Xu hướng chọn mua bất động sản năm 2017

Theo ông Nguyễn Văn Khuê, thị trường bất động sản năm nay nghĩ khó có sự tăng đột biến về giá trong thời gian tới, nhưng sẽ có sự chuyển dịch về các phân khúc. Ví dụ như phân khúc trung và cao cấp sẽ có khó khăn hơn trong thời gian tới đối với phân khúc đặc biệt cao cấp cần cẩn trọng hơn vì lượng tiêu thụ của phân khúc này rất thấp, lượng hấp thụ chiếm vài phần trăm trên thị trường.

Theo thống kê chưa đầy đủ thì nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay khá lớn, tại Hà Nội có khoảng 200 dự án với 60.000 – 70.000 sản phẩm và TP. HCM với khoảng hơn 200 dự án với 80.000 sản phẩm. Trong khi đó, lượng tiêu thụ mỗi năm chỉ khoảng 20.000 đến 30.000 sản phẩm. Do đó, sự cạnh tranh sắp tới vô cùng khốc liệt, chắc chắn chủ đầu tư cần tìm ra vũ khí cạnh tranh hữu hiệu hơn. Cần nhanh chóng chiếm lĩnh thị trường tương đối hạn hẹp này. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì đây lại là cơ hội tốt cho người mua nhà. Chỉ đầu năm 2017, có khá nhiều nhà đầu tư mày mò thông tin để tìm mua căn hộ, đất nền để kiếm lời. Tuy nhiên, giới chuyên môn khuyến cáo rằng, thị trường năm 2017 sẽ không bám theo xu hướng của năm 2016 mà có những chuyển biến riêng biệt.

Theo đó, nhà đầu tư cần phải quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố: Thời điểm nào để mua nhà hợp lý? Dự vào đâu để mua dự án ít rủi ro nhất, pháp lý dự án đó thế nào. Đây là lý do báo Người tiêu dùng phối hợp với báo Tầm Nhìn và Thương hiệu và Pháp Luật, Thời báo Me Kong và Truyền hình Pháp Luật Việt Nam tổ chức hội thảo này. Và hôm nay với sự có mặt của một số chuyên gia bất động sản như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; TS. Đinh Thế Hiển, TS. Nguyễn Trí Hiếu… Tôi hy vọng quý vị sẽ tìm được câu trả lời thỏa đáng khi đầu tư mua nhà trong nay. Để có buổi hội thảo tổ hội thảo như ngày hôm nay tôi cũng xin đặc biệt cảm ơn lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Ngoài ra còn các nhà tài trợ khác như: Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn FLC… đã hỗ trợ giúp người tiêu dùng có nhiều thông tin để lựa chọn tránh những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “TPP là một kỳ vọng lớnđối với bất động sản tại Việt Nam. Người mua bất động sản gồm hai đối tượng chính: Thứ nhất, người mua có nhu cầu thật, được gọi là những người giúp cho các độ sáng đèn của chung cư. Những người này có nhu cầu mua để ở và quyết định độ bền vững của thị trường bất động sản. Thứ hai, mua để cho thuê, những đối tượng này cũng giúp cho thị trường bền vững khi đã có kế hoạch tài chính.

Trong đó, mẫu đầu tư, cho thuê cũng giúp thị trường bất động sản khởi sắc. Trong đó thuê bất động sản là một bộ phận gắn bó với thị trường bất động sản trong tương lai. Tại Việt Nam đã có những tập đoàn làm được điều này đó là những tín hiệu đáng mừng!”

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhận định: “Năm 2007 và 2010 là giai đoạn sốt của thị trường bất động sản, nhưng đó là giai đoạn phát triển “bong bóng” đẫn đến hậu quả khó giải quyết đến sau này. Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua. Giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho và nhu cầu người tiêu dùng. Năm 2017, thị trường bất động sản tiếp tục chững lại và có sự sụt giảm đối với phân khúc cao cấp. Hiện nay, các doanh nghiệp có sự điều chỉnh lớn, tái cân bằng sản phẩm trên thị trường bất động sản có sự lệch pha về cung cầu”.

Ông Châu cũng cho rằng, các doanh nghiệp bắt đầu đầu tư vào loại sản phẩm nhà giá rẻ, vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, nâng cao tính thanh khoản và giảm thiểu tối đa rủi ro cho các doanh nghiệp BĐS. Ví dụ như nhà ở giá 700 triệu đồng của Vingroup giúp tái cân bằng lại thị trường”.

