Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, thời tiền rẻ đã qua

Lãi suất tăng, làn sóng “cắt lỗ” xuất hiện

Những ngày gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh, nhiều ngân hàng đang điều chỉnh từ mức phổ biến 6-8% mỗi năm lên khoảng 12-14% trong thời gian ngắn.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Theo thông báo của một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng…

Việc lãi suất tăng nhanh không chỉ trở thành rào cản đối với người có nhu cầu ở thực, mà còn làm gia tăng hiện tượng “cắt lỗ” trên thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tình trạng này chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, trong bối cảnh lãi vay tăng cao, nhiều người buộc phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền.

Ngoài ra, không ít trường hợp mua theo tâm lý “FOMO”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại và chi phí tài chính gia tăng, nhà đầu tư buộc phải giảm giá bán để hạn chế rủi ro. Rủi ro càng lớn hơn trong bối cảnh một số dự án chậm tiến độ bàn giao.

Các chỉ báo cho thấy sức cầu đang suy yếu. Báo cáo chiến lược của VinaCapital dự báo giai đoạn 2026–2027, thị trường có thể chứng kiến sự gia tăng mạnh về nguồn cung thay vì bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Chứng khoán VCBS cho rằng, trong ngắn hạn, nhu cầu rút tiền mặt, chi trả lương - thưởng và thanh toán hàng hóa dịch vụ thường tăng mạnh trước Tết Nguyên Đán khiến các ngân hàng có xu hướng đẩy lãi suất ở kỳ hạn ngắn và trung hạn nhằm duy trì ổn định thanh khoản. Vì vậy, lãi suất sẽ chịu áp lực tăng thêm vào nửa đầu quý (tháng 1–đầu tháng 2), mang tính thời điểm và có độ phân hóa cao.

“Sau giai đoạn điều chỉnh tương đối nhanh này, chúng tôi kỳ vọng đà tăng mạnh của lãi suất huy động sẽ dần chững lại khi áp lực thanh khoản mùa vụ hạ nhiệt”, VCBS nêu.

Đà tăng lãi suất có thể chững lại?

Trao đổi với phóng viên Thương hiệu và Pháp luật, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay “tôi rất bất ngờ với lãi suất các ngân hàng tăng cao đến chóng mặt như giai đoạn vừa qua. Nếu không có sự điều chỉnh trong thời gian tới thì có thể kịch bản năm 2022- bất động sản đóng băng - sẽ quay trở lại”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, việc hạn chế tín dụng vào các phân khúc đầu tư, rủi ro là phù hợp, nhưng việc điều hành cần nhịp nhàng, tránh tình trạng “vỡ thị trường”. “Mức lãi suất có thể ở mức 9-9,5%, còn nếu lên đến 14% thì rất khó khăn cho thị trường”, ông Quê nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết tốc độ điều chỉnh lãi suất trong thời gian ngắn vừa qua là rất nhanh. Khoảng 4-5 tháng, trước, nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất cố định hai năm quanh 6,5% mỗi năm. Tuy nhiên, mức này đã tăng dần qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở mức 13-14%.

Theo ông Thắng, lãi suất vay tăng đã khiến chi phí trả nợ hàng tháng của người vay bị đội lên đáng kể. Với mặt bằng lãi suất hiện nay, khoản vay 1 tỷ đồng ở mức quanh 14% tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng lên gần gấp đôi, tăng gánh nặng chi trả của phần lớn người vay mua nhà.

Ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, nhận định lãi suất cho vay mua nhà đang trong xu hướng tăng và có thể duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Theo ông, việc tăng lãi suất không chỉ phản ánh biến động thị trường mà còn là cách điều hành nhằm “siết tín dụng một cách tự nhiên”, khi chi phí vay cao sẽ tự điều chỉnh nhu cầu và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro.

Theo đánh giá của VCBS, trong ngắn hạn, áp lực thanh khoản mang tính mùa vụ – đặc biệt trước Tết Nguyên đán – có thể khiến lãi suất tiếp tục chịu sức ép tăng ở các kỳ hạn ngắn và trung hạn. Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh nhanh này, đà tăng mạnh của lãi suất huy động có thể dần chững lại khi áp lực thanh khoản giảm.

Trong năm 2026, VCBS kỳ vọng lãi suất huy động có thể tăng thêm khoảng 60–100 điểm cơ bản, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng dự kiến duy trì quanh 16% và nhu cầu vốn trung, dài hạn gia tăng nhờ đẩy mạnh đầu tư công. Lãi suất cho vay được dự báo tăng nhẹ nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối thấp và có sự phân hóa giữa các ngành theo định hướng điều hành hỗ trợ tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, lãi suất vay mua nhà ở mức cao đang tạo sức ép rõ rệt lên người mua và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Diễn biến này không chỉ tác động đến quyết định vay vốn của cá nhân, mà còn góp phần làm thị trường bất động sản chậm lại, chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng.

Hoài Phong