Mã định danh BĐS: Thị trường chuyển từ vận hành theo tin đồn sang dữ liệu

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quy định từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, là chuỗi ký tự gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự.

Mã định danh nhà ở được cấu thành từ các thông tin cơ bản như mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên. Quá trình cấp mã được thực hiện tự động trên hệ thống.

Nghị định cũng mở rộng cấp mã định danh cho các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới bất động sản và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Hệ thống dữ liệu được xây dựng theo hướng mở, liên thông, tuân thủ tiêu chuẩn về cơ sở dữ liệu, API, phân quyền và an ninh bảo mật; bảo đảm kết nối, chia sẻ với các cơ sở dữ liệu quốc gia, tránh trùng lặp. Toàn bộ dữ liệu là tài sản nhà nước do Bộ Xây dựng quản lý và được bảo vệ nghiêm ngặt.

Việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán.

Trao đổi với phóng viên Thương hiệu và Pháp luật, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng trước đây, dữ liệu nằm rải rác trong tay các "đầu nậu" hoặc sàn giao dịch riêng lẻ. Thông tin thường bị bóp méo, thổi phồng để phục vụ lợi ích cục bộ. Vì vậy, giá cả bất động sản không phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị dẫn dắt bởi tin đồn.

"Mã định danh bất động sản với các thông tin đầy đủ sẽ giúp các bên so sánh, đối chiếu, qua đó hạn chế đáng kể hiện tượng thổi giá, tạo sóng ảo, cũng như tình trạng lừa đảo, dự án ma", ông Nhân nói.

Bên cạnh vấn đề giá cả, mã định danh điện tử còn là công cụ hữu hiệu để truy vết và loại bỏ các dự án ma. Hệ thống dữ liệu tập trung giúp người dân dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện quy hoạch.

Tuy nhiên, TS Nhân lưu ý Nghị định 357 mới chỉ là điều kiện cần. Để chấm dứt hoàn toàn lừa đảo, cơ quan chức năng cần phối hợp đồng bộ với chế tài xử phạt đủ mạnh và trách nhiệm thực thi nghiêm minh.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.

Ông cho rằng bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và các hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn bộ hệ sinh thái.

Trong dài hạn, ông Matthew Powell việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu quốc gia được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Đánh giá về chủ trương áp dụng mã định danh bất động sản, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng đây là bước tiến mang tính đột phá đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo bà Dung, nếu được triển khai đồng bộ và triệt để, quy định này sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực cả ở cấp độ quản lý lẫn vận hành thị trường.

Ở góc độ quản lý nhà nước, Việt Nam trước đây chưa có một cơ sở dữ liệu thống nhất cho toàn thị trường bất động sản, khi các cơ quan như thuế, tài chính, kế hoạch - đầu tư vẫn vận hành các hệ thống dữ liệu riêng lẻ. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung được kỳ vọng sẽ giúp hoạt động quản lý minh bạch và chính xác hơn, đồng thời tạo nền tảng cho việc áp dụng thuế bất động sản trong tương lai.

Với người mua nhà, mã định danh sẽ giúp việc tra cứu thông tin trở nên thuận tiện và rõ ràng hơn, từ diện tích, vị trí, lịch sử giao dịch, giá bán - giá cho thuê đến thông tin khu vực xung quanh. Chuyên gia đánh giá đây là nền tảng quan trọng để hướng tới một thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

Hoài Phong