Dự án Green Star Sky Garden chưa được Sở Xây dựng chấp thuận đủ điều kiện mở bán

Dự án “triệu đô” lách luật bán lúa non?

Dự án khu dân cư phường Phú Mỹ quận 7 có tên thương mại là Green Star Sky Garden nằm tọa lạc trên đường Phạm Hữu Lầu, quận 7, TP HCM, do tập đoàn Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.  Được giới thiệu là dự án triệu đô đẳng cấp bậc nhất khu Nam Sài Gòn có quy mô 5,2 hecta bao gồm 100 căn biệt thự và 2 block chung cư cao 26 tầng cung cấp khoảng 903 căn hộ và 16 căn duplex, tích hợp 2 tầng hầm.

Trong vai một người có nhu cầu mua căn hộ tại dự án, khách mua được nhân viên tư vấn cho biết “dự án Green Star Sky Garden có giá từ 2 tỷ tới gần 4 tỷ đồng, có những căn giá lên tới 5-7 tỷ đồng. Ban đầu khi đưa ra mức giá này, nhiều khách hàng có vẻ e ngại. Tuy nhiên, trong lễ công bố đợt đầu của dự án vào tháng 4 khi chủ đầu tư tung ra thị trường 460 căn hộ đã có tới 1.200 khách hàng đăng ký nguyện vọng mua. Nếu như khách hàng không xuống tiền giữ chỗ trước thì đến này mở bán sắp tới 26/8 (lần 2 – pv)  chắc chắn sẽ không mua được căn hộ ưng ý” Nhân viên H cho biết thêm.

Khi được hỏi thêm về giấy tờ pháp lý, nhân viên này cho biết dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, có giấy phép 1/500 cho toàn khu. Tuy nhiên khi khách hàng đặt câu hỏi, block chung cư đang rao bán đã được xây dựng đến đâu và có giấy phép xây dựng chưa thì nhân viên này cho biết chủ đầu tư đang tiến hành làm móng, còn giấy phép xây dựng sẽ gửi cho khách hàng tham khảo trong ngày lễ mở bán của dự án.

Ghi nhận thực tế, tổng thể dự án Green Star Sky Garden được rào chắn hết sức cận thận. Phía bên trong dự án các công nhân đang tiến hàng thi công phần hầm móng của các căn biệt thự, tiến hành xây lắp hệ thống cống, hồ cảnh quan. Phần diện tích còn lại để thực hiện xây dựng chung cư thì chưa có dấu hiệu của việc “đang tiến hành làm móng” như nhân viên bán hàng đã tư vấn trước đó.

 Thấy khách hàng có vẻ không tin tưởng, nhân viên bán hàng này trấn an, số tiền 50 triệu dùng để  đặt cọc giữ chỗ của khách hàng sẽ được trả lại nếu như vào ngày mở bán khách hàng không có nhu cầu mua nữa, không lo bị mất cọc. Còn nếu như ngày mở bán, khách hàng đồng ý giao dịch tiếp thì sẽ chuyển tiền giữ chỗ sang tiền cọc và ký hợp đồng trong ngày.

Theo tìm hiểu của phóng viên thì hiện tại dự án này mới chỉ được phê duyệt 1/500 và chưa có giấy phép xây dựng nhưng từ những ngày đầu tháng 4 vừa qua, bất chấp những quy định của luật pháp, chủ đầu tư Green Star Sky Garden đã rao bán dự án rầm rộ.

Được biết, trong danh sách mới đây do Sở Xây dựng TP.HCM công bố những dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai không có tên dự án Green Star Sky Garden do công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Nhận cọc giữ chỗ để lách luật

Luật sư Nguyễn Thạch Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết về những trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án hình thành trong tương lai “Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cùng với đó là Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản”, luật sư Thảo khẳng định.

Để được huy động vốn theo phương thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ khoản 2 Điều 9 như sau:

“Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”, luật sư Thảo chia sẻ thêm.

Cùng quan điểm này, luật sư Luật sư Lâm Hiền Phước – Công ty Luật QAP (Đoàn luật sư thành phố HCM) cho rằng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện nhất định như: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, ...; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tương tự như trên, Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định về việc chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thứ “nhận cọc giữ chỗ” là một hình thức lách luật không đúng với các quy định của pháp luật.

Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, chính sách về giá có thể tốt hơn và phương thức thanh toán cũng vậy. Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có  ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa là dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Ngoài ra, chọn những chủ đầu tư uy tín, cụ thể là trong hợp đồng mua bán họ có cam kết thời gian cụ thể bàn giao chủ quyền cho khách hàng.

Dự vào các quy định trên có thể thấy Công ty Hưng Lộc Phát có dấu hiệu lách luật “bán lúa non” đẩy khách hàng vào thế phải chịu rủi ro cao. Trong trường hợp nếu có phát sinh pháp lý xảy ra khách hàng là phía phải chịu thiệt thòi và không được pháp luật bảo vệ khi chưa chính thức ký hợp đồng mua bán.

Câu hỏi được đặt ra, vậy Công ty TNHH Xây dựng và sản xuất Hưng Lộc Phát biết hình thức huy động vốn trên là vi phạm pháp luật và biết lỗ hổng "pháp lý" dẫn tới người bị rủi ro cuối cùng là khách hàng và vẫn cố tình thực hiện những giao dịch này một cách có hệ thống, có tổ chức thì có phải là đang coi thường pháp luật và có dấu hiệu "lừa đảo" khách hàng không?

Chúng tôi sẽ thông tin tới bạn đọc những thông tin có liên quan ở những loạt bài tiếp theo.

Hoàng Đức