Luật sư lưu ý gì khi ký kết và thực hiện Hợp đồng mua chung cư

Nguyên nhân lớn nhất có thể kể đến đó chính việc căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai, và khi người dân nhận bàn giao thực tế lại không đúng với mô tả trong hợp đồng, phụ lục hợp đồng hay quảng cáo của chủ đầu tư. Về vấn đề pháp lý khi ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ Luật sư Hoàng Thuyên - Giám Đốc Công ty luật TNHH EAGLE có tư vấn như sau:

Trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, tìm hiểu hồ sơ pháp lý của dự án, căn hộ đã đáp ứng được điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật chưa? Tình trạng thế chấp của dự án? vấn về bảo lãnh ngân hàng của dự án thực hiện như thế nào?...

Khi ký quyết định ký hợp đồng, khách hàng mua nhà phải xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng (hợp đồng theo mẫu): Đối tượng hợp đồng, giá trị hợp đồng, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các trường hợp phải sửa đổi, bổ sung hợp đồng… và đặc biệt phải xem xét kỹ, cầu đưa vào hợp đồng các điều khoản về điều kiện chấm dứt hợp đồng (trong đó có trường hợp hủy bỏ hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng), điều kiện, mức phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại để đảm bảo nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng thì người mua có quyền chất dứt hợp đồng hoặc yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa đáng.

Thông thường khách hàng mua căn hộ khi dự án mới chỉ xây được phần móng, cho nên khi thực hiện hợp đồng thì việc có những thay đổi liên quan đến một số nội dung của hợp đồng là tình huống thường xuyên xảy ra. Có những thay đổi người mua có thể chấp nhận được, có những thay đổi người mua không thể chấp nhận.

Thực tế, trong các hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư đều có điều khoản: Nếu có bất cứ sự thay đổi nào trong nội dung của hợp đồng đã ký kết thì hai bên phải tiến hành đàm phán sửa đổi, bổ sung bằng phụ lục hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, khi có sự thay đổi, chủ đầu tư không thông báo cho người mua nhà để đàm phán ký phụ lục hợp đồng mà đặt người mua vào sự đã rồi.

Để giải quết vấn đề này, về nguyên tắc, nếu đã thỏa thuận trong hợp đồng mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa là có hành vi vi phạm. Nếu có hành vi phạm thì sẽ có chế tài (trừ trường hợp bất khả kháng hoặc trường hợp hai bên đã thỏa thuận). Vậy vấn đề đặt ra là phải quy định đầy đủ, chi tiết chế tài trong hợp đồng để chủ đầu tư cũng như người mua có ý thức thực hiện.

Quá trình thực hiện hợp đồng, người mua nhà phải thường xuyên giám sát, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư để có ý kiến kịp thời nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi phạm các quy định của Pháp luật hoặc các nội dung Hợp đồng đã ký kết.

ĐỖ THANH