Theo TS. Đinh Thế Hiển thì ở thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2107 ở hầu hết các phân khúc đều giảm so với quý 4/2016. Cụ thể, nguồn cung căn hộ của quý 1/2017 là 7.100 căn hộ, chỉ bằng 42% so với quý 4/2016; chủ yếu ở phân khúc trung cấp, bình dân và tập trung ở khu Tây và Nam; tiêu thụ căn hộ ở quý 1 chỉ bằng chỉ bằng 43% so với quý 4/2016; phân khúc nhà phố và biệt thự chỉ có 5 dự án mới trong khi cuối năm 2016 là 23 dự án; phân khúc biệt thự nghĩ dưỡng có 2 dự án giảm mạnh so với cuối năm 2016 là 19 dự án…

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam trong những tháng đầu năm 2017 điểm nóng là phân khúc đất nền. Cụ thể, quận 9 và Nhơn Trạch. Trước đây, giá đất ở khu vực Nhơn Trạch chỉ khoảng 2 – 3 triệu đồng/m2 nhưng thời điểm gần đây có thể tăng lên 8 triệu đồng/m2.

TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng tâm lý của nhà đầu tư đang rất thích phân khúc đất nền vì sự an toàn và chắc chắn, đất nền cũng có giới hạn.. chính những điểm này phân khúc này đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Nhưng theo ông Hiển chưa chắn phân khúc này sẽ hấp dẫn như thế. Nhận định về tình hình bất động sản năm nay, ông Hiển cho rằng thị trường này sẽ gặp một số khó khăn. Ông Hiển đưa ra ví dụ: Những thời điểm nào thị trường bất động sản sôi động là do Nhà nước đã bơm một số tiền lớn vào thị trường. Và trong năm nay, Nhà nước sẽ không sẽ không có gói kích cầu lớn nào. Chính vì thế, mà bất động sản năm nay không có biến động mạnh mà chỉ tập trung vào một số dự án như phân khúc căn hộ, nghỉ dưỡng… Bên cạnh đó, nhà đầu tư lớn, thực lực của các doanh nghiệp bất động sản tốt như FLC, Novaland, Vingrop…. sẽ có những dự án tốt cho người tiêu dùng.

Muốn thị trường đầu tư số lượng lớn, thị trường đất nền đang thu hút nhiều nhưng nếu về vấn đề cư trú, cần quan tâm nhiều vào căn hộ vì mức giá rẻ hơn so với nhà liên kế, đất nền (rồi sau đó xây dựng). Trong khi đó, thị trường căn hộ vẫn thích hợp với đầu tư và cho thuê. Tóm lại 2017, đất nền sẽ nhanh chóng hạ nhiệt vì dân đầu tư sẽ tốn nhiều đầu tư nhưng không cho thuê được vì nhu cầu cho thuê đối với nhà phố, đất nền sau xây dựng không cao. Sau đó đến việc căn hộ sẽ phù hợp cho thuê, sinh lời nhanh hơn.

Chia sẻ về việc ngân hàng phát hành bảo lãnh cho người mua và thuê nhà hình thành trong tương lai, chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu đã đặt vấn đề: Tại sao chúng ta bảo lãnh cho thuê mua nhà trong thị trường bất động sản, người dân cần quan tâm những gì. Nhắc đến bảo lãnh thì rất an tâm. Có an toàn cho tất cả mọi người không?”

Là người có kinh nghiệm trong 40 năm ngành ngân hàng, 30 năm ở Mỹ và 10 năm ở Việt Nam, ông Hiếu nêu vấn đề: Bảo lãnh mua nhà có phải là giải pháp cho thị trường Việt Nam không? Và thị trường ở Mỹ có triển khai vấn đề này không?

Ông Hiếu cho rằng: Hiện trạng của thị trường bất động sản ở Việt Nam có sự bất cân đối về cung và cầu. Đang có sự lệch pha, có chỗ thừa nhiều có chỗ thiếu. Thừa căn hộ cao cấp, những khu nghĩ dưỡng, Condotel, những tòa nhà vừa làm việc và vừa ở… những sản phẩm nhiều, nhưng thị phần này sẽ đáp ứng cho những đối tượng nào ở nước ta. Hiện nay, thu nhập trung bình ở Việt Nam Nam là 2.000 USD/người/năm, ở Hà Nội: 4.000USD/người/năm, ở TP.HCM là 6.000USD/người/năm. Ở TP.HCM mà trung bình người dân thu nhập 10 triệu/người/thánh thì người dân có đủ sức để mua những căn hộ cao cấp như vậy không?
Là người có kinh nghiệm trong 40 năm ngành ngân hàng, 30 năm ở Mỹ và 10 năm ở Việt Nam, ông Hiếu nêu vấn đề: Bảo lãnh mua nhà có phải là giải pháp cho thị trường Việt Nam không? Và thị trường ở Mỹ có triển khai vấn đề này không?

