Từ 10/6/2024, Hà Nội áp dụng xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư

Ngày 27/5/2024, UBND TP. Hà Nội đã ban hành quyết định quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Theo đó, đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân có liên quan đến lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế.

Theo UBND TP Hà Nội, nguyên tắc và phương pháp xác định dân số đối với các loại công trình trên phải đảm bảo kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt; thống nhất trong toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng theo quy định. Đồng thời, phải phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn, đảm bảo hiệu lực hiệu quả quản lý Nhà nước.

Việc tính toán quy đổi đối với một số công trình lưu trú khác gồm khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế nhằm tính toán chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật mà không làm thay đổi chức năng sử dụng đất theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25-45m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích từ trên 45-70m2, tính 2 người; diện tích từ trên 70-100m2, tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích từ trên 100-125m2, tính 4 người; diện tích từ 125m2 trở lên, tính 5 người.

Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ từ 25-40m2, tính 1 người; căn hộ 2-3 phòng ở, diện tích từ trên 40-55m2 tính 2 người; diện tích từ trên 55-70m2, tính 3 người; diện tích từ trên 70-77m2, tính 4 người.

Trường hợp phương án kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng căn hộ và cơ cấu phòng ở quy định thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ,...) mà việc áp dụng quy định này không phù hợp, Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội báo cáo UBND thành phố xem xét, quyết định.

Các trường hợp đã được xác định dân số, số lượng căn hộ tại các đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dự án đầu tư được phê duyệt, chấp thuận trước thời điểm quy định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo nội dung đã được phê duyệt. Các quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng, phương án kiến trúc, dự án đầu tư được phê duyệt, điều chỉnh sau thời điểm 10/6/2024 thì thực hiện theo quy định mới này.

Cũng theo phương pháp xác định dân số tại Quyết định 34 này thì dự án, công trình khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ được nghiên cứu thực hiện tại các khu du lịch, khu vực phù hợp với quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt; không yêu cầu xác định dân số đối với dự án, công trình khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng…

Ngay sau khi quy định trên được ban hành, nhiều người dân sinh sống trong các căn hộ chung cư ở Hà Nội bày tỏ băn khoăn, lo ngại. Chị Kiều Liên (trú tại quận Ba Đình, Hà Nội) bày tỏ: “Gia đình tôi có 5 người đang sinh sống trong chung cư 60m2, không biết nếu áp dụng quy định trên thì mình có bị ra đường hay không?”.

Tương tự, gia đình chị Minh Hoa có 6 người đang ở trong căn hộ chung cư thương mại có diện tích 50m2 ở quận Thanh Xuân, Hà Nội. Gia đình chị đang muốn năm sau khi có đủ điều kiện kinh tế thì sẽ mua một căn hộ chung cư mới có diện tích rộng hơn. Vậy nhưng, nếu mua căn hộ ở dự án mới, thì chắc chắn nhà chị phải tính toán kỹ việc diện tích căn hộ có đủ để cả đại gia đình ở hay không. Và điều quan trọng, túi tiền của gia đình có đủ để mua một căn hộ có diện tích lớn không.

Liên quan đến quyết định mới ban hành, lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội cho biết, nhiều người đang hiểu nhầm quy định về Phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn TP.

Theo vị này, quy định xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế dân số tại dự án khi chủ đầu tư lập dự án. Cũng như bố trí cơ cấu căn hộ dự án phù hợp với quy mô dân số của dự án. Trong quy chuẩn mới của Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh thành phải quy định phương pháp tính dân số đối với các loại hình nhà chung cư, nhà hỗn hợp, Condotel, Officetel… thì Hà Nội cũng xin ý kiến Bộ Xây dựng và được trả lời các tỉnh phải nghiên cứu và đưa ra quy định. Trong đó, Hà Nội tính tương đương 3,6 người.

Tuy nhiên, theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì xác định trung bình đối với căn hộ 1 phòng ở có diện tích sử dụng căn hộ từ 25 m2 - 45 m2 tính 1 người. Căn hộ 2 phòng ở có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 45 m2 đến 70 m2 tính 2 người; Diện tích sử dụng căn hộ từ trên 70 m2 đến 100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 100 m2 đến 125 m2 tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên tính 5 người...

Về cơ sở áp dụng phương pháp này, lãnh đạo Sở QH-KT cho biết dựa theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, cũng như dựa theo điều tra dân số năm 2019 và trung bình những năm gần đây của toàn thành phố. “Việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… Chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ”, lãnh đạo Sở QH-KT lý giải.

Tuấn Minh (t/h)