Star New City: khu đất cá nhân được hô biến thành dự án như thế nào?

Mới đây, nhà đầu tư không khỏi bỡ ngỡ trước nhiều thông tin quảng cáo, rao bán một dự án có tên thương mại là “Star New City" (tên gốc là Khu dân cư An Viễn) tại Đồng Nai, do Công ty TNHH MTV TM – XD & DV bất động sản Đất Việt làm chủ đầu tư, công ty cổ phần bất động sản Eximreal, công ty cổ phần Exim Prememium là đơn vị phân phối độc quyền dự án.

Theo nội dung một số bài quảng cáo, đây là dự án đầu tư đất nền, pháp lý minh bạch, đất thổ cư 100%, có sổ đỏ riêng từng nền, mức giá bán dao động chỉ 18 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, dự án này còn được quảng cáo với nhiều tiện ích khác như: hạ tầng hoàn thiện gồm điện âm, nước thoát, đường bê tông nhựa rộng 6 - 8m... vị trí đắc địa thuận lợi cho giao thương đi lại bởi nằm ngay mặt tiền đường Phùng Hưng, gần chợ, gần trường, gần 4 khu công nghiệp và gần sân bay...

Tuy nhiên, theo hồ sơ PV có được, khu đất được gọi là dự án Star New City chưa hề được cơ quan chức năng phê duyệt để trở thành một dự án bất động sản. Đây là một khu đất nông nghiệp do ông Nguyễn Ngọc Hồ đứng tên chủ sử dụng và đang xin hợp thửa, tách thửa. 

Ngày 22/6/2019, ông Nguyễn Ngọc Hồ có đơn xin hợp 4 thửa số 2222, 2224, 2223 và 495 tờ bản đồ số 5 thành thửa 4160; có diện tích 33.215,9m2. Trong đó đất ở chỉ chiếm 3,6% diện tích (tức 1.200m2) còn lại vẫn là đất cây lâu năm). Mục đích của việc hợp thửa này là để tạo thành khu đất vuông vắn thuận tiện cho đầu tư hạ tầng. 

Ngày 7/2/2020, UBND huyện Trảng Bom có công văn số 1232/UBND-QLĐT trả lời về việc chấp thuận phê duyệt hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật theo mặt bằng tổng thể để thực hiện tách thửa của ông Nguyễn Ngọc Hồ.

Theo đó, UBND huyện Trảng Bom đã chấp thuận chủ trương cho ông Nguyễn Ngọc Hồ được thi công xây dựng 7 đoạn đường giao thông phục vụ lưu thông trong nội bộ khu đất (quy mô chiều dài khoảng 1.110,7m, diện tích đất giao thông khoảng 8.103,6m2) đồng thời kết nối với tuyến đường hiện hữu tại phía Đông Bắc và Tây Bắc khu đất. Cụ thể: Kết cấu đường giao thông bê tông nhựa nóng, dày 5cm. Bề rộng đường từ 6 – 8m, trong đó (đường 8m có mặt đường bê tông nhựa nóng rộng 6m, lề đường 2 bên mỗi bên 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo; đường 7m có mặt đường bê tông nhựa rộng 6m, lề đường một bên rộng 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo đường 6m có mặt đường rộng 5m, lề đường mỗi bên rộng 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo). Các lớp phối theo thứ tự: Cấp phối đá dăm Macadam dày 30cm, độ chặt K>=0,98; nền đất đầm chặt, dày 30cm, độ chặt K>=0,98.”

Như vậy, theo đúng quy định của pháp luật thì đến khi hạ tầng được nghiệm thu thì khu đất này sẽ được tách thành 21 thửa. Sau đó chủ đất sẽ tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng tất cả các thửa đất mới được tách sang đất ở tại nông thôn và tiếp tục thực hiện tách thửa lần 2 theo quy định tại Quyết định 22/2020/QĐ-UBND ký ngày 08/06/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai để tạo thành các thửa đất mới diện tích không dưới 80m2.

Tuy nhiên, thực tế chủ sử dụng khu đất không chỉ dừng lại viêc tách thửa, làm hạ tầng như trong đơn trình bày mà cả khu đất rộng 33.215,9m2 của ông Hồ đã được phân thành 244 lô (diện tích từ 100 – 150m2) và đang chào bán công khai trên các trang mạng.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sự Diệp Năng Bình – Trưởng Văn phòng Tinh Thông Luật (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định: “Theo quy định của Luật Đất đai 2013, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản dưới hình thức “phân lô, bán nền” thì bắt buộc phải lập dự án. Dự án này phải tuân thủ các bước sau: Bước 1, lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500); bước 2, duyệt quy hoạch 1/500; bước 3, hoàn thiện hạ tầng; bước 4, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (trong đó có tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa để ra sổ…). Còn chủ trương tách thửa theo Quyết định 22/2020/QĐ-UBND là đối với các loại đất do cá nhân chủ sử dụng.  

Do đó, các đối tượng thực hiện hành vi tự ý phân lô bán nền sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính Phủ. Bên cạnh đó, có thể bị truy cứu trách nhiệm tội trốn thuế và tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 200 và Điều 174, BLHS 2015 sửa đổi bổ sung 2017”.

Huy Quang