Khơi thông dòng vốn: Động lực cho bất động sản phát triển bền vững

Thanh khoản giảm sâu, doanh nghiệp "đứt gãy" dòng tiền

Từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận những tác động tiêu cực rõ rệt từ việc kiểm soát tín dụng. Theo ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land, tỷ lệ khách hàng vay ngân hàng mua nhà đã giảm từ mức 80-90% trước đây xuống còn khoảng 60-70%. Hệ quả là doanh thu nhiều doanh nghiệp sụt giảm từ 30-40% dù nguồn cung vẫn dồi dào.

Ở góc độ phát triển dự án, ông Võ Quốc Đức, đại diện Novaland cho biết lãi suất cho vay đã tăng 20-30%, làm chi phí tài chính đội lên đáng kể. Nguy hiểm hơn, nhiều dự án dù đã được cấp hạn mức (room) tín dụng nhưng thực tế chỉ được giải ngân từ 10-20%, gây ra tình trạng ngắt quãng dòng tiền, dẫn đến nguy cơ chậm tiến độ thi công và bàn giao.

Đưa bất động sản vào nhóm rủi ro là chưa thỏa đáng

Tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" diễn ra sáng 17/4, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định BĐS là ngành kinh tế bậc 1 quan trọng, nhưng đang bị xếp vào nhóm rủi ro một cách chưa thỏa đáng.

Ông Châu chỉ ra rằng việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) áp trần tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và quản lý hạn mức (room) theo từng quý khiến các nhà băng không thể chủ động. Điều này khiến doanh nghiệp đang vay không được giải ngân tiếp, còn cá nhân thì khó tiếp cận vốn.

Bên cạnh đó, việc định giá tài sản đảm bảo quá thấp (thường chỉ bằng 70% giá trị thực tế) và chỉ cho vay 70% trên mức định giá đó đã đẩy rủi ro về phía doanh nghiệp, trong khi ngân hàng luôn được đảm bảo an toàn.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh chúng ta đang nhìn nhận thị trường quá lệch lạc khi chỉ tập trung vào nhà ở, trong khi BĐS còn bao gồm các lĩnh vực hạ tầng quan trọng như: công nghiệp, y tế, giáo dục và du lịch. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cần được coi là chiến lược phát triển bền vững nhưng hiện vẫn rất thiếu nguồn cung.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land, chỉ ra sự bất cập khi BĐS là ngành trung và dài hạn nhưng lãi suất lại biến động theo chu kỳ ngắn, có lúc tăng vọt lên 13-14%. Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Thuận (HASCO) nhấn mạnh sự "lệch pha" giữa kỳ hạn vay ngắn và vòng đời dự án kéo dài 5-10 năm.

Ông Trần Việt Anh, Tổng Giám đốc SCCI, kiến nghị không nên kiểm soát "cào bằng" mà cần có cơ chế riêng cho BĐS công nghiệp - vốn được xem là hạ tầng tăng trưởng gắn với sản xuất và logistics. Tín dụng cần được ưu tiên cho các dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Đa dạng hóa dòng vốn, giảm lệ thuộc ngân hàng

Để thị trường phát triển bền vững, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM cho rằng áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Nên đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới.

Ngoài các kênh truyền thống, ông cho biết Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM đang được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Tại đây, các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản bất động sản hay NFT có thể được triển khai, mở ra hướng tiếp cận mới cho dòng vốn.

Đáng chú ý, Trung tâm còn có lợi thế trong việc huy động nguồn vốn quốc tế, khi có thể cho giao dịch bằng đồng USD, cũng như thu hút nguồn lực từ kiều hối. Bên cạnh đó, cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia tối đa 30% trong một dự án đang được nghiên cứu, nhằm tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, phù hợp với đặc thù của thị trường bất động sản.

Cũng tại hội thảo, từ góc nhìn doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng cần điều hành tín dụng linh hoạt hơn, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực và các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế. Đồng thời, lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường đang cần thêm lực đẩy để phục hồi, việc kiểm soát tín dụng là cần thiết, nhưng nếu thiếu phân tầng và định hướng rõ ràng, nguy cơ “nghẽn dòng vốn” có thể trở thành rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của doanh nghiệp và toàn thị trường.

Tuấn Kiệt