Miễn thuế 500 triệu doanh thu khi cho thuê nhà: Chuyên gia nói gì?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 68/2026 quy định chính sách và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh, trong đó có quy định cá nhân cho thuê bất động sản được miễn trừ 500 triệu đồng khi tính thuế.

Phóng viên Thương hiệu và Pháp luật đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Công ty Luật TGS xoay quanh vấn đề này!

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 điều chỉnh thế nào về cách tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân, thưa ông? 

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, có hiệu lực áp dụng cho kỳ tính thuế từ năm 2026, cách tính thuế đối với thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân đã điều chỉnh theo hướng giảm gánh nặng thuế cho người kinh doanh nhỏ lẻ.

Thứ nhất, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được nâng lên 500 triệu đồng/năm.

Thứ hai, trường hợp doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, thuế thu nhập cá nhân được tính chỉ trên phần doanh thu vượt ngưỡng, với thuế suất 5%. Công thức tính được xác định như sau: Thuế TNCN phải nộp = (doanh thu từ cho thuê trong năm – 500 triệu đồng) × 5%.

Ví dụ, nếu một cá nhân có doanh thu cho thuê nhà trong năm là 700 triệu đồng, thì phần doanh thu chịu thuế là 200 triệu đồng, và số thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là 10 triệu đồng (200 triệu × 5%).

Bên cạnh đó, theo chính sách mới, từ năm 2026 cá nhân cho thuê bất động sản khi vượt ngưỡng doanh thu vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng theo quy định, tuy nhiên lệ phí môn bài đối với hộ, cá nhân kinh doanh được bãi bỏ. Điều này góp phần đơn giản hóa nghĩa vụ tài chính đối với nhóm đối tượng này.

Cũng cần lưu ý rằng khi xác định mức doanh thu để áp dụng khoản miễn trừ này, tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản của cá nhân trong năm phải được cộng gộp.

Trường hợp cá nhân cho thuê nhiều nhà, nhiều căn hộ hoặc nhiều mặt bằng khác nhau thì cơ quan thuế sẽ xác định nghĩa vụ thuế trên tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản trong năm tính thuế. Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thì doanh thu cho thuê và nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu hoặc theo thỏa thuận giữa các đồng sở hữu, phù hợp với nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế của cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.

Có thể thấy việc thiết kế mức miễn trừ 500 triệu đồng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP là một bước điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách thuế đối với cá nhân kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản. Quy định này vừa góp phần giảm nghĩa vụ thuế đối với các cá nhân có hoạt động cho thuê quy mô nhỏ, vừa bảo đảm thu đúng và đầy đủ đối với những trường hợp có doanh thu lớn từ việc khai thác, kinh doanh bất động sản.

Theo ông, việc đưa ra mức miễn trừ 500 triệu đồng đối với hoạt động cho thuê bất động sản có ý nghĩa gì trong việc quản lý thuế và khuyến khích minh bạch hóa nguồn thu nhập của cá nhân?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Việc Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định mức miễn trừ 500 triệu đồng khi xác định doanh thu tính thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được xem là một bước điều chỉnh chính sách thuế theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn thị trường.

Trong bối cảnh nhiều cá nhân chỉ có một căn nhà hoặc một phần bất động sản cho thuê với quy mô nhỏ, việc thiết lập một ngưỡng miễn trừ tương đối cao giúp giảm gánh nặng thuế đối với nhóm đối tượng này, đồng thời thể hiện định hướng của Nhà nước là tập trung quản lý thuế đối với các hoạt động kinh doanh có quy mô và doanh thu lớn hơn, thay vì dàn trải đối với mọi trường hợp.

Ở góc độ quản lý thuế, quy định này cũng góp phần đơn giản hóa công tác quản lý và giảm chi phí tuân thủ cho cả người nộp thuế và cơ quan thuế. Khi một bộ phận lớn các trường hợp cho thuê nhỏ lẻ được miễn trừ, cơ quan quản lý có thể tập trung nguồn lực vào việc kiểm soát những trường hợp có doanh thu cao, hoạt động kinh doanh cho thuê mang tính chất chuyên nghiệp hoặc quy mô lớn. Điều này phù hợp với xu hướng cải cách chính sách thuế hiện nay, trong đó nhấn mạnh việc quản lý dựa trên rủi ro và hiệu quả.

Ngoài ra, việc áp dụng cơ chế miễn trừ doanh thu trước khi tính thuế cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc khuyến khích cá nhân kê khai trung thực và minh bạch hóa nguồn thu nhập từ cho thuê bất động sản. Khi mức doanh thu nhất định được miễn trừ, nhiều cá nhân có thể cảm thấy yên tâm hơn trong việc kê khai hợp đồng cho thuê và thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ, thay vì né tránh hoặc không khai báo như trước đây.

Về lâu dài, điều này góp phần hình thành một cơ sở dữ liệu rõ ràng hơn về thị trường cho thuê bất động sản, qua đó hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc xây dựng chính sách thuế và chính sách nhà ở phù hợp với thực tiễn.

Từ góc độ chính sách, có thể thấy mức miễn trừ 500 triệu đồng không chỉ mang ý nghĩa giảm nghĩa vụ tài chính cho một bộ phận cá nhân, mà còn hướng tới mục tiêu lớn hơn là tăng tính minh bạch của dòng thu nhập trong nền kinh tế và nâng cao hiệu quả quản lý thuế đối với lĩnh vực kinh doanh cho thuê tài sản.

