Thị trường bất động sản 2018: Áp lực nguồn cung tác động ngược lên các chủ đầu tư

Đã có nhiều phương án cạnh tranh hợp lý

Hiện nay, trên thị trường sẽ đánh giá theo từng phân khúc. Theo thống kê của Savills căn hộ hạng A trong năm 2017 tỷ lệ hấp thụ đạt tới 80% tổng lượng hàng của phân khúc này, phân khúc hạng A có thể nói là không nhiều. Trong khi đó phân khúc hạng B cho thấy tỷ lệ thấp thụ cho cả năm đang đạt 60%, lượng hàng rõ ràng đang còn nhiều ở phân khúc này. Phân khúc căn hộ hạng C đang có lượng hàng hấp thụ cao hơn hạng B, lượng hàng hấp thụ vẫn còn tồn nhưng trong thời gian tới, ta có thể thấy áp lực nhiều hơn phân khúc các căn hộ hạng B bởi lẽ lượng căn hộ còn dư lên tới hơn 10 nghìn căn, nên áp lực với thị trường căn hộ hạng B vẫn là nhiều.

Do đó, thị trường năm 2018 sẽ tập trung đáp ứng nguồn cầu mà hiện vẫn chưa khai thác hết, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ của năm 2017 còn một lượng hàng tồn.

Có thể hiểu rằng, trong cùng một phân khúc tại một khu vực khi mà lượng hàng của rất nhiều các dự án xung quanh mình được đưa ra, thì để bán được hàng, các chủ đầu tư có thể sẽ phải áp dụng nhiều hình thức. Đó là ngay từ đầu họ đã đưa ra mức giá mềm hơn so với các dự án xung quanh hoặc vẫn ở mức giá đó nhưng lại kèm theo các hình thức khuyến mại nhiều hơn, như tặng quà, tặng số lượng năm phí quản lý nhất định,… hoặc bằng một hình thức nào đó để thu hút khách nếu không rất khó để cải thiện bài toán kinh doanh cũng như số lượng căn bán được. Đây có thể là một phương án cạnh tranh hợp lý.

Đối với phân khúc căn hộ hạng A, có nhiều dự án mới được chào bán trên thị trường với mức giá cao hơn hẳn khiến mọi người cho rằng phân khúc này tăng giá, tuy nhiên đó chỉ là một số dự án đặc thù khi nó có vị trí hoặc một số đặc điểm vượt trội hơn hẳn các dự án tương tự cùng khu vực, về bản chất không phải là tăng giá do đó chúng ta cần có sự nhìn nhận đúng và khách quan hơn.

Năm 2018 sẽ là năm nối tiếp thuận lợi của năm 2017 bởi các chỉ số kinh tế rất hỗ trợ, về GDP tăng trưởng ấn tượng, tăng trưởng tín dụng, các con số tăng trưởng về lượng khách du lịch cũng như tăng trưởng doanh thu từ các ngành bán lẻ, dịch vụ,… Tất cả các chỉ số đó dường như đang tiếp sức cho người tiêu dùng. Hơn nữa, về nguồn cung so với năm 2017 thì năm 2018 phân khúc thị trường trung cư cũng khá dồi dào, tới trên 28 nghìn căn, do đó người mua đã có rất nhiều lựa chọn.

Chính vì điều này đã tạo nhiều áp lực lên vai chủ đầu tư, buộc họ phải có sự điều chỉnh về giá cũng như các hình thức ưu đãi. Qua đó có thể nhận thấy năm 2018 là năm thị trường thuộc về người mua, họ sẽ có nhiều thuận lợi hơn trong việc lựa chọn dự án phù hợp với ngân sách của mình cũng như phù hợp với vị trí mình mong muốn.

Năm 2018, thị trường phân khúc nào sẽ chiếm ưu thế?

Năm 2017 nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ có sự đi xuống trong khi đó phân khúc nhà ở cao cấp lại có sự gia tăng mạnh mẽ hơn.

Với phân khúc căn hộ cao cấp nếu xét thị trường giai đoạn trong quá khứ lượng hàng còn tồn thực tế không nhiều trong khi nhu cầu vẫn còn lớn, chính vì thế các chủ đầu tư đã nắm bắt được việc khai thác ở đâu còn lượng cầu để cung cấp các nguồn hàng mới bổ sung. Tuy nhiên, tỷ lệ các căn hộ cao cấp trên thị trường hiện chỉ chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung, phân khúc căn hộ hạng B, hạng C vẫn đang là chủ đạo trên thị trường.

Nếu nói về phân khúc căn hộ hạng C bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở giá rẻ năm 2017 có nguồn cung ít hơn so với năm 2016. Sở dĩ như vậy bởi các gói hỗ trợ về tài chính ở giai đoạn 2015 -2016 đã kết thúc và thực tế người mua mà có nhu cầu ở ổn định họ rất cần các gói hỗ trợ về tài chính để ra quyết định, nếu sử dụng các hình thức vay trực tiếp trên thị trường sẽ là điều rất khó khăn đối với nhiều người. Đó là một trong những lý do chính. Chính vì bài toàn trên mà trong năm 2017 hai phân khúc nhà ở đã không có nhiều, dẫn tới việc không phát triển nhà ở thương mại …

Năm 2018, Savills thống kê căn hộ hạng B vẫn chiếm chủ đạo (tới trên 28 nghìn căn) tiếp đến là căn hộ hạng C và cuối cùng là căn hộ hạng A. Trong cả 3 phân khúc nhà ở căn hộ, năm 2017 số lượng các căn hộ được bán ra khoảng 25-26 nghìn căn, số lượng căn có tăng hơn so với năm 2016 là 9% và nếu so chiếu từng bảng thống kê chúng ta thấy số lượng căn hộ hạng A cao cấp đang có số lượng tăng bán gấp 3 lần năm 2016, trong khi đó số lượng căn hộ hạng B đang giảm so với số lượng căn hộ hạng B của năm 2016 đã bán được, tương quan số lượng căn hộ hạng C bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở giá rẻ thì chúng tôi thấy số lượng nguồn cung mới một mặt thì có giảm nhưng số lượng căn hộ có tăng hơn so với năm 2016.

Như vậy, người mua bao giờ cũng sẽ căn cứ uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư, vị trí cũng như chất lượng dự án khi bàn giao để cân nhắc trước khi quyết định. Trên thực tế có nhiều dự án vị trí rất tốt nhưng người mua lại không biết rõ về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Do đó,  mỗi chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và xem xét kỹ tất cả các yếu tố để tránh rủi ro đến với người sử dụng dịch vụ cuối cùng.

Nhóm phóng viên