thủ tục trong quá khứ, người sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn, trong khi một nguồn lực đất đai lớn không thể tham gia đầy đủ vào nền kinh tế. 

Tuy nhiên, bà Miền cho rằng điểm quan trọng là không nên nhìn nhận chính sách này như việc hợp thức hóa mọi vi phạm. Đây nên được xem là cơ chế để Nhà nước xử lý những tồn đọng lịch sử, trong đó có thể xác định được về bản chất quyền sử dụng đất.

Các điều kiện về thời gian sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính chính là những “bộ lọc” cần thiết. Đặc biệt, cần phân định rõ vi phạm về thủ tục với vi phạm về bản chất. Những trường hợp hồ sơ thiếu thủ tục, sai sót về trình tự hoặc giao đất không đúng thẩm quyền trong bối cảnh quản lý đất đai của các giai đoạn trước có thể được xem xét theo cơ chế xử lý tồn đọng. Ngược lại, các trường hợp cố tình lấn chiếm, chiếm dụng đất công, sử dụng đất trái phép hoặc có vi phạm nghiêm trọng không thể lấy cơ chế này để hợp thức hóa.

Từ góc độ thị trường, bà Miền cho rằng việc giải quyết những tồn đọng này sẽ giúp đưa đất đai từ trạng thái “có giá trị sử dụng nhưng bị treo về pháp lý” trở thành tài sản có cơ sở pháp lý rõ ràng và thanh khoản tốt hơn. Khi những trường hợp đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận, một lượng đất đai cùng tài sản trên đất trước đây khó giao dịch hoặc chỉ có thể giao dịch bằng những hình thức thiếu an toàn pháp lý sẽ có cơ hội trở lại thị trường chính thức. Điều này có thể góp phần bổ sung nguồn cung “sạch”, nhất là tại những khu vực có nhiều đất sử dụng ổn định nhưng hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện pháp lý còn tác động trực tiếp đến giá trị và thanh khoản của bất động sản. Một thửa đất có giấy tờ pháp lý đầy đủ sẽ có khả năng giao dịch, thế chấp và định giá tốt hơn so với thửa đất có nguồn gốc sử dụng lâu dài nhưng quyền sử dụng chưa được xác nhận đầy đủ. Khi rủi ro pháp lý được tháo gỡ đúng quy định, giá trị kinh tế của tài sản có thể được cải thiện, đồng thời giảm mức chiết khấu do rủi ro.

Dòng vốn cũng có thể được khơi thông. Khi quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng, tài sản trở thành tài sản bảo đảm minh bạch hơn, giúp người dân và doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận tín dụng. Ở phạm vi rộng hơn, chính sách còn góp phần tăng tính minh bạch của thị trường và tạo thêm nguồn thu ngân sách thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tuy nhiên, những tác động tích cực này chỉ xuất hiện nếu quá trình xem xét cấp giấy được thực hiện minh bạch, có tiêu chí thống nhất và được kiểm soát chặt chẽ. Nếu mở rộng quá mức, chính sách có thể tạo ra kỳ vọng đầu cơ, thậm chí kích thích tâm lý cố tình vi phạm để chờ được hợp thức hóa. “Đây nên được xem là cơ chế xử lý tồn đọng có điều kiện, không phải cơ chế tạo lập quyền sử dụng đất mới”, bà Miền nhấn mạnh.

Một vấn đề khác cũng cần được lưu ý là khả năng thực thi. Theo bà, bên cạnh quy định chính sách, cần có hướng dẫn cụ thể để cơ quan, cá nhân có thẩm quyền có đủ cơ sở pháp lý và trách nhiệm thực hiện thủ tục hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Tránh tình trạng chính sách đã “mở” nhưng cán bộ thực thi lại không dám giải quyết vì lo ngại sai phạm hoặc thiếu hướng dẫn rõ ràng. Khi đó, mục tiêu tháo gỡ vướng mắc pháp lý vẫn khó đạt được và quyền lợi của người dân, doanh nghiệp tiếp tục bị ảnh hưởng.

“Đang được xem xét cấp sổ” không đồng nghĩa với chắc chắn được cấp sổ

Theo bà Phạm Miền, cần đặc biệt tránh cách hiểu rằng việc đưa đất có vi phạm về thủ tục vào diện xem xét đồng nghĩa với việc mặc nhiên được công nhận và cấp giấy chứng nhận. Nguyên tắc quan trọng nhất là phải tách bạch giữa “xử lý tồn đọng lịch sử” và “hợp thức hóa vi phạm mới”. Việc xem xét chỉ nên áp dụng với những trường hợp có lịch sử sử dụng đất rõ ràng, đã sử dụng ổn định từ trước và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Sau khi được đưa vào diện xem xét, hồ sơ vẫn phải trải qua quá trình thẩm định, đối chiếu các điều kiện trước khi quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, quá trình này cần nhiều lớp kiểm soát, từ thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất, bản chất vi phạm đến quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, cần tăng tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình thực hiện. Những trường hợp được đưa vào diện xem xét phải có hồ sơ, căn cứ và quy trình thẩm định rõ ràng, đặc biệt đối với các nhóm đất có nguồn gốc phức tạp như đất nông, lâm trường, đất sau cổ phần hóa, đất công dôi dư hoặc đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân.

“Điểm mấu chốt không phải là có cho phép xem xét hay không, mà là xác định rõ đối tượng được xem xét, căn cứ xem xét và điều kiện để được công nhận”, bà Miền nói. Nếu ranh giới này được quy định và thực thi chặt chẽ, chính sách có thể vừa xử lý được các tồn đọng lịch sử, khơi thông nguồn lực đất đai, vừa giữ vững kỷ luật quản lý. Quan trọng hơn, việc xử lý tồn đọng hôm nay không được trở thành tiền lệ cho những vi phạm mới trong tương lai.

Từ góc độ người mua, bà Miền cho rằng cần đặc biệt thận trọng với một điểm: “đang được xem xét cấp sổ” hoàn toàn khác với “đã được cấp Giấy chứng nhận”. Người mua không nên coi khả năng được cấp giấy trong tương lai là một sự bảo đảm pháp lý cho giao dịch ở hiện tại. Trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, bản chất và tình trạng xử lý vi phạm, quy hoạch và khả năng sử dụng thực tế, cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan. Đặc biệt, người mua không nên chỉ dựa vào cam kết của bên bán hoặc môi giới rằng “đất chắc chắn sẽ ra sổ”.

Theo bà Miền, khi chính sách được triển khai, thông tin pháp lý sẽ ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong định giá bất động sản. Người mua không nên chỉ nhìn vào mức giá rẻ hơn thị trường mà phải tính cả chi phí, thời gian và rủi ro để hoàn thiện pháp lý. “Tuyệt đối không mua theo kỳ vọng được cấp sổ”, bà Miền khuyến nghị.

Hà Giang