Farmstay nở rộ với hình thức mới - sự biến tướng hay phát triển chuyên nghiệp?

Farmstay thực chất là gì?

Xuất hiện đầu tiên từ những năm 1980 tại Italia, Farmstay sau đó dần phát triển và lan rộng đến Bắc Mỹ, Úc và châu Á. Tại Úc, Farmstay được định nghĩa là cơ sở được sử dụng để cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch hoặc khách du lịch trong một thời gian tạm thời (thường không quá ba tháng liên tục) và có thể khép kín. Việc sử dụng có thể bao gồm nơi ở và văn phòng của người quản lý và việc cung cấp các phương tiện giải trí dành riêng cho du khách. Ở đây, Farmstay hay còn gọi là lưu trú tại trang trại hay du lịch nông nghiệp tái sinh trở nên rất phổ biến, mang đến cơ hội thư giãn, kết nối và tìm hiểu thêm về cuộc sống nông trại, gồm các hoạt động giao thoa giữa nông nghiệp và du lịch, nơi mà các bậc cha mẹ muốn cho con cái của họ cơ hội được ôm ấp một con cừu hoặc đuổi theo một con gà, nhiều trang trại lưu trú hiện nay cung cấp các bài học về tính bền vững.

Tại Malaysia thì Farmstay được gọi là những khu nghỉ dưỡng nông trại. Trang trại này sẽ cung cấp chỗ ở và bữa ăn cho khách du lịch. Còn khách du lịch sẽ ở lại trang trại với mục đích tham gia hoặc tận hưởng các hoạt động tương tác trong trang trại và dịch vụ khác được cung cấp để làm phong phú thêm trải nghiệm cuộc sống ở nông trại.

Còn tại Việt Nam, do chưa được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật nào nên khái niệm Farmstay hiện nay đang còn rất nhiều quan điểm. Tuy nhiên về bản chất, theo tác giả, Farmstay trước hết là một trang trại, sau một thời gian trồng trọt và tạo ra sản phẩm, chủ trang trại tạo ra một không gian để nghỉ ngơi, thư giãn bằng cách cải tạo các công trình cũ hoặc xây mới. Du khách có thể ở lại qua đêm và trải nghiệm làm những công việc của người nông dân và sống cùng với nhà dân như một chuyến dã ngoại.

Theo đó, Farmstay là “sản phẩm lai” giữa kinh doanh nông trại và du lịch nghỉ dưỡng nên farmstay giúp nhà đầu tư vừa tích lũy tài sản lâu dài vừa tận hưởng cuộc sống. Mô hình Farmstay cực kỳ thích hợp cho đối tượng khách là gia đình có con nhỏ, những người sinh ra và lớn lên ở đô thị đông đúc. Đến với farmstay, du khách có cơ hội tham quan, nghỉ dưỡng, tìm hiểu về cuộc sống của một nông dân. Đặc biệt hơn là chính du khách được hòa mình vào thiên nhiên, trực tiếp trải nghiệm những hoạt động nông nghiệp. Farmstay cũng là cơ hội tốt để giáo dục trẻ nhỏ về môi trường, thiên nhiên, tầm quan trọng của nông nghiệp… Theo đó, tất cả hoặc một số du khách với năng lực sản xuất nông nghiệp hạn chế của mình, tham gia hoạt động cùng với những người trong gia đình trang trại để sản xuất nông nghiệp, để cải tạo trang trại, nông cụ… và cùng với đó du khách cũng được trải nghiệm trong giao lưu văn hoá với những hoạt động sống của gia đình bên những mâm cơm thường nhật.

Theo thống kê của Sở Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, nhu cầu khách du lịch mong muốn được tham quan trải nghiệm ở khu nông trại miệt vườn tăng đều mỗi năm từ 20 - 30%. Còn tại tỉnh Quảng Nam, mỗi năm du lịch nông nghiệp đón khoảng 300 nghìn lượt khách, chiếm gần 5% tổng lượng khách tham quan du lịch trên địa bàn.

Farmstay với hình thức mới là sự biến tướng hay phát triển theo chiều hướng chuyên nghiệp hơn?

