Giá bán căn hộ chung cư thứ cấp hạ nhiệt, cấu trúc thị trường thay đổi

Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, trong Quý II/2026, thị trường bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi. Nguồn cung dự án và lượng giao dịch đã có những chuyển biến tích cực hơn, giúp củng cố niềm tin của các doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhà đầu tư trên thị trường.

Tuy nhiên, quá trình phục hồi này vẫn chưa diễn ra đồng đều giữa các khu vực và các phân khúc khác nhau. Nguồn cung nhà ở xã hội và các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với túi tiền của người dân vẫn còn rất hạn chế. Nhiều dự án vẫn gặp khó khăn, chậm trễ trong việc tháo gỡ các vướng mắc về mặt pháp lý. Chi phí đầu tư ở mức cao cùng với khả năng tiếp cận các nguồn vốn tín dụng vẫn là rào cản lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

Về giá giao dịch, đối với căn hộ chung cư, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026.

Trong đó, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán khoảng 108 triệu đồng/m²; tại Hưng Yên, giá bán bình quân khoảng 69 triệu đồng/m².

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, trong quý II/2026 giá giao dịch tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026, một số khu vực ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.

Đối với đất nền, trong quý II/2026, thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp nhìn chung có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài, giá đất nền giảm khoảng 2 - 3% so với quý I/2026, chủ yếu trên thị trường thứ cấp. Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m²; riêng tại TP. Hồ Chí Minh giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m²; giá chuyển nhượng nhiều dự án giảm phổ biến từ 3 - 6% so với quý trước, đặc biệt ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Nguyên nhân của xu hướng này là do thanh khoản sụt giảm, chi phí vốn đầu tư còn cao và dòng tiền của các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định.

Tại nhiều địa phương, phân khúc biệt thự và nhà ở liền kề trong dự án cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm giá giao dịch so với Quý I/2026. Một số khu vực có mức giảm rõ rệt hơn do thanh khoản chậm.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến sự thay đổi cấu trúc mạnh mẽ dưới tác động của các chính sách về lãi suất, tín dụng, định hướng phát triển nhà ở xã hội và các sửa đổi luật liên quan.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay duy trì ở mức khá cao và dòng vốn tín dụng ngân hàng không còn đổ mạnh vào bất động sản, các doanh nghiệp đã bắt buộc phải chủ động tái cấu trúc nguồn vốn.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, các doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần sự phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng và hướng tới phát triển các nguồn vốn dài hạn. Các hình thức liên doanh, liên kết hợp tác đầu tư theo từng dự án hoặc dự án thành phần đang ngày càng phổ biến. Mô hình này giúp các quỹ đầu tư và nhà đầu tư lớn tham gia phát triển dự án hiệu quả mà không cần thiết phải sở hữu trực tiếp cổ phần tại công ty phát triển.

Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM trong Quý II/2026 đạt 1.800 căn hộ (trên tổng số 3.700 căn của nửa đầu năm 2026), với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt hơn 1.500 giao dịch.

Bà Cao Thị Thanh Hương – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M của Savills, nhận định các chính sách vĩ mô như định hướng phát triển nhà ở cho thuê, đẩy mạnh nhà ở xã hội hay quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư đang có tác động rõ rệt đến tâm lý của người mua nhà. Để ổn định tâm lý thị trường, các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng cường công tác truyền thông rõ ràng về pháp lý thời hạn, đồng thời tập trung nâng cao chất lượng xây dựng công trình.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước tích cực đẩy mạnh các chương trình phát triển nhà ở xã hội (thông qua việc nâng trần thu nhập đối với người mua) và giới thiệu khái niệm nhà ở thương mại giá vừa túi tiền được xem là những bước tiến dài hạn nhằm tái cân bằng thị trường, hướng dòng tiền đầu tư quay lại phục vụ nhu cầu ở thực của người dân và đảm bảo an sinh xã hội vững chắc.

Thị trường bất động sản Quý II/2026 cho thấy những tín hiệu tự điều chỉnh tích cực. Xu hướng hạ nhiệt của giá bán căn hộ chung cư thứ cấp và đất nền, cùng với sự dịch chuyển nguồn vốn và sự thay đổi trong định hướng sản phẩm của Nhà nước là những tiền đề quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn trong các giai đoạn tiếp theo.

Minh Anh