Giá và thủ tục đấu giá dự án TQ5 được thực hiện như thế nào?
(THPL) - Một dự án đất đấu giá có giá đấu trúng đầu vào và xác lập mức giá bán đầu ra dựa trên cơ cấu tính giá và cơ sở chi phí vốn, đầu tư hạ tầng cũng như diễn biến của thị trường…
Tin liên quan
Lựa chọn “1 vốn 4 lời” với biệt thự tứ lập giữa “trái tim” Vinhomes Ocean Park 3
Thanh Hóa: Chưa đồng ý gia hạn hợp đồng dự án Khu đô thị Núi Long
Thanh Hoá phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp rộng hơn 348 ha tại huyện Thiệu Hoá
Những kỳ nghỉ dưỡng không bao giờ kết thúc tại Sun Symphony Residence
Biệt thự tứ lập Vinhomes Ocean Park 3: Nơi mỗi chủ nhân đều là “tỷ phú” về cảm xúc và trải nghiệm
» Vụ “500 biệt thự xây không phép” tại Đồng Nai: Thanh tra dự án và rà soát cơ sở pháp lý để hoàn thiện các thủ tục đầu tư cho dự án
» Thanh Hóa: Dự án chậm tiến độ nhiều năm nhưng doanh nghiệp vẫn cố tình chây ỳ không thực hiện
» The Arena là dự án condotel đầu tiên bàn giao năm 2021 tại Bãi Dài
Tại dự án TQ5 (Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội), lấy mức giá trúng từ năm 2019 quy mô hơn 1 ngàn tỷ đồng chia đều diện tích ra đơn giá và so sánh với giá đầu ra (chỉ có tỷ lệ thương phẩm được bán nhất định) là cách nhìn nhận chưa khách quan, chính xác.
Cơ cấu giá bán bao gồm các chi phí cho dự án
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) đánh giá, so với giá đất nhà nước tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá và so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn. Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, giá trúng đấu giá của các nhà đầu tư là khoảng 23 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá.
Cũng theo ông Đính, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh. Các loại đất này thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước. Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề, biệt thự; 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ, trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.
![](https://thuonghieuvaphapluat.vn/Images/thanhduc/2021/07/04/11111.jpg)
Đất trúng đấu giá DA tại vị trí TQ5 so với mặt bằng chung của thị trường khu vực
Theo nhiều người am hiểu thị trường, tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý. Giá bán ra thì phải tính đến chi phí lãi vốn của nhà đầu tư, chi phí mất cơ hội đầu tư khác, chấp nhận rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đồng thời cơ cấu giá bán cũng phải tính thêm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí bộ máy quản lý vận hành và nhiều chi phí khác.
Về diễn biến của thị trường, giá đất ở khu vực Trâu Quỳ tăng mạnh thời gian qua là do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang bất động sản và hạ tầng khu vực này đang thay đổi tích cực từng ngày. Xu hướng này cũng tạo nên cơn sốt đất trên cả nước trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì còn cần phải chờ xem diễn biến của thị trường, một chuyên gia môi giới nhận định.
Phương thức xác định giá khởi điểm và quá trình đấu giá ra sao?
Để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật.
Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau.
Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND thành phố, Sở Tài nguyên & Môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5. Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên & Môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án này trên cơ sở nội dung công văn, Tờ trình của các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên & Môi trường, đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.
Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó, phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.
So sánh đất trúng đấu giá DA tại vị trí TQ5 so với các dự án lân cận trong khu vực
Qua khảo sát từ môi giới đất thổ cư khu vực Gia Lâm cho thấy, giá đất ở khởi điểm nêu trên đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của nhà nước. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (khu đấu giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất TMDV thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2. Vì thế, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất cụ thể của dự án bất động sản cùng khu vực.
Ví dụ, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, Khu đấu giá tiếp giáp đường nhựa rộng 22m (lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m), chưa có tên trong bản giá đất. Giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, đất ở là 12.200.000 đồng/m2 vào tháng 3/2019. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8 m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 18.298.000 đồng/m2 (bằng 1,5 lần giá UB).
