Bất động sản sắp có mã định danh, việc mua bán thay đổi thế nào?

Từ ngày 1/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý.

Đây là một trong những quy định nổi bật của Nghị định 357/2025/NĐ-CP, từ 1/3/2026 bất động sản sẽ được gắn mã định danh, hay nói cách khác mỗi bất động sản sẽ có “số căn cước”, dùng để nhận diện chính xác thửa đất đó, căn nhà đó trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.

Tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (mã định danh bất động sản) bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản. Nói một cách dễ hiểu, mã định danh bất động sản giống như số căn cước của một căn nhà, dùng để nhận diện chính xác căn nhà đó trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.

Từ ngày 1/3/2026 sau khi Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thì mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch. Từ đây, quy trình mua bán nhà đất cũng sẽ có nhiều điểm mới, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

Người dân, doanh nghiệp quy trình mua bán bất động sản sau khi có mã định đanh điện tử như sau:

1. Đối với trường hợp “mua bán qua sàn tập trung do nhà nước quản lý”:

Bước 1: Tìm hiểu thông tin pháp lý, vị trí, giá bán bất động sản… bằng cách truy cập mã định danh điện tử bất động sản;

Bước 2: Thỏa thuận mua bán trực tiếp thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung do Nhà nước quản lý, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đất đai liên quan tại sàn, làm thủ tục sang tên tại sàn;

Bước 3: Chờ nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất

2. Đối với trường hợp “không mua bán qua sàn tập trung do nhà nước quản lý”:

Bước 1:

Giao dịch trực tiếp;

Giao dịch thông qua môi giới;

Mua nhà qua chủ đầu tư dự án bất động sản.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán;

Bước 3: Làm các thủ tục sang trên tại Văn phòng Đăng ký đất đai;

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai tại cơ quan thuế;

Bước 5: Chờ nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, thông tin về giao dịch sẽ được gắn mã định danh điện tử, cập nhật lên hệ thống thông tin, dữ liệu do Nhà nước quản lý.

3. Quản lý bất động sản: quy định trước đây và theo Nghị định 357 có gì khác biệt?

Theo quy định trước đây: Việc quản lý dự án, từng sản phẩm dự án bất động sản và người môi giới được thực hiện thông qua hồ sơ. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được quản lý phân mảnh ở Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Người mua nhà muốn tìm hiểu thông tin dự án có đủ điều kiện mở bán hay chưa thì vào cổng thông tin Sở Xây dựng; muốn biết dự án có vi phạm về đất đai thì xem trên cổng thông tin Sở Nông nghiệp và Môi trường; muốn biết giá nhà ở thì hỏi môi giới…

Còn theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP: Việc quản lý được thực hiện thông qua mã định danh, hệ thống dữ liệu số hóa. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu được quản lý tập trung thông qua mã định danh do Bộ Xây dựng quản lý. Người dân điền phiếu thông tin gửi trực tuyến qua cổng hành chính công và đợi nhận kết quả thông tin.

Luật sư Hà Thị Khuyên, Văn phòng Luật sư Nhân Chính