Nếu theo như bản chất của Farmstay ở trên, thì đây chỉ là mô hình trang trại có sẵn từ trước, sau quá trình trồng trọt, chăn nuôi để tạo ra sản phẩm thì chủ trang trại muốn hướng tới một không gian để thư giãn bằng cách cải tạo hoặc xây dựng thêm một công trình để có thể nghỉ ngơi ngay tại đây. Khi đó, không chỉ chủ trang trại mà khách du lịch nếu có nhu cầu đến để trải nghiệm các hoạt động nông trại cũng có thể thuê lại cơ sở đó để nghỉ ngơi qua đêm, cùng ăn, cùng ở với chủ trang trại. Khách du lịch phải trả một khoản tiền cho chủ trang trại cho những hoạt động này. Tuy nhiên, số tiền này chỉ là nguồn thu nhập thêm của chủ trang trại, chứ không phải là nguồn thu nhập chính của gia đình là những sản phẩm của nông trại sản xuất ra được.

Nhưng hiện nay, khi đời sống của người dân ngày càng cao thì nhu cầu nghỉ dưỡng của họ càng đòi hỏi yêu cầu cao hơn. Sau những ngày làm việc căng thẳng mệt mỏi thì họ cần tìm một nơi yên bình, nhẹ nhàng nhưng vẫn đầy đủ tiện nghi để phục vụ đời sống của họ dù chỉ là du lịch ngắn ngày. Chưa kể nếu họ đi theo gia đình có cả những đứa trẻ hay người già thì yêu cầu đảm bảo về nơi ăn, chốn ở càng trở nên cần thiết. Nắm bắt được nhu cầu du lịch nông nghiệp ngày càng tăng lên này, mối quan tâm đến Farmstay ngày càng nhiều thì không chỉ người nông dân, người dân bản địa làm chủ Farmstay mà nhiều doanh nghiệp khởi nghiệp, nhà đầu tư cá nhân bắt đầu nhận thấy tiềm năng và tìm kiếm cơ hội đầu tư ở mô hình này. Do đó, ngày càng xuất hiện nhiều hơn các giao dịch chuyển nhượng đất đai, gom đất để làm trang trại nghỉ dưỡng. Hoặc có những doanh nghiệp du lịch bắt tay hợp tác với người nông dân để vận hành và quản lý khu trang trại thành Farmstay nhằm thu hút đông đảo hơn khách du lịch đến với trang trại, họ cùng chia sẻ lợi nhuận với người dân.

Vì thế, cứ cho rằng đây chính là sự biến tướng của mô hình Farmstay nhưng nếu sự biến tướng đó theo hướng phát triển chuyên nghiệp hơn, thì tại sao không? Bởi chính điều này không chỉ giúp các chủ trang trại có thêm thu nhập, gia tăng giá trị nông sản, giá trị đất nông nghiệp mà còn thu hút đầu tư, thu hút khách du lịch trong và ngoài nước, tạo nguồn thu ngoại tệ cho ngành du lịch. Từ đó không chỉ tạo ra nguồn thu nhập cho người dân, tạo cơ hội việc làm cho nhiều hộ gia đình nghèo mà còn góp phần vào chương trình xóa đói giảm nghèo tại địa phương. Đây cũng là một cách thức tạo nên bức tranh tính độc đáo trong bức tranh kinh tế du lịch của địa phương. Nếu farmstay ra đời với quy mô chuyên nghiệp, đáp ứng được yêu cầu của khách du lịch sẽ để lại trong mắt họ những ấn tượng tốt đẹp không chỉ riêng về hai loại hình này mà còn trong cả ngành du lịch nghỉ dưỡng nói chung. Từ đó, các loại hình du lịch khác như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, resort, khách sạn… cũng phải từng bước nâng cao chất lượng dịch vụ, phục vụ của mình nếu không muốn bị thụt lại phía sau. Ngoài ra, khi một vị trí được biết đến như một điểm du lịch thì cơ sở hạ tầng, phương tiện sẵn có tại nơi đó sẽ được tăng cường và nâng cấp liên tục. Đường xá, giao thông công cộng xung quanh khu vực, nhà hàng, khách sạn, cửa hàng thực phẩm, đồ uống, trung tâm mua sắm và các trung tâm vui chơi giải trí cùng những tiện nghi khác cũng được tập trung phát triển tại các điểm du lịch này.

