Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao và bài toán sàng lọc thị trường

Lãi suất tăng mạnh

Ghi nhận từ đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại hệ thống ngân hàng đã có sự điều chỉnh tăng đáng kể. Đáng chú ý, nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) vốn thường ổn định cũng đã nhập cuộc tăng lãi suất.

Tại Vietcombank, lãi suất vay mua bất động sản thấp nhất từ 9,6%/năm, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ khoảng 6-7%; hoặc BIDV áp dụng mức lãi suất từ 9,7% đến 13,5% tùy kỳ hạn cố định. Đặc biệt, mức lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã tăng từ 6,5-8% lên 13-14%, và lãi suất thả nổi có nơi đã chạm ngưỡng 15%/năm.

Lãi suất tăng nhanh đã tác động trực tiếp đến tâm lý và khả năng chi trả của khách hàng. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm 17% kể từ tháng 11/2025.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, khi lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. Lãi suất cao làm triệt tiêu chiến lược “ôm hàng chờ sóng”, gia tăng áp lực tài chính và buộc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục hoặc giảm tỷ lệ vay nợ.

Theo ông Tuấn, khi lãi suất tăng, giao dịch chậm lại vì chi phí vốn tăng, nhà đầu tư và người mua ở thực đều thận trọng hơn. Thế nhưng, lãi suất cao không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản đóng băng toàn diện, mà sẽ tạo ra một quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ở góc nhìn tương tự, ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) cho rằng, sức chịu đựng của doanh nghiệp hiện nay yếu hơn các chu kỳ trước do dư địa xoay xở sau giai đoạn 2022-2024 không còn nhiều. Những đơn vị phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc đang triển khai các dự án dài hạn sẽ đối mặt với rủi ro đứt gãy dòng tiền.

Kỳ vọng kênh trái phiếu doanh nghiệp

Tại toạ đàm do Moody’s Ratings và VIS Rating vừa phối hợp tổ chức, ông Phan Duy Hưng, chuyên gia phân tích cao cấp của VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, khi chi phí huy động lãi suất đang có xu hướng tăng, dẫn tới lãi suất cho vay các doanh nghiệp cũng bắt đầu tăng. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng đặt mục tiêu ở mức 15%, thấp hơn mức 19% của năm 2025, dẫn đến cạnh tranh về cho vay giữa các doanh nghiệp.

"Từ tháng 10/2025 trở lại đây, tốc độ tăng trưởng tín dụng đã vượt xa tốc độ huy động, tỷ lệ tín dụng/huy động toàn ngành ở mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây (khoảng gần 110%). Để tiếp tục đẩy mạnh cho vay, các ngân hàng phải tăng mặt bằng lãi suất huy động để thu hút tiền gửi, dẫn tới lãi suất cho vay cũng bắt đầu tăng. Lãi suất cho vay bất động sản của một số ngân hàng quốc doanh gần đây đã lên tới 14%,” ông Hưng phân tích.

Với xu hướng lãi suất tăng và ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản, chuyên gia VIS Rating kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ được các chủ đầu tư tận dụng nhiều hơn trong năm 2026 để phát triển dự án.

Còn theo ông Dương Đức Hiếu, chuyên gia cao cấp của VIS Rating, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) năm 2025 phục hồi ổn định. Tuy nhiên, so với tín dụng ngân hàng cuối 2025 là 8,4 triệu tỷ đồng thì quy mô thị trường trái phiếu còn rất khiêm tốn. Đó là chưa kể tới một nửa trái phiếu do ngân hàng phát hành.

“Thực tế trái phiếu đi vào sản xuất kinh doanh chỉ khoảng 3-4% so với tín dụng ngân hàng, cho thấy thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn ở mức rất nhỏ,” ông Hiếu nói và chia sẻ rằng "một số chủ đầu tư và họ chia sẻ về kế hoạch thay đổi từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phục vụ phát triển dự án mới".

Ông Hiếu nhận định có rủi ro với nhóm doanh nghiệp bất động sản liên qua đến lãi suất và giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua. Tuy nhiên, xu hướng mới liên quan đến nguồn cung kỳ vọng sẽ bù đắp được các thách thức. Đó là vị trí của các dự án sắp tung ra thị trường gần trung tâm hơn, gồm các quỹ đất trước đây bị “đóng băng” ở nội đô do vấn đề pháp lý.

“Năm 2026 rất nhiều chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường các sản phẩm ở vị trí đắc địa. Yếu tố này có thể bù đắp cho các thách thức về lãi suất. Chúng tôi cũng nhận thấy các chủ đầu tư lớn đang có sự thích ứng cao với biến động thị trường,” ông Hiếu chia sẻ.

Có thể thấy, các chính sách điều hành gần đây thể hiện định hướng nhất quán của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng sang vận hành dựa trên tính minh bạch, kỷ luật tài chính và cung - cầu thực. 

Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới, bao gồm phát hành trái phiếu và vay tín dụng, được đơn vị phân tích dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ hơn, cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Đây cũng là điều kiện sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới.

Tú Anh