Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh hợp đồng xây dựng khi giá vật liệu biến động

Ngành xây dựng năm 2026 đang đứng trước một thử thách lớn khi giá nhiên liệu và vật liệu liên tục nhảy múa. Theo kịch bản dự báo của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nếu giá nhiên liệu bình quân tăng chạm mức 100% so với đầu năm, các công trình giao thông sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với dự toán chi phí xây dựng có thể tăng đến 18,45%.

Thống kê cho thấy, hiện có 44 dự án trọng điểm với tổng mức đầu tư khoảng 569.000 tỷ đồng đang được theo dõi sát sao. Với kịch bản giá tăng như trên, riêng các công trình giao thông trọng điểm có thể làm tăng chi phí xây dựng thêm khoảng 42.300 tỷ đồng. Đây là một con số khổng lồ, tạo áp lực cực lớn lên ngân sách Nhà nước và trực tiếp đe dọa đến "sức khỏe" tài chính của các nhà thầu đang thực hiện các hợp đồng trọn gói hoặc đơn giá cố định.

Đáng chú ý, vấn đề lớn hiện nay nằm ở các loại hình hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định. Theo quy định thông thường, các loại hợp đồng này rất khó điều chỉnh khi có biến động giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh "bão giá" hiện nay, việc giữ nguyên đơn giá cũ khiến nhiều nhà thầu rơi vào tình cảnh càng làm càng lỗ, dẫn đến nguy cơ đình trệ các dự án quan trọng.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản số 6761/BXD-KTQLXD gửi các bộ, ngành và địa phương. Nội dung văn bản tập trung vào việc nhận diện các trường hợp được điều chỉnh dựa trên hai khái niệm pháp lý: Sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, một sự kiện được coi là bất khả kháng khi hội đủ 3 yếu tố: xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp. Trong khi đó, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/7/2026) đã bổ sung cụ thể các trường hợp như thiên tai, dịch bệnh, hoặc khi Nhà nước thay đổi chính sách pháp luật là căn cứ để xem xét sửa đổi hợp đồng.

Để tháo gỡ khó khăn, Bộ Xây dựng yêu cầu các chủ đầu tư và nhà thầu không được ngồi chờ mà phải chủ động phối hợp để đánh giá tác động. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng nhấn mạnh rằng, việc điều chỉnh phải dựa trên sự thỏa thuận cụ thể giữa các bên về trình tự, phạm vi và phương pháp điều chỉnh.

Ông đề nghị: "Các Bộ, ngành, địa phương, chủ đầu tư và nhà thầu cần nghiên cứu kỹ để nhận diện các sự kiện xảy ra, mức độ biến động giá để lựa chọn phương pháp điều chỉnh, cơ sở dữ liệu đầu vào phù hợp nhằm ký kết hoặc sửa đổi hợp đồng, đảm bảo hài hòa lợi ích và chia sẻ rủi ro".

Bộ Xây dựng cũng đưa ra các giải pháp cụ thể bao gồm: Chủ đầu tư làm việc với nhà thầu để phân tích từng hợp đồng cụ thể, xác định khối lượng đã triển khai và thời điểm ký kết để đối chiếu với quy định pháp luật. Căn cứ vào Điều 84 và khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2025 để quyết định việc sửa đổi hợp đồng, bao gồm cả sửa đổi về loại hợp đồng và điều chỉnh giá.

Viện Kinh tế xây dựng yêu cầu các Sở Xây dựng địa phương phải theo dõi sát diễn biến thị trường để công bố giá vật liệu và chỉ số giá theo tháng, thậm chí sớm hơn, nhằm phản ánh kịp thời các biến động "nóng". Tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm tình trạng găm hàng, đẩy giá vật liệu như cát, đá tại các mỏ.

Trước đó, liên quan đến giá vật liệu xây dựng, ông Hoàng Kim Đức, Giám đốc Công ty Xây dựng Đất Thành (TPHCM) chia sẻ, trong ngành xây dựng, khi xăng tăng giá, gần như mọi thứ đều tăng theo, từ cát, đá, xi măng, sắt thép… Trong khi đó, nhiều công trình, dự án đã được doanh nghiệp “chốt” giá từ trước. Khi giá vật liệu xây dựng tăng đột xuất, doanh nghiệp rất khó xoay xở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết chi phí vật liệu thường chiếm khoảng 60-70% tổng chi phí xây dựng, do đó chỉ cần giá vật liệu tăng trong thời gian ngắn cũng có thể làm đảo lộn bài toán tài chính của nhiều dự án.

Trong khi đó, hạ tầng đóng vai trò nền tảng, quyết định tốc độ và chất lượng phát triển đô thị. Khi chi phí xây dựng hạ tầng tăng do biến động giá nhiên liệu và vật liệu, mặt bằng giá bất động sản khó tránh khỏi xu hướng đi lên, đặc biệt ở các phân khúc gắn với hạ tầng như nhà ở, khu đô thị mới và bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư gia tăng buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch tài chính, thậm chí giãn tiến độ triển khai, làm gia tăng nguy cơ thu hẹp nguồn cung trên thị trường. Về dài hạn, nếu không có giải pháp kiểm soát chi phí và ổn định thị trường, áp lực tăng giá có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Minh Phương