Chính vì thế, ông Hiếu cho rằng Nhà nước cũng nên quân tâm đến sự lệch pha này. Vào tháng 8/2015, luật về việc phát hành bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải phát hành bảo lãnh cho người mua nhà. Các ngân hàng đang bảo lãnh cho chủ đầu tư nào? Các ngân hàng đang bảo lãnh cho chủ đầu tư nào?

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ông không có thống kê cụ thể về việc các ngân hàng đã thực hiện vấn đề này như thế nào. Nhưng ở ngân hàng ông Hiếu đang làm việc, cũng đã phát hành rất nhiều chứng thư bảo lãnh cho các chủ đầu tư có quan hệ với ngân hàng. Vấn đề phát hành bảo lãnh cũng có nhiều rủi ro, bên cạnh đó ngân hàng hay TCTD không được cho 1 khách hàng vay quá 15% trên vốn tự có. Thế nên các ngân hàng tỏ ra rất thận trọng trong vấn đề phát hành này.

Ông Hiếu cho biết: Tôi không có con số cụ thể, nhưng tôi nghĩ con số sẽ rất khiêm tốn. Bên cạnh đó, người mua cũng chưa quan tâm đến vấn đề này. Họ thường an tâm về chủ đầu tư. Bản thân người mua không quan tâm, không đòi hỏi quyền lợi thì nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề bảo lãnh. Như vậy, người mua nhà bỏ qua vấn đề này có hợp lý?

Tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, người tiêu dùng tại Việt Nam đang bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư dẫn đến tiền mất tật mang khi nhà đầu tư vỡ nợ, không triển khai, thiệt hại cho người tiêu dùng. Tại Mỹ, thị trường bất động sản rất khác Việt Nam, chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vào. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng rồi sau khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một “kho” riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng. Liệu việc bảo lãnh có phải là liệu pháp trường tồn không?Tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi cho người mua, thuê nhà từ việc bảo lãnh phải như thế nào, quyền lợi như thế nào…

Thiếu sót trong bảo lãnh bất động sản tại Việt Nam là việc bảo lãnh là người giao nhà phải giao đúng tiến độ. Nhưng bảo lãnh không bảo lãnh chất lượng sản phẩm. Việc bảo lãnh chỉ bảo lãnh duy nhất một vấn đề là bắt buộc chủ đầu tư phải giao nhà đúng tiến độ mà không bảo lãnh vấn đề khác. Một phần khác, việc bào lãnh bất động sản sẽ kéo dài và có hiệu lực đến 30 ngày sau khi nhà được bàn giao. Thời gian 30 người để người tiêu dùng kiểm tra những vấn đề còn tồn tại ngay sau khi giao nhà.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết thêm, chi phí bảo lãnh là do chủ đầu tư thanh toán và chỉ xoay quanh ở mốc 1% (tùy vào quy hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư). Để mua nhà, người mua cần quan tâm đến các vấn đề liên quan đến những dự án đã có bảo lãnh và chủ đầu tư phải thông báo đến khác hàng về việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Khách hàng phải xem lại việc mua những căn nhà hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư không cung cấp giấy tờ bảo lãnh dự án. Tại Mỹ, có nhiều thông tin liên quan đến năng lực chủ đầu tư, nhưng Việt Nam lại không có nhiều thông tin này dẫn đến nhiều khó khăn cho khách hàng trong việc tìm kiếm thông tin. Vì vậy, khách hàng có thể tìm hiểu năng lực chủ đầu tư và việc bảo lãnh bất động sản của các ngân hàng bảo lãnh thông qua ngân hàng nhà nước. Cũng theo ông Hiếu, những khách hàng có tài khoản trong một ngân hàng nào đó có thể tận dụng vai trò khách hàng để tìm hiểu bảo lãnh của từng ngân hàng đó hoặc những ngân hàng khác. Tôi nghĩ, các ngân hàng cũng sẽ chia sẻ tận tình các vấn đề này. Tóm lại, việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ không còn xảy ra nữa.

