Tín dụng bất động sản 2026: Ngân hàng "siết" cho vay để phát triển bền vững

Năm 2025 khép lại với những con số ấn tượng về dòng vốn đổ vào địa ốc. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, tương đương mức tăng gần 28%.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 32,4% so với cuối năm 2024. Những cái tên nổi bật trong cuộc đua này bao gồm:

VPBank chính thức vượt Techcombank để trở thành ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống với 207.428 tỷ đồng. VIB ghi nhận mức tăng trưởng đột biến hơn 270%, đưa dư nợ từ 5.696 tỷ đồng lên 21.088 tỷ đồng. MB dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 88,9%, đạt 121.189 tỷ đồng. BVBank & MSB cũng ghi nhận mức tăng lần lượt là 103% và 66%.

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay tiêu dùng và kinh doanh) đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, chiếm tới 24,8% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Bước sang đầu năm 2026, thị trường xuất hiện nhiều lo ngại về việc ngân hàng "đóng van" tín dụng khi lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, các chuyên gia và đại diện ngân hàng khẳng định đây chỉ là các điều chỉnh kỹ thuật để đảm bảo an toàn hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức thận trọng hơn (khoảng 15%) và yêu cầu tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng.

Trước áp lực kiểm soát rủi ro, nhóm các ngân hàng lớn (Big4) đã nâng lãi suất cho vay bất động sản đối với các khoản giải ngân mới lên mức 13 - 14%/năm, thay vì các gói ưu đãi 5,5 - 7,5% như trước đây. Tại Vietcombank, lãi suất cố định hiện dao động trong khoảng 9,6% – 13,9%/năm tùy kỳ hạn.

Điểm khác biệt lớn nhất trong chính sách tín dụng năm 2026 là sự phân hóa mạnh mẽ. Dòng vốn sẽ không còn chảy tràn lan mà tập trung vào:

Nhu cầu ở thực: Các ngân hàng như MB, Vietcombank vẫn duy trì các chương trình ưu đãi (khoảng 8-11%) cho nhóm khách hàng mua nhà để ở thay vì đầu tư.

Dự án hiệu quả: Các ngân hàng như BIDV khẳng định sẽ chỉ đồng hành với các doanh nghiệp có dự án phù hợp, khả thi và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Sàng lọc chủ đầu tư: Việc siết chặt tín dụng buộc các chủ đầu tư phải cơ cấu lại dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn và hạn chế đầu tư dàn trải.

Dưới góc nhìn của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, năm 2026 là giai đoạn bản lề để thị trường bất động sản không còn tình trạng "tăng trưởng nóng". Việc lãi suất tăng và tín dụng được kiểm soát chặt chẽ được xem như một động thái "thắng gấp" cần thiết để kiểm soát rủi ro vĩ mô.

Thay vì dựa vào đòn bẩy tài chính quá mức, sự hồi phục của thị trường năm 2026 sẽ đến từ sự sàng lọc và tái cân bằng. Đây là bài kiểm tra năng lực quản trị cho các doanh nghiệp bất động sản và cũng là phép thử cho kỷ luật tín dụng của hệ thống ngân hàng, hướng tới một thị trường minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

Tuấn Kiệt