Giá chung cư đắt đỏ, người mua, thuê đều gặp khó

Trong số các dự án đã và sắp mở bán trong quý I và II, số lượng căn hộ được chào bán với mức giá dao động từ 40-60 triệu đồng/m² cực kỳ hạn chế. Các lựa chọn dành cho người mua nhà để ở với ngân sách vừa phải ngày càng ít, khiến việc tiếp cận nhà ở có giá hợp lý trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Tại TP Thủ Đức, hiện chỉ có duy nhất một dự án thuộc nhóm trung cấp chuẩn bị chào bán là CitiGrand của chủ đầu tư Kiến Á, nằm ở khu vực Cát Lái – một trong những “vùng trũng giá” của quận 2 cũ. Dự kiến đầu tháng 5 tới, 200 căn cuối cùng tại dự án này sẽ được mở bán với giá trung bình khoảng 2,9 tỷ đồng/căn, tương đương 55 triệu đồng/m².

Khu Nam thành phố ghi nhận thêm hai dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² đang giao dịch là Lavida Plus (Bình Chánh) và Conic Boulevard. Tuy nhiên, phần lớn căn hộ tại Conic có diện tích lớn từ 84-114 m², khiến tổng giá trị mỗi căn dao động từ 3,5 đến 4,5 tỷ đồng – vượt quá khả năng tài chính của nhiều người mua có nhu cầu thực.

Trái lại, phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung ở phân khúc cao cấp, với mức giá dao động từ 70 đến 120 triệu đồng/m². Ví dụ, phân khu Alta Height của The 9 Stellars (quận 2) có giá khởi điểm từ 85 triệu đồng/m²; dự án Privie (Gem Riverside) dự kiến chào bán gần 100 triệu đồng/m²; King Grown Infinity (Thủ Đức) từ 110 triệu đồng/m². Dự án Celadon City cũng chuẩn bị tung hơn 200 căn cuối với mức giá khởi điểm từ 69 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế, phí).

Quý I/2025, TP HCM có khoảng 6.800 căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường, trong đó căn hộ cao cấp chiếm tới 85%, phần còn lại là dòng trung cấp. Đáng chú ý, phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Cushman & Wakefield đưa ra con số tương tự khi cho biết, trong số 2.400 căn hộ mở bán mới trong 3 tháng đầu năm, chỉ 6% thuộc nhóm giá khoảng 50 triệu đồng/m². Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đã chạm ngưỡng gần 120 triệu đồng/m², tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Tương tự, CBRE Việt Nam ghi nhận giá thấp nhất của các dự án mới trong quý I đã lên đến 60 triệu đồng/m², trong khi mức cao nhất vượt mốc 500 triệu đồng/m² (chưa tính VAT). Phân khúc cao cấp chiếm gần 80% rổ hàng, còn sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m² chiếm chưa tới 15% và chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước.

Lý giải về thực trạng này, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất và các yếu tố pháp lý tăng cao, đã đẩy mặt bằng giá lên mức mới. Khi quỹ đất sạch ngày càng hiếm, chủ đầu tư buộc phải tối ưu hóa lợi nhuận bằng việc hướng tới phân khúc cao cấp, thay vì phát triển nhà ở giá trung bình.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng chỉ khi nhà ở xã hội được đầu tư và triển khai rộng rãi hơn, thị trường mới có thể tạo ra nhiều lựa chọn cho người thu nhập trung bình. Nếu không, mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM sẽ tiếp tục thiết lập các mức kỷ lục mới và đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

Giá chung cư mới gần 75 triệu đồng/m2, người thuê nhà gặp áp lực

 Theo CBRE, giá trung bình căn hộ chung cư mới tại Thủ đô đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 trong quý I/2025, cao hơn 34% so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội vừa được CBRE Việt Nam công bố, thị trường chung cư Hà Nội quý I/2025 ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000-9.000 căn mỗi quý của 3 quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 4 năm trở lại đây, kể từ năm 2022. Nguồn cung mới trong quý chủ yếu tập trung ở các dự án phát triển tại các huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất (Hà Nội).
Về giá bán, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025.

Tại thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Nếu so với cùng kỳ năm 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3% theo quý, là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023.

Các dự án sở hữu vị trí đắc địa gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại các khu vực Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm (Hà Nội) ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2-3% theo quý. Trong khi đó, giá bán của các dự án còn lại không có nhiều biến động so với quý trước.

CBRE Việt Nam dự báo trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ, giá bán sơ cấp dự kiến tăng nhẹ 8% đến cuối năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) - nhận định, mặt bằng giá bán căn hộ chung cư liên tục tăng cao, thiết lập mức mới thời gian qua khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng leo thang, với mức tăng trung bình từ 10-20% gây áp lực lớn cho người thuê.

Theo chuyên gia, việc giá thuê liên tục tăng cao khiến không ít người có thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn khi chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) phân tích, tại các quận trung tâm Hà Nội hiện nay gần như thiếu vắng các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng, trong khi giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ từ 15-20 triệu đồng/tháng.

Tiến Minh (Tổng hợp)