Theo Luật sư Hà Hải căn hộ chung cư gặp các vấn đề như tiến độ rất bất hợp lý; thu tiền không hợp lý; chất lượng xây dựng yếu kém; độc quyền trong cung cấp dịch vụ; tranh chấp về quyền sở hữu chung riêng (bán thế nào, giao thế nọ, thay đổi diện tích); tranh chấp về phí dịch vụ chung cư, tự đặt phí bất hợp lý. Nếu như các công ty kinh doanh bất động sản nhận ra được thì thị trường sẽ phát triển và nhà đầu tư sẽ không dại để mua đất bán nền có rủi ro cao. Nếu có điều kiện, nhà đầu tư cần tìm hiểu, trao đổi kiến nghị.Luật sư Hà Hải, Đoàn Luật sư TP.HCM chia sẻ: ”Căn hộ chung cư hay gặp nhiều trường hợp liên quan đến pháp lý – căn hộ sẽ là xu thế mà người tiêu dùng và nhà đầu tư hướng đến trong tương lai bởi đáp ứng nhu cầu người dân và sự phát triển toàn diện của xã hội. Trong những năm qua, sự phát triển rầm rộ và nhanh chóng khiến hệ thống pháp lý không thay đổi kịp để đảm bảo như: Tranh chấp về việc góp vốn, giao nhà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều mà người mua rất quan tâm. Hầu như, chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh giao trả rất chậm, thậm chí đến 10 năm vẫn chưa có.

Thời điểm hiện tại, khái niệm về căn hộ chung cư rất mơ hồ, cơ sở xác định hình thành tài sản trong tương lai là rất khó. Không có quy định pháp luật rõ ràng về hợp đồng chung cư, dẫn đến tranh chấp khó xử lý. Điều kiện mua bán chung cư là như thế nào nhưng lại quy định theo kiểu đặc thù không rõ ràng cụ thể về từng thời điểm một.

Tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho dân địa phương và dân nhập cư càng trở nên cấp thiết. Do đó các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán căn hộ, điển hình là các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ đã và đang dành được nhiều sự quan tâm của không chỉ các nhà nghiên cứu mà của toàn thể xã hội.

Những quy định về hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Thương mại năm 2005. Bên cạnh đó, các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn nằm rải rác trong rất nhiều văn bản dưới luật khác.

Trên thực tế, tình trạng người mua căn hộ không thể tiếp cận thông tin một cách đầy đủ, chủ đầu tư các dự án chung cư không giữ chữ tín, đưa ra các hợp đồng mẫu chứa đựng nhiều nội dung bất bình đẳng, dễ gây nhầm lẫn và thậm chí vi phạm pháp luật; tình trạng vi phạm hợp đồng, chiếm dụng vốn của người mua, không giao nhà hoặc giao nhà trễ hẹn hoặc giao nhà nhưng không có giấy tờ hợp lệ vẫn thường xuyên xảy ra; có những trường hợp mua nhà 10 năm vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; khi tranh chấp phát sinh, cơ quan thẩm quyền vẫn còn lúng túng trong quá trình giải quyết, có những tranh chấp kéo dài nhưng vẫn không được giải quyết vì thiếu các quy định pháp luật, tình trạng tranh chấp đã được giải quyết thông qua bản án của Tòa án nhưng không thể thực thi.

Thực trạng trên xuất phát từ việc chưa có hành lang pháp lý an toàn để các bên tham gia giao kết hợp đồng, các văn bản pháp luật chồng chéo, thiếu sót dẫn đến các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư luôn ở trong tình trạng bất an, bất bình đẳng. Khi không còn sự bình đẳng thì có nhiều thỏa thuận về mặt hình thức thể hiện ý chí chung của các bên, nhưng thực chất không phản ánh được nguyện vọng của các bên.

Pháp luật tôn trọng và thừa nhận những thỏa thuận giữa các chủ thể, nhưng những thỏa thuận giữa các chủ thể không bình đẳng thì pháp luật vẫn chưa xem xét và cân nhắc theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế. Pháp luật Việt Nam hiện nay đang điều chỉnh quan hệ hợp đồng theo hướng tôn trọng và thừa nhận gần như mọi sự thỏa thuận của các bên, ngay cả khi đó là sự lựa chọn của người thiếu hiểu biết.

Vì vậy, vấn đề bất bình đẳng trong việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang là một trong những vấn đề pháp lý gây nhiều bức xúc trong dư luận, tạo ra rất nhiều tranh chấp và trở thành vấn đề nan giải cho không chỉ các nhà làm luật mà còn có các nhà hoạch định chính sách. Nếu thực trạng trên vẫn cứ tiếp diễn thì thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở căn hộ chung cư sẽ trở nên hỗn loạn. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân – những người ở vị thế thấp hơn trong quá trình giao kết hợp đồng sẽ không được bảo vệ.

Như vậy, tính văn minh của pháp luật không đạt được bởi lẽ một xã hội văn minh, một hệ thống pháp luật văn minh phải bảo vệ được quyền lợi của bên yếu thế hơn trong các quan hệ xã hội. Vấn đề đặt ra là hệ thống pháp luật phải sửa đổi như thế nào để vừa bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà mà vẫn tạo điều kiện tối ưu cho những chủ đầu tư chân chính.

