Loạt chính sách về BĐS sắp có hiệu lực, kỳ vọng "trật tự mới" cho thị trường

Trật tự mới trên thị trường bất động sản

Một trong những điểm đột phá nhất của Nghị định 357/2025/NĐ-CP là quy định mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây được coi là "chứng minh thư" điện tử, giúp quản lý thống nhất trên phạm vi toàn quốc thay vì hồ sơ truyền thống.

Cấu trúc mã là chuỗi ký tự kết hợp chữ và số, dài tối đa 40 ký tự. Áp dụng cho từng căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng. Hệ thống dữ liệu quốc gia sẽ tự động tạo mã dựa trên mã thửa đất, mã dự án và các dữ liệu nền tảng khác, đảm bảo tính chính xác và hạn chế sai lệch thông tin.

Việc có mã định danh riêng giúp người dân và cơ quan quản lý dễ dàng truy xuất lịch sử pháp lý, giao dịch và tình trạng khai thác của từng sản phẩm trong tương lai.

Không chỉ dừng lại ở tài sản, "người chơi" trên thị trường cũng được định danh để chuẩn hóa hệ sinh thái.

Theo đó, với môi giới bất động sản: Chứng chỉ hành nghề sẽ có mã định danh bao gồm thông tin tỉnh/thành phố, số định danh cá nhân và lịch sử cấp/thu hồi. Điều này giúp sàng lọc các cá nhân hành nghề không phép, bảo vệ quyền lợi người mua.

Đơn vị vận hành nhà chung cư: Được cấp mã định danh để xác thực tư cách pháp lý, giảm thiểu các tranh chấp trong quản lý vận hành vốn là điểm nóng lâu nay.

Đối tượng thụ hưởng chính sách: Những cá nhân được hỗ trợ về nhà ở (người có công, hộ nghèo...) cũng có mã riêng để đảm bảo chính sách đến đúng đối tượng, tránh trùng lặp.

Theo chính sách mới, Bộ Xây dựng sẽ là cơ quan chủ trì quản lý hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản trên toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tại địa phương.

Hệ thống được thiết kế theo hướng "mở và liên thông", cho phép kết nối với Cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia và các chuyên ngành khác như đất đai, dân cư, tài chính. Nguyên tắc cốt lõi là dữ liệu đã có thì không thu thập lại, giúp giảm chi phí xã hội và tăng hiệu quả quản lý.

Đặc biệt, công tác bảo mật được đặt lên hàng đầu. Mọi bản ghi dữ liệu đều được lưu vết truy cập, chỉnh sửa để đảm bảo khả năng truy xuất lịch sử thay đổi. Dữ liệu được làm sạch từ nguồn xác thực hợp pháp, phản ánh đúng hiện trạng pháp lý. Đảm bảo an toàn thông tin, bảo vệ bí mật nhà nước và thông tin cá nhân của người dân.

Việc áp dụng Nghị định 357/2025/NĐ-CP vào tháng 3/2026 không chỉ là một thủ tục hành chính, mà là bước đi chiến lược để số hóa toàn ngành. Thông tin tổng hợp sẽ được công bố công khai trên Cổng thông tin của hệ thống, giúp người dân tiếp cận dữ liệu chính thống, chính xác.

Sự minh bạch này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giao dịch an toàn, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo niềm tin bền vững cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Kỳ vọng thị trường phát triển lành mạnh

Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những giải pháp hết sức quan trọng để đánh giá, theo dõi, quản lý đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TGS cho rằng mã định danh bất động sản sẽ góp phần minh bạch hóa dữ liệu khi lịch sử pháp lý, giao dịch, giá bán, tiến độ dự án được liên thông - tập trung. Điều này giúp hạn chế tình trạng thông tin rời rạc, sai lệch và việc tra cứu trước giao dịch nhanh và chính xác hơn, qua đó giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng cho hay cơ quan quản lý cũng dễ dàng rà soát pháp lý, chống gian lận; quy hoạch và thu thuế hiệu quả. “Chính sách này góp phần chuẩn hóa và minh bạch thị trường; rút ngắn thủ tục hành chính nhờ tự động hóa dữ liệu, đồng thời kết nối thuận lợi với ngân hàng - công chứng - fintech, hỗ trợ vay vốn và giao dịch nhanh”, ông Tuấn nói.

Đánh giá tích cực về tác động của cơ chế này, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng trước đây, dữ liệu nằm rải rác trong tay các "đầu nậu" hoặc sàn giao dịch riêng lẻ. Thông tin thường bị bóp méo, thổi phồng để phục vụ lợi ích cục bộ. Vì vậy, giá cả bất động sản không phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị dẫn dắt bởi tin đồn.

"Mã định danh bất động sản với các thông tin đầy đủ sẽ giúp các bên so sánh, đối chiếu, qua đó hạn chế đáng kể hiện tượng thổi giá, tạo sóng ảo, cũng như tình trạng lừa đảo, dự án ma", ông Nhân nói.

Bên cạnh vấn đề giá cả, mã định danh điện tử còn là công cụ hữu hiệu để truy vết và loại bỏ các dự án ma. Hệ thống dữ liệu tập trung giúp người dân dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý, tiến độ thực hiện quy hoạch.

Tuy nhiên, TS Nhân lưu ý Nghị định 357 mới chỉ là điều kiện cần. Để chấm dứt hoàn toàn lừa đảo, cơ quan chức năng cần phối hợp đồng bộ với chế tài xử phạt đủ mạnh và trách nhiệm thực thi nghiêm minh.

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khi bất động sản được định danh đầy đủ sẽ hạn chế các giao dịch mập mờ, giao dịch ngầm hoặc khai báo không đầy đủ.

“Để làm được việc này, cơ sở dữ liệu bất động sản không thể tồn tại độc lập, mà cần được kết nối với các cơ sở dữ liệu khác như thuế, ngân hàng và công chứng”, ông Quê nói.

Tuấn Kiệt