Chủ đầu tư có thể bị phạt tới 300 triệu đồng nếu chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư

Tại Điều 59 của Nghị định tập trung quy định chi tiết mức xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Các quy định mới này được ban hành nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong công tác bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì, đồng thời bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định chi tiết các mức xử phạt hành chính từ 80 triệu đến tối đa 300 triệu đồng tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm.

Phạt từ 260 triệu đến 300 triệu đồng (mức phạt cao nhất)

Đây là khung xử phạt áp dụng cho các hành vi xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu, sử dụng chung hoặc nghĩa vụ tài chính cốt lõi của chủ đầu tư. Các hành vi cụ thể bao gồm:

Vi phạm về kinh phí bảo trì: Không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì và toàn bộ phần tiền lãi phát sinh từ khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư.

Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích căn hộ hoặc diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định pháp luật.

Tự ý chuyển đổi công năng và diện tích chung: Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; hoặc tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung không đúng quy định.

Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Sai phạm về diện tích và hồ sơ pháp lý: Xác định diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng không đúng quy định. Không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao chậm trễ (không đúng thời hạn) hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị.

Phạt từ 200 triệu đến 260 triệu đồng

Khung phạt này hướng tới các sai phạm về việc vận hành tòa nhà và đảm bảo không gian sống cộng đồng cho cư dân:Không bố trí diện tích hoặc bố trí không đủ diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng, không gian sinh hoạt cộng đồng theo đúng tiêu chuẩn quy định.

Quản lý và sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định. Không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định. Không lập hoặc lập không đúng, không đầy đủ các tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Phạt từ 160 triệu đến 200 triệu đồng

Áp dụng đối với các hành vi vi phạm quy định về tài chính hợp đồng và quản lý khu vực đỗ xe: Bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định. Xác định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định.

Không ghi hoặc ghi không đúng thông tin về tài khoản thanh toán quản lý kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác. Không gửi văn bản đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản quỹ bảo trì chuyển toàn bộ kinh phí và lãi phát sinh sang tài khoản quản lý do Ban quản trị lập.

Phạt từ 80 triệu đến 100 triệu đồng

Áp dụng cho các hành vi thiếu sót trong thủ tục hành chính, chuẩn bị hồ sơ bàn giao hoặc thiết lập tài khoản ban đầu:

Không mở tài khoản thanh toán hoặc mở tài khoản không đúng quy định để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Không thông báo hoặc thông báo không đầy đủ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về các thông tin tài khoản quản lý kinh phí bảo trì (tên, số tài khoản, tổ chức tín dụng, kỳ hạn gửi tiền).

Không lập hoặc lập kế hoạch bảo trì nhà chung cư không đúng quy định. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành, khai thác trong thời gian chưa bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư. Không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu khi tòa nhà không đủ điều kiện về số lượng người tham gia.

Không công khai đầy đủ hồ sơ theo quy định cho người mua, thuê mua căn hộ trước thời điểm bàn giao, hoặc bàn giao căn hộ nhưng không lập biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý liên quan.

Bên cạnh việc chịu phạt tiền, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả mang tính cưỡng chế cao nhằm đảm bảo quyền lợi thực tế cho cư dân:

Đối với vi phạm về quỹ bảo trì buộc chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cùng toàn bộ phần lãi phát sinh theo đúng quy định cho Ban quản trị. Đối với hành vi trốn đóng quỹ bảo trì buộc đóng đầy đủ số kinh phí bảo trì đối với phần diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại.

Đối với sai phạm trong sử dụng quỹ buộc chủ đầu tư bồi hoàn lại toàn bộ số tiền kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì đã sử dụng sai quy định. Đối với vi phạm về hồ sơ buộc bàn giao đầy đủ và đúng quy định hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị. Đối với vi phạm công năng sử dụng buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc phải sử dụng đúng mục đích đối với phần sở hữu chung, diện tích dịch vụ bị chuyển đổi trái phép.

Tú Anh