Giải quyết triệt để bài toán này đồng nghĩa với việc thúc đẩy được sự phát triển của đất nước vì thực tiễn các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng tương lai của một đô thị hiện đại là những tòa nhà chung cư cao tầng và hầu hết cư dân của đô thị sống trong chung cư.

Một là, người mua nhà không kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự án.Luật sư Kiều Hưng chia sẻ, có một thực tế rằng khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu dự án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà đa phần những thông tin đó chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng… Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.Luật sư Nguyễn Kiều Hưng (Hãng luật Giải Phóng) cho biết, về những rủi ro pháp lý khi mua nhà dự án, có thể tóm gọn trong những rủi ro nổi bật sau:

Điều này thấy rõ trong các trường hợp mua nhà, chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt. Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận.Theo quy định của Luật đầu tư và Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất của dự án đầu tư.

Nhiều trường hợp triển khai dự án nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự án…

Ở đây, người mua nhà dự án phải nắm được để liên hệ, yêu cầu cung cấp thông tin một cách chính xác, đầy đủ về vấn đề liên quan đến dự án mà mình tham gia. Vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là người mua nhà, nên có sự tìm hiểu kỹ càng về uy tín, cách thức làm việc, quy trình và cả các vấn đề xử lý khiếu nại của chủ đầu tư.

Trường hợp không thương lượng được về hợp đồng để chỉnh sửa phù hợp thì nên có sự cân nhắc về tiếp tục hay không tiếp tục ký hợp đồng chứ không thể nhún nhường trước chủ đầu tư một cách dễ dàng. Để thực hiện yêu cầu đó, người mua nhà có thể đưa ra các yêu cầu độc lập và nhà đầu có có nghĩa vụ xem xét và đáp ứng các yêu cầu minh bạch thông tin nêu trên.Hai là rủi ro đến từ các kẻ hở của hợp đồng.

Luật sư Kiều Hưng khuyến cáo: Thông thường các chủ đầu tư dự án là đơn vị soạn thảo hợp đồng. Bản thân tôi nhìn nhận bộ phận pháp lý của chủ đầu tư các dự án lớn đều là tập hợp của những cá nhân có hiểu biết về pháp lý. Tuy nhiên không bởi vậy mà hợp đồng soạn thảo lúc nào cũng hoàn thiện. Các kẽ hở trong hợp đồng pháp lý đều có thể là nguồn cơn cho hàng loạt các vấn đề tranh chấp, kiện tụng về sau giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án. Không loại trừ chủ đầu tư cố tình tạo các kẻ hở đó nhằm giảm rủi ro cho mình.

Thực tế này đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng hiện nay đây vẫn được xem là một rủi ro về pháp lý đối với việc mua nhà dự án. Rủi ro này nằm ở việc hợp đồng soạn thảo không đúng các quy định về hình thức hoặc nội dung theo Bộ luật dân sự hiện hành, theo Luật kinh doanh bất động sản, theo các văn bản hướng dẫn khác có liên quan. Mà tính nghiêm trọng của vấn đề thường kéo các bên vào mệt mỏi khi phải phân xử hợp đồng vì đã tranh chấp, thì quan điểm và cách hiểu của các bên trong vấn đề thường sẽ khác nhau rõ rệt.Về giải pháp cho vấn đề này, luật sư cũng khuyến cáo về phía doanh nghiệp cần chú trọng vào sự minh bạch và uy tín trong lĩnh vực mình hoạt động.

Hạn chế các quảng cáo, tiếp thị với dự án thì thổi phồng so với giá trị thực. Soạn thảo các hợp đồng theo hướng cân bằng về lợi ích giữa người mua nhà và chủ đầu tư một cách phù hợp. Có nghĩa vụ giải thích hợp đồng hoặc liên hệ với bên thứ ba độc lập về pháp lý để giải thích hợp đồng cặn kẽ đến người mua. Đảm bảo việc đọc, hiểu hợp đồng phải được thực hiện trước khi ký kết. Về người mua: Cần có sự tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan đến mua nhà dự án. Có thể tự thực hiện theo các kênh thông tin truyền thông hoặc là liên hệ với các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý để kiểm tra, xem xét về hợp đồng, thỏa thuận mua bán trước khi ký kết.

Điều này không chỉ giúp phát huy tính minh bạch ngay từ thời điểm ban đầu, mà còn hạn chế rất nhiều tranh chấp kiện tụng về sau. Căn cốt để khắc phục tình trạng này rủi ro rồi mới chờ giải thích là nên có sự tìm hiểu trước khi ký kết. Có như vậy những vấn đề liên quan đến lỗ hổng pháp lý, rủi ro mới giảm thiểu đến mức thấp nhất có thể cho người mua nhà.