Chính vì những điều trên mà tác giả cho rằng mô hình Farmstay phát triển theo chiều hướng hiện đại hóa, chuyên nghiệp hóa là một điều tất yếu.

 Thiếu vắng hành lang pháp lý, Farmstay gặp phải những bất cập gì trong việc sử dụng đất xây dựng?

Tuy nhiên, không thể phủ nhận loại hình non trẻ nào mới ra đời cũng sẽ gặp phải những khó khăn, đặc biệt là khi Farmstay còn chưa có quy phạm pháp luật nào để điều chỉnh thì sẽ vấp phải rất nhiều sai phạm. Nói là chưa có quy định pháp luật nhưng thực chất hiện nay cũng đã có một số quy định có thể điều chỉnh được mô hình này, tuy nhiên nó còn nằm lẻ tẻ ở các luật khác nhau, không tập trung, thống nhất, tạo ra nhiều kẽ hở pháp luật khiến các nhà đầu tư có thể dễ dàng lách luật.

Cụ thể, hiện nay các cá nhân, doanh nghiệp mua đất rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Hầu hết đất mà các chủ đầu tư sử dụng đất để xây dựng Farmstay và phát triển dịch vụ lưu trú chủ yếu đều là đất nông nghiệp. Mà luật pháp Việt Nam không cho phép xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở, khách sạn và các công trình giải trí trên đất nông nghiệp. Tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất Đai 2013 đã quy định về nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Theo đó nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện là sử dụng đất đúng mục đích như: đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm,... Mục đích chính của đất nông nghiệp là làm “nông nghiệp” nhưng hiện nay các cá nhân, hay chủ đầu tư đều bất chấp rủi ro không chuyển mục đích sử dụng đất mà cứ xây dựng mô hình farmstay trên đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, điều này vừa vi phạm quy định của pháp luật vừa ảnh hưởng lớn tới quy hoạch của địa phương. Theo quy định của pháp luật, công trình xây dựng trên đất ruộng sau này trở thành bất động sản là không phù hợp, vì hơn hết đất nông nghiệp không được xây dựng mô hình nghỉ dưỡng nên khó phân lô kèm theo đó loại đất này rất khó chuyển mục đích thành đất ở nên cũng rất khó khăn khi làm sổ đỏ. Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt. Mà theo đó “Thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm” và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ. Vì vậy, các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu.

Tóm lại, người dân không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Mà nếu có muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì cần phải thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.

Bên cạnh đó, trên thị trường có rất nhiều dự án có hiện tượng phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng Farmstay trái phép. Cụ thể là việc nhiều doanh nghiệp bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời. Bằng hình thức mua gom đất nông nghiệp thành khoảnh lớn, san lấp, thi công đường giao thông trái phép hoặc “lách” bằng cách hiến đất làm đường giao thông, rồi tách thửa, rao bán công khai trên mạng internet như những dự án bất động sản một cách trái phép.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mô hình Farmstay

Theo quan điểm của tác giả, Farmstay cần được phát triển theo hướng chuyên nghiệp vì nó góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản lớn, đây được coi là ngành công nghiệp “không khói”, đáp ứng các nhu cầu về nghỉ dưỡng của người dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển cả vùng sâu vùng xa nơi có nguồn thiên nhiên phong phú. Nên tác giả xin đề xuất một số kiến nghị để loại hình du lịch Farmstay có thể phát triển theo đúng hướng hơn như sau:

Thứ nhất, sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản gỡ vướng cho Farmstay

Để có thể quản lý được loại hình Farmstay thì trước hết phải luật hóa được nó mà trước hết là quy định về khái niệm. Theo đó, cần bổ sung thêm loại hình "nông trại du lịch nghỉ dưỡng” tức là tên gọi Việt hóa của mô hình Farmstay cụ thể như sau: “Nông trại du lịch nghỉ dưỡng là một trang trại để trồng trọt hoặc chăn nuôi mà trên đó có các công trình để nghỉ dưỡng phục vụ khách hàng”.

