Sóng hạ tầng đánh thức thị trường bất động sản

Trên nền kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam duy trì mức tăng trưởng GDP 8,22% trong quý III, nâng bình quân chín tháng lên 7,84%. Lạm phát được kiểm soát ở 3,27%, lãi suất huy động phổ biến 4,4–5,3% một năm. Vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ; xuất khẩu tăng 16%, nhập khẩu tăng 18,8%, mang lại thặng dư thương mại 16,8 tỷ USD. Đây là những con số hiếm hoi cho thấy nền kinh tế giữ được sức bật mạnh trong bối cảnh thế giới vẫn nhiều bất định.

Dòng vốn tín dụng cho bất động sản tiếp tục mở rộng, khi dư nợ cho vay lĩnh vực này đến cuối quý II đạt 1,742 triệu tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ. Cùng với việc hơn 130 dự án trên cả nước được gỡ vướng pháp lý, thị trường ghi nhận sự trở lại của nguồn cung. Tổng lượng sản phẩm mở bán mới trong quý tăng 13% so với quý trước, trong đó miền Bắc dẫn đầu với mức tăng 32%, miền Trung bứt phá tới 183%. Riêng miền Nam giảm nhẹ 17% do nhiều dự án lớn vẫn trong quá trình hoàn thiện thủ tục.

Giá bán có xu hướng nhích lên, trung bình căn hộ tăng 5–7%, nhà thấp tầng tăng 2–5%, một số khu vực lõi TP.HCM ghi nhận mức tăng 10–30% mỗi năm nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai, metro và cao tốc. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 30–35%, song phân hóa rõ rệt: dự án pháp lý hoàn chỉnh, vị trí hưởng lợi hạ tầng tiếp tục bán tốt, trong khi sản phẩm ở khu vực xa trung tâm cần ưu đãi để kích cầu.

Dat Xanh Services cho rằng quý IV/2025 sẽ là giai đoạn bản lề của chu kỳ mới. Trong kịch bản thuận lợi, nguồn cung có thể tăng 40–50%, giá bán tăng 10–15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 45% nếu mặt bằng lãi suất duy trì ổn định quanh 8–9%. Ở chiều ngược lại, nếu lãi suất tăng hoặc dòng vốn bị thắt chặt, tốc độ hấp thụ có thể giảm còn 20–30%.

Theo ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services, thị trường đang bước vào giai đoạn “chuyển pha” – từ tâm lý phòng thủ sang chọn lọc đầu tư theo giá trị thật. “Nhà đầu tư hiện không còn chạy theo sóng ngắn, mà nhìn vào pháp lý, hạ tầng và tiến độ. Ai chọn đúng vùng hưởng lợi từ hạ tầng sẽ đi trước một bước trong chu kỳ hồi phục mới”, ông nói.

Sự trở lại của nguồn cung cùng niềm tin dần khôi phục cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua vùng đáy. Khi hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh và khung pháp lý ngày càng rõ ràng, quý cuối năm được kỳ vọng sẽ là điểm khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn – nơi giá trị thật trở lại làm thước đo chính của thị trường.

Đức Hoàng