Rủi ro thứ ba: Thời hạn bàn giao nhà dự án không thường rõ ràngNói về rủi ro trên, luật sư Kiều Hưng cho biết, Có thể kể đến như là thời hạn bàn giao nhà chậm trễ. Thực tế không có nhiều các dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh bất động sản và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật đầu tư 2014.

Rủi ro của việc chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện các thủ tục pháp lý khác như cấp GCNQSH nhà… thông thường sẽ được giải thích như một lý do khách quan để làm giảm nhẹ mức độ của vấn đề. Trong các hợp đồng đã được các bên ký kết, nhà đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng.

Một số khác đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua.Về giải pháp, các bên cần đọc hiểu hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết ngay trong hợp đồng. Không diễn giải vòng vo, không sử dụng quá nhiều quy định loại trừ trách nhiệm. Đặc biệt chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục.

Rủi ro thứ tư: Thỏa thuận về giá và các dịch vụ kèm theo dự án còn chung chungLuật sư Kiều Hưng cho biết: Việc quy định về giá dịch vụ, các dịch vụ khác như sân chơi, công viên, hầm giữ xe… của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng. Dù việc mua nhà dự án được căn cứ theo quy định trong Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn nhưng chủ đầu tư vẫn tìm nhiều cách để móc túi người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này. Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên.

Thực tế có thể thấy do thiếu hiểu biết về pháp lý, người mua ít khi xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và chủ đầu tư thường lợi dụng vấn đề pháp luật không chi tiết về vấn đề này để đặt ra các rào cản liên quan đến áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý đối với cư dân ngay tại hợp đồng mà người mua không thể nắm được vào thời điểm ký kết.Khi liên hệ với các cơ quan nhà nước để giải thích thì vẫn còn cơ chế quan liêu, cửa quyền khiến người mua nhà mệt mỏi.

Về vấn đề này, Luật sư Kiều Hưng cũng đưa ra giải pháp: Cơ quan nhà nước phải có những động thái bảo vệ người mua nhà, có sự can thiệp cần thiết khi các tranh chấp xảy ra để tư vấn, định hướng và điều chỉnh hành vi của các bên một cách phù hợp. Phải thực hiện nguyên tắc minh bạch, công khai và tận tụy trong thủ tục hành chính để hướng nhiều về sự phục vụ. Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi và thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu.Rủi ro cuối cùng trong việc mua nhà dự án đang thế chấp ngân hàng.

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Rất nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.

Luật sư Kiều Hưng nêu giải pháp: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Từ đó, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao để được yên tâm về dự án của mình.

Năm 2016, đánh dấu là năm thứ 3 tăng liên tiếp của thị trường bất động sản kể từ khi thoát đáy từ đầu năm 2014. Với nhịp sóng bất động sản thú vị muôn màu, muôn vẻ của năm 2016 thì hy vọng năm 2017 sẽ có một bức tranh hoàn hảo thi vị. Sự tiêu thụ chậm lại vào 6 tháng cuối năm vừa qua đối với phân khúc căn hộ trung cao cấp đã thấy dấu hiệu bão hòa thị trường của phân khúc này. Tuy nhiên, thị trường chỉ chấp nhận những sản phẩm có vị trí đẹp và hiện hữu về không gian xung quanh.Tham dự tại hội thảo, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng: Nhìn chung năm 2017 là một năm thị trường bất động sản chuyển mình theo chất hơn là lượng. Sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn.

Trong năm nay, nhiều dự án căn hộ tiếp tục tung ra việc cạnh tranh hàng đầu là chất lượng căn hộ là yếu tố quan trọng hàng đầu. Bên cạnh đó, việc phân cấp giữa căn hộ nhu cầu thực, trung cấp và cao cấp sẽ thấy rõ rệt hơn.

Phân khúc căn hộ nhu cầu thực: Vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức giá 1,2 -1,5 tỷ đồng, trung bình 20 triệu đồng/m2, chiếm 50% thị trường.

Phân khúc căn hộ trung cấp: Cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư, giá bán 1,5 tỷ – 3 tỷ đồng, trung bình 30 triệu đồng/m2, chiếm 30% thị trường.

Phân khúc căn hộ cao cấp: Đang ngày càng xuất hiện nhiều hơn và cũng được thị trường chấp nhận với mức giá 3 – 5 tỷ đồng, chiếm 17% thị trường.

