Lực đẩy mới cho bất động sản công nghiệp từ bán dẫn, trung tâm dữ liệu…

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện không còn tăng trưởng theo kiểu mở rộng quy mô đơn thuần. Thay vào đó, dòng vốn và khách thuê tập trung vào một số lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, vị trí kết nối thuận tiện và khả năng vận hành chuyên nghiệp.

Ông John Campbell – Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – nhận định: “Nhu cầu hiện nay gắn chặt với đặc thù vận hành từng ngành. Khu công nghiệp muốn thu hút khách thuê phải đáp ứng yêu cầu chuyên biệt, thay vì chỉ cung cấp mặt bằng tiêu chuẩn như trước”.

Sự bùng nổ thương mại điện tử đang tạo lực đẩy trực tiếp cho phân khúc kho vận – logistics. Savills ước tính quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26–28 tỷ USD trong năm 2025, với hàng nghìn nhà bán mới gia nhập mỗi năm.

Các nền tảng lớn như Shopee, TikTok Shop, Lazada hay Tiki đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu vận hành. Điều này kéo theo nhu cầu mạnh mẽ với các mô hình trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho thông minh tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh.

Những khu công nghiệp nằm gần Hà Nội, TPHCM và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt, khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí “chặng cuối”.

Bán dẫn, xe điện và điện tử giá trị cao đang trở thành “nam châm” hút vốn FDI. Theo Savills, giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử. Chính phủ cũng dành hàng tỷ USD để phát triển ngành bán dẫn và đào tạo nhân lực.

Một cột mốc đáng chú ý dự kiến trong năm 2026 là việc nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam đi vào vận hành, đánh dấu bước tiến từ lắp ráp – kiểm định sang đóng gói tiên tiến và thiết kế vi mạch.

Song song, ngành xe điện phát triển nhanh, kéo theo nhu cầu lớn về nhà máy lắp ráp, sản xuất pin, linh kiện và chuỗi cung ứng hỗ trợ. Những khu công nghiệp có khả năng tích hợp sản xuất – logistics – dịch vụ kỹ thuật sẽ có lợi thế thu hút khách thuê.

Bên cạnh đó, sự phát triển của trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và kinh tế số đang thúc đẩy nhu cầu xây dựng trung tâm dữ liệu.

Theo Savills, Việt Nam hiện có hơn 40 trung tâm dữ liệu hoạt động với tổng công suất hơn 500 MW và có thể gần 1.000 MW vào năm 2030.

Trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn hoàn toàn khác so với nhà xưởng thông thường: nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật đặc thù và khả năng mở rộng dài hạn. Vì vậy, phân khúc này chỉ tập trung ở một số khu công nghiệp có năng lực đáp ứng, làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường.

"Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao", ông John Campbell nói.

Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang chu kỳ tăng trưởng chọn lọc, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng và khả năng phục vụ ngành công nghệ cao.

Khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện từ 2026, cùng làn sóng bán dẫn, AI, xe điện và yêu cầu ESG, thị trường nhiều khả năng bước vào giai đoạn “nâng cấp chất lượng” thay vì mở rộng ồ ạt.

Với nhà đầu tư, đây không chỉ là câu chuyện lấp đầy khu công nghiệp, mà là cuộc đua phát triển hệ sinh thái sản xuất – logistics – dữ liệu.

Ba trụ cột kho vận, bán dẫn và trung tâm dữ liệu vì thế đang trở thành bệ phóng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Hoài Phong