Có ý kiến cho rằng mức miễn trừ 500 triệu đồng/năm là khá cao, trong khi với người làm công ăn lương, thu nhập trên 15,5 triệu đồng/tháng đã phải nộp thuế TNCN. Luật sư nhìn nhận như thế nào về sự khác biệt này?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Có thể thấy rằng sự so sánh giữa mức miễn trừ 500 triệu đồng/năm đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP với ngưỡng chịu thuế của người làm công ăn lương theo Luật Thuế thu nhập cá nhân dễ tạo ra cảm giác có sự chênh lệch lớn.

Tuy nhiên, về bản chất pháp lý, hai loại thu nhập này thuộc hai nhóm thu nhập khác nhau trong hệ thống thuế, nên cách xác định thu nhập chịu thuế và ngưỡng miễn trừ cũng được thiết kế khác nhau.

Đối với người làm công ăn lương, thu nhập chịu thuế được xác định trên thu nhập sau khi đã trừ các khoản giảm trừ, trong đó có giảm trừ gia cảnh cho bản thân người nộp thuế là 11 triệu đồng/tháng và 4,4 triệu đồng/tháng cho mỗi người phụ thuộc theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã được sửa đổi, bổ sung và các văn bản hướng dẫn thi hành. Như vậy, con số khoảng 15,5 triệu đồng/tháng thường được nhắc đến trên thực tế chỉ là mức thu nhập phổ biến trong trường hợp người nộp thuế có thêm một người phụ thuộc, chứ không phải là ngưỡng miễn thuế cố định cho mọi trường hợp.

Trong khi đó, đối với thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản, pháp luật hiện hành xác định nghĩa vụ thuế dựa trên doanh thu từ hoạt động kinh doanh, chứ không phải thu nhập ròng sau khi trừ chi phí như đối với tiền lương. Doanh thu từ cho thuê tài sản thực tế có thể phải bù đắp nhiều chi phí liên quan như chi phí đầu tư ban đầu, chi phí bảo trì, khấu hao tài sản, chi phí quản lý hoặc các rủi ro thị trường.

Vì vậy, việc thiết lập mức miễn trừ 500 triệu đồng doanh thu/năm có thể được xem như một cơ chế kỹ thuật nhằm phản ánh phần chi phí và lợi nhuận thực tế của hoạt động này, thay vì coi toàn bộ doanh thu là thu nhập chịu thuế.

Từ góc độ chính sách, việc áp dụng mức miễn trừ cao hơn đối với hoạt động cho thuê bất động sản cũng nhằm khuyến khích cá nhân kê khai minh bạch hợp đồng cho thuê và nguồn thu nhập, đồng thời tạo điều kiện để cơ quan quản lý tập trung kiểm soát những trường hợp kinh doanh cho thuê có quy mô lớn hoặc mang tính chuyên nghiệp.

Do đó, mặc dù có sự khác biệt về con số tuyệt đối, nhưng xét trong tổng thể thiết kế của hệ thống thuế, đây là sự khác biệt xuất phát từ đặc thù của từng loại thu nhập và phương pháp tính thuế, chứ không hẳn là sự ưu ái hay bất bình đẳng giữa các nhóm người nộp thuế.

Theo ông, chính sách thuế mới sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản cho thuê và nghĩa vụ thuế của cá nhân?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Quy định này góp phần tạo ra một khung pháp lý rõ ràng hơn đối với hoạt động cho thuê tài sản – vốn đang trở thành một nguồn thu nhập phổ biến của nhiều cá nhân, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Từ góc độ thị trường, chính sách thuế mới có thể giúp ổn định và khuyến khích nguồn cung bất động sản cho thuê. Khi nghĩa vụ thuế được thiết kế theo hướng có ngưỡng miễn trừ tương đối hợp lý, các cá nhân có quy mô cho thuê nhỏ hoặc cho thuê một phần tài sản của mình sẽ giảm bớt áp lực về chi phí và thủ tục thuế. Điều này có thể góp phần khuyến khích các chủ sở hữu bất động sản đưa tài sản nhàn rỗi vào khai thác cho thuê, từ đó làm tăng nguồn cung trên thị trường và hỗ trợ sự phát triển ổn định của phân khúc bất động sản cho thuê.

Ở góc độ quản lý nhà nước, quy định mới cũng tạo điều kiện nâng cao tính minh bạch của thị trường và cải thiện hiệu quả quản lý thuế. Khi mức miễn trừ được thiết kế ở ngưỡng đủ lớn, nhiều cá nhân sẽ có xu hướng chủ động kê khai hợp đồng cho thuê và doanh thu phát sinh mà không quá lo ngại về nghĩa vụ thuế. Điều này giúp cơ quan thuế từng bước hình thành dữ liệu đầy đủ hơn về hoạt động cho thuê bất động sản, qua đó quản lý tốt hơn các trường hợp có doanh thu lớn hoặc hoạt động cho thuê mang tính chất kinh doanh chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, về lâu dài, chính sách này cũng đặt ra yêu cầu tăng cường các biện pháp quản lý như kết nối dữ liệu hợp đồng cho thuê, thanh toán và đăng ký tạm trú – tạm vắng, nhằm đảm bảo việc xác định doanh thu cho thuê được thực hiện chính xác và công bằng.

Nếu được triển khai đồng bộ với các giải pháp quản lý hiện đại, chính sách thuế mới không chỉ góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch hơn cho thị trường bất động sản cho thuê, mà còn giúp cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ người dân và yêu cầu quản lý thu ngân sách nhà nước.

Xin cảm ơn ông!

Hoài Phong thực hiện