Phân khúc căn hộ siêu sang: Năm 2017 là năm bùng phát căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí trung tâm thành phố, Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm chiếm 3% thị phần. Đừng ngạc nhiên 2017 sẽ có căn hộ giá 7.000-10.000 USD/m2.

Với chủ trương tự chủ về tài chính từ trung ương, năm 2017 thành phố sẽ tiếp tục đẩy mạnh thông qua làm cơ sở hạ tầng đổi đất hoặc cấn trừ quyền sử dụng đất. Do vậy, hàng loạt cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục triển khai như đường, cầu, ngăn ngập… điều này sẽ thổi làn gió mát giúp cho bất động sản tăng trưởng ổn định.

Ông Quang cũng cho biết: Chương trình cải tạo chung cư cũ với nội dung định hướng là thay thế hầu hết các chung cư cũ thành các khu chung cư hiện đại trên cơ sở tái định cư tại chỗ, nên việc đổi 01 căn hộ với 01 căn hộ mới được quyền bán ngay với giá trị chênh lệch rất lớn sẽ tạo ra một kênh đầu tư hấp dẫn của bất động sản.Cũng theo ông chủ của Bất động sản Việt An Hòa thì với sự quyết tâm của Bí thư Đinh La Thăng và hiện tượng nhà 100 triệu đồng ở Bình Dương, TP.HCM sẽ nhanh chóng triển khai mô hình này với căn hộ 45 m2, giá khoảng 300 – 400 triệu đồng. Nhìn bản chất có vẻ đang cạnh tranh với nhà ở nhu cầu thực hiện tại 1,2 tỷ đồng/căn, tuy nhiên mỗi phân khúc sản phẩm có đối tượng riêng của nó.

Thực tế mức độ ảnh hưởng cạnh tranh không lớn vì còn rất nhiều người ở Sài Gòn chưa dám mơ đến sở hữu nhà khi chỉ có 100 – 200 triệu đồng trong tay. Ngược lại, với những vị trí qui hoạch của nhà ở xã hội tương đối xa lại tạo sóng nhẹ cho những khu vực kế cận.Tin tốt cho thị trường bất động sản vào cuối năm 2016 và tác động trong năm 2017 là 2 ông lớn bất động sản Novaland và Vingroup khi chuyển mình sang một tầm nhìn mới.

Việc Novaland lên sàn chứng khoán với chiến lược huy động vốn trên thị trường để phát triển một tầm cao buộc Novaland sẽ có những cách đi bền vững hơn khi tạo ra những sản phẩm tập trung về qui mô, cũng như chất lượng sản phẩm. Thị trường đang trông chờ Novaland tung ra những sản phẩm hot như khu Đông, Cảng Phú Định.Nhận xét về xu hướng bất động sản xanh, ông Khánh cho biết: Xu hướng xanh bao gồm mang thiên nhiên vào tận nhà, xanh từ các vật liệu thân thiện môi trường mang tính bền vững và mang mảnh quê nhà vào thị phố.

Đây là xu hướng tất yếu khi cuộc sống ngày càng được nâng cao, thu nhập tốt hơn thì ai cũng thích ăn sạch, ở sạch và môi trường sạch.Ông Khánh cho biết: Công nghệ, nhà môi giới, chủ đầu tư, khách mua… đã và đang ảnh hưởng và tạo nên sự giao dịch sôi động cho thị trường bất động sản.

Tín dụng rất quan trọng đối với bất động sản, đây là yếu tố cần thiết trong việc kéo thị trường đi lên. Theo nhận định chung, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trong năm 2017 từ 0,5% -1,5%. Tuy nhiên dù có hạn chế cho vay các dự án bất động sản nhưng thực tế thì không có tác dụng nhiều đối với các chủ đầu tư lớn, các dự án liên quan đến quyền lợi của nhóm lợi ích từng ngân hàng. Nhưng mặt khác nguồn vốn các quỹ đầu tư nước ngoài đang mạnh dạn đổ vào bất động sản sau một thời gian nhận thấy sự hấp dẫn với sự phát triển của bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua.

Nếu lãi suất cho vay tăng cao trên 3% hoặc tăng trưởng tín dụng bị giảm còn 12% thì lúc đó mới ảnh hưởng mạnh đến bất động sản. Và năm 2017 tín dụng chỉ kìm hãm một phần sự tăng giá bất động sản nhằm định hướng phát triển ổn định.