Từ đó, cần quy định “nông trại du lịch nghỉ dưỡng” là loại bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là Farmstay.

Tiếp theo, cần bổ sung một số tiêu chí để đặt ra một tiêu chuẩn cho Farmstay, không phải bất cứ trang trại có công trình nghỉ dưỡng trên đó để phục vụ khách du lịch cũng được coi là Farmstay. Mà để mô hình này phát triển theo hướng chuyên nghiệp thì phải đáp ứng đủ các tiêu chi đã đặt ra. Ví dụ như ở Australia đặt ra một hệ thống quy định nghiêm ngặt mà các farmstay phải tuân theo hiện được gọi là Điều khoản Quy hoạch Queensland (QPP). Theo đó, khi xây dựng farmstay ở đây phải đáp ứng các quy tắc về: yêu cầu lập kế hoạch, Quy chế xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy; An toàn điện và gas; sức khỏe và an toàn tại nơi làm việc và cuối cùng là quy định về điều hành một Farmstay.

Như vậy, việc xây dựng một bộ tiêu chí này là rất cần thiết, tác giả có thể đề xuất một số tiêu chí như tùy vào quy mô, khả năng phục vụ của Farmstay mà chỉ được đón bao nhiêu khách; một Farmstay phải đảm bảo tất cả cơ sở vật chất về phòng cháy chữa cháy, hay đảm bảo cả về sức khỏe an toàn người lao động tại nơi làm việc cũng như của khách du lịch đặc biệt là trẻ nhỏ liên quan đến những rủi ro trong việc đồng áng, máy móc, xe cộ hay do gia súc… Về giấy phép kinh doanh, phải quy định chỉ khi đáp ứng được các điều kiện ở tiêu chí trên thì mới được cấp giấy phép kinh doanh. Hơn nữa cần có quy định rõ ràng về các giấy tờ cần thiết tránh việc thủ tục rườm ra, gây khó khăn cho người dân. Bên cạnh đó, cần có các chế tài cụ thể để xử phạt nghiêm khắc nếu có hành vi vi phạm.

Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai:

Vì Farmstay thường được xây ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi như nông thôn hay ngoại ô thành phố bởi địa điểm này có không gian thoáng mát, đất đai tươi tốt để thích hợp trồng trọt và chăn nuôi, cảnh sắc hữu tình, lý tưởng nhất là ở vùng quê hay vùng đồi núi yên tĩnh, bình yên, tách biệt hoàn toàn với đời sống đô thị tấp nập và nhiều khói bụi, tiếng ồn. Tuy nhiên, nếu cứ ở đâu có thiên nhiên ưu đãi là xây dựng farmstay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là ảnh hưởng đến quy hoạch của địa phương nhất là những farmstay được xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc đất rừng. Vì vậy, kiến nghị cần phải có kế hoạch cụ thể trong việc quy hoạch Farmstay thành các dự án đồng bộ thành cụm, điểm du lịch trọng điểm, làm căn cứ xem xét các dự án ưu tiên đầu tư để có kế hoạch cụ thể. Nhưng vẫn phải hướng tới những giá trị là trông nông nghiệp, là những trải nghiệm nông nghiệp chứ không phải những chủ đầu tư cứ ồ ạt xây lên hàng chục gian thuần túy chỉ mang tính kinh doanh chứ không có chút nào về việc bản chất farm cả.

Cần thực hiện quy trình xét việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, xác định rõ nguồn gốc của đất. Đối với những khu đất xây dựng, farmstay nào nằm trong khu quy hoạch đáp ứng các tiêu chuẩn đề ra sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, cần nâng cao trách nhiệm và sự phối hợp của các cơ quan trong tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về quá trình sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng. Công tác xử lý, giải quyết những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như giao đất trái thẩm quyền, xây dựng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định cần có sự phối hợp giữa các phòng, ban chuyên môn các cấp.

Đặng Thị Diệu Thanh & Phạm Thị Thùy Dung (Trường Đại học Luật Hà Nội)