Giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội giảm do sức ép nguồn cung

Theo báo cáo của Công ty tư vấn bất động sản CBRE, trong quý 3/2016, Hà Nội có thêm một nguồn cung văn phòng mới 5,000m2 của Tòa nhà VPBank quận Đống Đa. Nguồn cung mới tới cuối năm 2016 sẽ gia tăng đáng kể, tập trung nhiều ở khu vực giữa thành phố (quận Đống Đa và Ba Đình) và khu vực phía Tây. Một số dự án nổi bật có thể được kể đến như Horison Tower ở quận Đống Đa sẽ cung cấp diện tích cho thuê khoảng 7,000m2 và MD Complex ở quận Từ Liêm sẽ cung cấp khoảng 22,000m2, tạo thành một làn sóng mới của khu vực giữa Trung tâm. 

Nhằm đối phó với sức ép từ nguồn cung tương lai, các tòa nhà văn phòng đang nỗ lực lấp đầy trước khi các Dự án mới kịp đi vào hoạt động. Q3/2016 chứng kiến sự giảm giá nhẹ trong cả hai phân khúc hạng A và hạng B, đặc biệt ở khối văn phòng ngoài khu vực trung tâm. Trong đó hạng A giảm nhẹ ở mức 0.8% và hạng B giảm khoảng 1.7%. 

Đây là thời điểm rất thích hợp để các Chủ đầu tư đưa ra các mức giá và tiện ích hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê. Sự bùng nổ của các nhà cung cấp dịch vụ công nghệ thông tin và phần mềm tại Việt Nam trong năm 2016 khiến cho khối ngành này có sự chuyển dịch mạnh mẽ về số lượng công ty và nhu cầu nhân viên trong từng công ty. Do đó, khu vực giữa thành phố và phía Tây với nhiều lựa chọn mới đáp ứng được diện tích trên 2,000m2 và mức giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của các công ty và tập đoàn.

Tỉ lệ trống trong Quý 3 cải thiện đáng kể nhờ vào chính sách thu hút khách của các Chủ đầu tư. Các tòa nhà có diện tích thuê lớn như TNR Tower, cũng đang dần nâng cao tỉ lệ lấp đầy của Tòa nhà trong thời gian ngắn. Các Tòa nhà hạng A có tỉ lệ trống giảm 2.67% trong khi đó các Hạng B tỉ lệ trống giảm 1.79%.

Về xu hướng mới, quý 3/2016 ghi nhận sự tăng trưởng của mô hình văn phòng dịch vụ với các tiện ích có sẵn về nội thất và quản lý được gọi là “Co-working space”. Điểm đặc biệt về “Co-working Space” là tính cộng đồng cao, tiện lợi, và linh hoạt. Khách thuê vẫn có thể có phòng riêng nếu muốn, hoặc chọn lựa chia sẻ toàn bộ các cơ sở vật chất như khu làm việc chung, pantry chung, Wi-Fi, khu vực in ấn… Tính “mở” của các “Co-working Space” phá vỡ sự chia cách vật lý của văn phòng truyền thống, đi kèm đó là định kiến tâm lý về việc mỗi công ty, hoặc thậm chí mỗi ban ngành trong một công ty, là một cá thể tách biệt và khép kín.

Trong năm 2016, châu Á theo sát làn sóng chung của thế giới trước sự thu hút của “Co-working Space”, đặc biệt như ở các nước Hồng Kông, Trung Quốc, Indonesia, Malaysia. Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng không nằm ngoài xu hướng này với sự phát triển đa chiều của các môi trường làm việc chia sẻ: gia tăng diện tích thuê, gia tăng số lượng, đa dạng về vị trí và loại hình dịch vụ. Một số tên tuổi mới bao gồm Regus Center (Hoàn Kiếm), Elite Business Center (Thanh Xuân), THT Center (Cầu Giấy), CEO Suite (Ba Đình), Toong (Tây Hồ) trong quý 3 và dự kiến UP (Hai Bà Trưng) trong đầu quý 4. 

Song song với sự phát triển của “Co-working space”, các công ty và tập đoàn ngày nay đã và đang thay đổi mô hình văn phòng của mình từ mô hình khép kín truyền thống sang mô hình thiết kế năng động (activity-based workplace solution). Điều này không những giúp các công ty bắt kịp xu hướng phát triển chung của khu vực và toàn cầu mà còn được chứng minh là giúp họ trong việc tuyển dụng và giữ chân nhân tài cho công ty. Các khảo sát cho thấy mô hình dựa trên thiết kế năng động mang lại sự linh hoạt về giờ giấc và về số lượng ngày trong tuần, đồng thời việc tự do chọn lựa chỗ ngồi cũng thúc đẩy sự trao đổi và tương tác giữa các nhân viên, nâng cao tính đa dạng của các hoạt động trên mặt bằng sử dụng, đáp ứng nhu cầu có không gian riêng, không gian nghỉ thư giãn, không gian họp với đối tác, không gian làm việc nhóm. Một văn phòng được thiết kế theo mô hình mới này phải có đủ 3 yếu tố: sức khỏe, khả năng cá nhân hóa chỗ làm việc, và tiện nghi. Ngoài ra, công nghệ thông tin, hiện đại và tự động hóa các tính năng trong văn phòng là một phần rất quan trọng.   

Với mỗi một ngành nghề, các công ty có thể lựa chọn mô hình văn phòng phù hợp với mình ví dụ như “HUB” _ là mô hình văn phòng truyền thống, nhân viên công ty đến làm cùng một giờ và ngồi theo hàng dài trong khu làm việc của mình; “HOME” _ là mô hình làm việc bên ngoài văn phòng công ty, có thể là ở nhà, hoặc khách sạn, đảm bảo nhân viên có sự tập trung cao nhất để hoàn thành công việc; mô hình “ROAM” _ là mô hình chia sẻ nơi làm việc, có thể là nơi công cộng như các trung tâm văn phòng dịch vụ, cung cấp nơi làm việc theo giờ, theo tuần, hay theo tháng. Cuối cùng là “CLUB”_ mô hình đa dạng nơi mà nhân viên có thể chọn chỗ họ ngồi để họ có thể hoàn thành công việc của họ tốt nhất, và là tiền đề phát triển phù hợp cho mô hình thiết kế năng động. Mô hình thiết kế năng động đã và đang được áp dụng rộng rãi bởi các công ty trong nhiều lĩnh vực: ngân hàng, kiểm toán, phần mềm, dịch vụ... trên toàn cầu.

Để đạt hiệu quả cao với những mô hình này, yêu cầu có mặt bằng hiệu quả, không gian rộng và mở, đầy đủ ánh sáng tự nhiên, và đầy đủ dịch vụ của một Tòa nhà văn phòng tiêu chuẩn.  Theo báo cáo của Citrix’s Workplace of the Future, “khoảng 89% các công ty và tập đoàn toàn cầu sẽ thay đổi sang mô hình văn phòng theo thiết kế năng động và di động cho đến năm 2020”. Cũng theo Citrix, vì thế giới đang chuyển từ “nơi làm việc” sang “những chỗ ngồi để làm việc”, thông tin, công nghệ, nhân lực, và các chiến lược của bất động sản phải cùng kết hợp với những người lãnh đạo của công ty và nhân viên của họ để hòa nhập với sự thay đổi về mô hình văn phòng làm việc mới và áp dụng hiệu quả.  

Hòa Lộc