Đối với đất nền, nhà phố vẫn là kênh trú ẩn được ưa thích nhất của dân đầu tư. Mặc dù thị trường 2016 đất nền đã tăng giá cao nhất, có nơi tăng trên 50% tuy nhiên giống như một vòng xoáy, các tiền lợi nhuận đầu tư domino của bất động sản thường cuối cùng cũng tập trung đa số vào phân phúc này. Ví dụ người bán nhà nhỏ quận 1 mua nhà đất quận 9, trong khi người bán đất lớn cho các chủ đầu tư lại muốn vào trung tâm. Người mua bán có lợi nhuận từ đầu tư chung cư đến lúc đủ thì lại mua một căn nhà đất lớn hơn. Người bán một mảnh đất lớn muốn mua một mảnh đất lớn thì lại tìm về nhà đất xa hơn.mà điểm hình là các khu Long An, Đồng Nai tiếp tục là điểm đến nóng của thị trường về phân khúc này.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đa số chủ đầu tư còn cam kết lợi nhuận ít nhất cũng 3 năm. Và đa số các dự án đều bàn giao 2017 -2018 nên bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn là kênh đầu tư. Tuy nhiên, việc cam kết lợi nhuận có thể đang biến tướng, bất kỳ dự án nào cũng cam kết mặc dù ở những vị trí không tốt hoặc khai thác không hiệu quảvà khách hàng đang bắt đầu nhận ra điều này nên thị trường này sẽ chững lại một thời gian nhất định nào đó trong năm. Trong 1-2 năm tới, mới nhận định được tương lai của mô hình này tốt như thế nào. Trong năm nay, một số loại hình đang có xu hướng giảm dần.Về xu hướng bất động sản các khu vực thì tại khu trung tâm nội thành, cuộc chiến mặt bằng vẫn còn hấp dẫn với các chuỗi bán lẻ siêu thị nhỏ, thực phẩm, ăn uống. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẵn sàng đầu tư các cao ốc văn phòng vị trí tốt diện tích lớn. Căn hộ cho thuê cao cấp khu vực trung tâm sẽ tốt, còn khu vực ven thì khốc liệt với các căn hộ chung cư cho thuê. Dự kiến giá nhà phố trong năm 2017 tăng 10 -15%. Căn hộ sang và siêu sang sẽ xuất hiện 4-5 dự án với qui mô không quá 200 căn/ dự án, giá bántừ 7.000 – 10.000 usd /m2 và diện tích 80 – 200 m2.

Đối với khu Đông thì Vincity đã làm sốt giá đất nền, nhà xây sẵn chóng mặt trong quý 4/2016 nên việc tăng giá cũng không còn hấp dẫn như 2016, nhà đầu tư cũng dè chừng. Tuy nhiên, việc đầu tư nhà phố xây sẵn vẫn sẽ thu hút khách hàng vì hàng loạt các công trình hạ tầng đang hoàn thiện. Dự kiến đất nền, nhà phố sẽ tăng 15-20% và phân khúc Căn hộ khu vực này đang giao dịch chững lại, việc mua lướt sóng kém hấp dẫn trong năm 2017. Dự kiến giá căn hộ tăng từ 1-5%.

Tại khu Tây, Q.12 với đặc tính hiền hòa sẵn có nên khó đột biến. Đất nền, nhà phố dự kiến tăng 10 -15%. Còn lại, hàng loạt dự án căn hộ bình dân, thu nhập thấp do đặc điểm mật độ dân số đông, đất rộng nên nhu cầu còn lớn và quỹ đất dự trữ còn lại để phát triển các khu công nghiệp, đô thị bình dân mới. Dự kiến giá nhà phố, đất nền tăng 20 – 30%, căn hộ tăng 10 – 15%.

Riêng khu Nam, trong năm 2017, dự kiến số lượng tung ra khá nhiều theo trục đường sẵn có như Nguyễn Lương Bằng, Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh nên năm nay giao dịch căn hộ sôi động nhất sẽ tập trung về khu Nam. Đất nền, nhà phố khu Nam vẫn hấp dẫn với mức tăng giá dự kiến 20-25%.

Nhìn chung 2017 là một năm thị trường bất động sản chuyển mình theo chất hơn là lượng. Sản phẩm tung ra chào bán sẽ ít hơn, căn hộ giá thấp dưới 1,5 tỷ đồng vẫn là sự lựa chọn, nhà phố 2 tỷ đồng vẫn hút khách, đất nền khu Tây và khu Nam đầu tư sẽ có lợi nhuận vượt trội hơn.

Sự kiểm soát chặt hơn về cho vay bất động sản cũng bị phá vỡ nguyên tắc khi hầu hết nợ vay là của các đại gia lớn hoặc lợi ích nhóm của ngân hàng. Ngược với ngân hàng trong nước thì các quỹ đầu tư nước ngoài đang thích thú rót vốn vào bất động sản tại Việt Nam trong thời điểm này.

Theo Người Tiêu dùng