Hay như Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, giá khởi điểm: 14.100.000 đồng/m2. Tương tự một dự án trước đó thời điểm tháng 8/2017, Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng: 19.200.000 đồng/m2.
So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng đang cao hơn nhiều. Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1, đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận Thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất TMDV giá 8.942.000 đồng/m2
Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài, có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 2/3/2020 của UBND TP, huyện Gia Lâm là 1,4 lần.
Như vậy, có căn cứ để đánh giá được giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 Gia Lâm tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 2020.
T.H
Tin khác
Người lao động đóng chưa đủ 20 năm được rút BHXH một lần
Giá vàng và ngoại tệ ngày 29/6: Vàng thế giới giảm nhẹ, trong nước tiếp tục đi ngang
Thanh Hóa: Phố đi bộ đầu tiên đi vào hoạt động
Dự báo thời tiết ngày và đêm 29/6: Bắc Bộ nắng nóng, chiều tối và đêm có mưa vài nơi
“Nữ nhân ca” Đinh Hiền Anh gửi gắm nhiều thông điệp vào chuyện tình của Thạch Sanh
Bộ Tài chính giảm nhiều khoản phí, lệ phí cho người dân và doanh nghiệp
Chính phủ quy định 4 phương pháp về định giá đất
(THPL) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số...29/06/2024 06:19:20Từ ngày 1/7, công dân từ 0 đến dưới 6 tuổi được cấp thẻ căn cước
(THPL) - Từ ngày 1/7/2024, khi Luật Căn cước chính thức có hiệu lực, Bộ Công an sẽ triển khai việc cấp thẻ Căn cước theo quy định của Luật...29/06/2024 06:16:11Thi tốt nghiệp THPT 2024: Bộ GD&ĐT giải đáp nhiều vấn đề 'nóng' về đề thi
(THPL) - Chiều 28/6, đại diện lãnh đạo, các đơn vị Bộ Giáo dục và Đào tạo đã trả lời nhiều vấn đề 'nóng', được dư luận xã hội...29/06/2024 06:17:16Vụ 42 ô tô rơi xuống biển (kỳ 3): Đã có quyết định bắt giữ tàu Morning Vinafco
(THPL) - Ngày 28/6/2024, TAND TP Hải Phòng đã có Quyết định số 01/2024/QĐ-BGTB bắt giữ tàu biển Morning Vinafco của Công ty cổ phần Vận tải...28/06/2024 20:29:31
ĐỌC NHIỀU NHẤT
Quảng bá thương hiệu Việt
-
LPBank dự kiến trình ĐHĐCĐ trả cổ tức 16,8% bằng cổ phiếu
(THPL) - HĐQT Ngân hàng LPBank vừa thông qua việc tạm dừng thực hiện các thủ tục triển khai phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ năm 2024, đồng thời xem xét trình Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) phương án trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 16,8%. - Người bạn đồng hành cùng người lao động bứt phá năng lượng, trở...
- 24h trải nghiệm bất tận tại “Hong Kong thu nhỏ” phía Đông Thủ đô
- Meey Group ký kết cung cấp ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch cho KBA
Tôn vinh thương hiệu toàn cầu
-
MB nằm trong TOP 500 doanh nghiệp lớn nhất Đông Nam Á
(THPL) - Ngày 18/6/2024, Tạp chí Fortune (Mỹ) chính thức công bố MB là một trong TOP 500 doanh nghiệp lớn nhất Đông Nam Á. Fortune 500 là một trong những bảng xếp hạng uy tín hàng đầu thế giới, bảng xếp hạng (BXH) FORTUNE Southeast Asia 500 cũng là BXH đầu tiên dành riêng cho khu vực Đông Nam Á của FORTUNE. - Thương hiệu thể thao Kamito chính thức tài trợ giải Bóng rổ chuyên nghiệp...
- Tập đoàn Bảo Việt: Vươn tầm khu vực, lần đầu tiên được xếp hạng...
- Hệ sinh thái “Net Zero” đã vượt ra ngoài những trang trại xanh của Vinamilk