Bất động sản giá trị thực và pháp lý minh bạch lên ngôi

Theo dữ liệu từ DKRA Group, chỉ riêng trong tháng 6/2026, thị trường phía Nam ghi nhận khoảng 89 dự án nhà phố, biệt thự mở bán với gần 8.000 sản phẩm. Nguồn cung tập trung mạnh tại Đồng Nai (33,8%), TP.HCM (33,2%) và Tây Ninh (33%) với sự góp mặt của các "ông lớn" như Vingroup (Vinhomes Saigon Park, Vinhomes Green City), Nam Long (Izumi City) hay BIM Land.

Tuy nhiên, trái ngược với sự nhộn nhịp của phía cung, lượng tiêu thụ chỉ đạt 276 sản phẩm, giảm 7% so với tháng trước. Nhiều sàn giao dịch dù chi mạnh cho truyền thông nhưng cả tháng chỉ phát sinh 1-2 giao dịch thành công. Tình trạng này được các chuyên gia mô tả là "nóng bên cung - lắng bên cầu".

Lý giải về sự sụt giảm thanh khoản, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết mặt bằng giá sơ cấp hiện vẫn duy trì xu hướng đi ngang nhưng có dấu hiệu tăng do chi phí đầu vào và lãi suất ngân hàng tăng. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất đã chạm ngưỡng 700 triệu đồng/m2.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định sự lệch pha cung - cầu là nguyên nhân lớn nhất. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền lại khan hiếm. "Người mua ở thực hiện nay gần như bị loại khỏi cuộc chơi ở phân khúc nhà phố, biệt thự", ông Kiệt nhấn mạnh.

Bên cạnh giá, lãi suất vay là "hòn đá tảng" chặn đứng quyết định xuống tiền. Hiện lãi suất vay mua nhà dao động 8-12%/năm, trong khi người tiêu dùng đánh giá mức 5-7%/năm mới là vùng phù hợp. Theo tính toán của người mua, với lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-14%/năm, chi phí lãi vay sẽ "nuốt chửng" mọi lợi nhuận từ việc tăng giá BĐS.

Một điểm sáng tích cực là tâm lý thị trường đã ổn định hơn. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, dùng từ “tỉnh táo” để mô tả tâm lý người mua trong quý 2/2026. Người mua không còn xuống tiền theo đám đông mà dành thời gian đánh giá kỹ chất lượng sản phẩm và khả năng tài chính.

Khảo sát cho thấy người mua hiện nay ưu tiên ba điều kiện tiên quyết: Pháp lý minh bạch, hạ tầng quy hoạch rõ ràng và khả năng tài chính an toàn. Thay vì sử dụng đòn bẩy tối đa, 84% người mua để ở hiện nay kiểm soát chặt chẽ khả năng trả nợ, chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng cho khoản trả góp.

Thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét khi 69% người mua lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược 3-5 năm tới. Theo ông Đồng Quang Cảnh (Batdongsan.com.vn), người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống chất lượng hơn và kỳ vọng vào "dư địa phát triển" từ các công trình hạ tầng tương lai.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khẳng định thị trường đang bước vào chu kỳ mới dẫn dắt bởi ba trụ cột: Quy hoạch - hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực. "Một dự án ở xa trung tâm nhưng kết nối thuận tiện bằng metro, vành đai hoặc cao tốc hoàn toàn có thể hấp dẫn hơn một dự án gần trung tâm nhưng hạ tầng quá tải",  ông Tuấn phân tích.

Thị trường BĐS phía Nam nửa đầu năm 2026 chưa bước vào giai đoạn bùng nổ nhưng đang trong quá trình tái cấu trúc và sàng lọc sâu. Những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý hoặc không đáp ứng nhu cầu thực sẽ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho các dự án có giá trị thực, đóng góp vào sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

Tuấn Anh