Xu hướng BĐS năm 2023: Bùng nổ sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, phân khúc bình dân

Nhu cầu nhà ở thực vẫn luôn “nóng”

Thời gian qua, nhu cầu mua đất và đất nền dự án sụt giảm do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại. Tác động từ siết tín dụng vào BĐS cùng chính sách mạnh tay với phân lô bán nền của chính quyền nhiều địa phương đã và đang gây ảnh hưởng mạnh đến hoạt động mua bán và làm thanh khoản loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, với các loại hình BĐS phục vụ cho nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn, tình hình không quá ảm đạm như nhiều người lo ngại.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS nhận định: Người mua BĐS hiện nay ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu mua bán, cho thuê cao. Không chỉ khách hàng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang hướng tới phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực.

Đánh giá thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán BĐS tiếp tục tăng mạnh từ đất nền đến căn hộ, biệt thự...

Cùng chung nhận định, báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Datxanh Services cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì tình trạng khan hiếm. 

Về giá bán, căn hộ chung cư tại Hà Nội ở các phân khúc và vị trí đều thiết lập mặt bằng giá mới. Theo Công bố Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2022 của CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình là 1.872 USD/m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8% - 10% tới năm 2024.

Nguồn cung khan hiếm, giá bán ngày càng tăng cao khiến các dự án sơ cấp mở bán trong trong thời điểm này trở thành tâm điểm, thu hút sự quan tâm của đông đảo người mua thực và giới đầu tư.

Cùng với thị trường căn hộ sơ cấp, thị trường căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng giá ở nhiều khu vực. Tập đoàn CBRE cho biết, giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường đạt ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. 

Giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại các địa phương tiếp tục có xu hướng tăng đều theo quý. Trong đó, so với 6 tháng cuối năm 2021, căn hộ bình dân là phân khúc có mức tăng cao nhất tại cả khu vực Hà Nội và TPHCM (giá giao dịch căn hộ bình dân tại Hà Nội tăng khoảng 5,6%, tại TPHCM tăng khoảng 5,3%). Đối với căn hộ trung cấp tại Hà Nội, giá giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng cao ở một số khu vực như: Hai Bà Trưng, Long Biên, Gia Lâm.

Về phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2022 là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2011. Về vị trí, khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: Trong 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

“Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m² nay đã không còn tìm thấy trên thị trường”, ông Đính nói.

Vốn đổ về phân khúc bình dân 

Các kết quả khảo sát đều cho thấy sự mất cân bằng cung cầu đang vô cùng nghiêm trọng khi số lượng nhà giá cao vượt trội nhà giá rẻ. Người dân bình thường mất khả năng sở hữu nhà, trong khi hàng tồn kho ngày càng gia tăng.

Thu hẹp mức độ lệch pha về cung cầu, giúp giấc mơ sở hữu nhà của đại đa số người dân có phần khả thi hơn khi Chính phủ cùng cộng đồng doanh nghiệp đang ấp đủ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Một số nhà phát triển đã tiên phong tham gia vào sân chơi này. Vinhomes công bố đề án 500.000 căn nhà ở xã hội Happy Home trong 5 năm tới, có giá bán dưới 1 tỉ đồng ở các địa phương hạng 2. Tháng 7 vừa qua, 2 dự án nhà ở xã hội đầu tiên được Vinhomes khởi công xây dựng tại Thanh Hóa, Quảng Trị với quy mô 3.500 căn.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng tham gia cuộc đua phát triển nhà ở xã hội với kế hoạch xây 150.000 căn, góp phần giải cơn khát nhà ở dành cho người lao động, người có thu nhập thấp. Còn Tập đoàn Novaland cam kết xây khoảng 200.000 căn nhà, Him Lam cam kết xây 75.000 căn.

Chưa biết kết quả thực tế sẽ ra sao, tuy nhiên với những diễn biến thị trường cho thấy các "đại gia" hàng đầu trong lĩnh vực BĐS đang bắt đầu chuyển hướng dòng tiền về các sản phẩm giá mềm, thay vì chỉ phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang.

Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục… các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng lực hấp dẫn với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những "đại gia" hàng đầu như Vinhomes, Hòa Bình, APEC, Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hưng Thịnh… vốn đã có những hoạt động tích cực thời gian qua.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc hàng đầu có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường, duy trì sự tăng trưởng.

Có thể thấy, với sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Bất chấp việc “cơn khát” nhà bình dân còn tiếp tục được dự báo kéo dài trong ít nhất 1-2 năm tới, nhưng những triển vọng trong tương lai, dù phải đợi 5 -10 năm, vẫn sẽ là niềm hy vọng cho những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực.

Thanh Huyền