Đề xuất cho doanh nghiệp tự quyết giá nhà ở thương mại

Thực tế hiện nay, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã vượt xa khả năng tiếp cận của đại bộ phận người dân. Theo dự thảo tờ trình của Chính phủ, chi phí dành cho nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập hộ gia đình.

Tuy nhiên, số liệu thực tế lại cho thấy để sở hữu một căn nhà thương mại, một hộ gia đình điển hình có thể phải tích lũy từ 18 đến 20 năm thu nhập. Thậm chí, báo cáo của Ngân hàng Thế giới còn chỉ ra rằng, nếu chỉ tiết kiệm 1/3 thu nhập, người Việt phải mất tới 78 năm mới mua được nhà.

Sự lệch pha giữa nguồn cung (tập trung phân khúc cao cấp) và nhu cầu thực (nhà giá phù hợp) đang là rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng cách tiếp cận này chưa thực sự tạo động lực cho chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận 10%. Thay vào đó, hãy để chủ đầu tư tự quyết định lợi nhuận thông qua việc tối ưu hóa chi phí đầu tư và công nghệ. Nhà nước chỉ nên quy định mức giá trần tại từng địa phương. Ví dụ, tại TP.HCM có thể khống chế giá bán tối đa từ 30-70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Đồng quan điểm, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng việc xác định "giá phù hợp" nên dựa trên khả năng chi trả của người mua (đầu ra) thay vì chỉ tính toán chi phí cộng lợi nhuận của doanh nghiệp (đầu vào).

Để chính sách đi vào thực tế, các chuyên gia nhấn mạnh cần làm rõ tiêu chí và công thức tính giá cho phân khúc này để tránh nhầm lẫn với nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, mức giá phù hợp cần biến thiên theo thu nhập bình quân từng địa phương.

Tại Hà Nội, với mức thu nhập trung bình khoảng 16 triệu đồng/tháng, tích lũy trong 15 năm cho một căn hộ 70m2, thì mức giá nhà khoảng 40-50 triệu đồng/m2 được coi là phù hợp.

Về đặc điểm phân khúc, khác với nhà ở xã hội (thường dưới 70m2), nhà ở thương mại giá phù hợp có thể có diện tích lớn hơn, hình thức phát triển đa dạng hơn và được hưởng các hỗ trợ về tiền sử dụng đất, không phải qua đấu giá.

Bên cạnh việc định giá, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, lưu ý cần thống nhất các quy định về thời hạn chuyển nhượng. Hiện dự thảo quy định cứng thời hạn 5 năm đối với nhà giá phù hợp, trong khi nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định, tạo ra sự thiếu linh hoạt trong điều hành.

Đặc biệt, mấu chốt để hồi phục thị trường vẫn là khơi thông nguồn vốn. Trong bối cảnh 67% người mua hiện nay hướng tới nhu cầu ở thực, việc tạo ra các sản phẩm tài chính phù hợp và mở rộng tín dụng cho phân khúc giá bình dân là yếu tố quyết định sự phục hồi bền vững.

Việc trao quyền tự quyết giá cho doanh nghiệp đi kèm với cơ chế kiểm soát giá trần dựa trên thu nhập thực tế được kỳ vọng sẽ tạo ra luồng sinh khí mới, giúp giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình sớm trở thành hiện thực.

Tú Chi