Những quy định mới quan trọng về đất đai có hiệu lực từ 15/8/2025

Với hiệu lực chính thức từ ngày 15/8/2025, Nghị định này mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý trong quản lý và sử dụng đất đai, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và các tổ chức liên quan.

Các quy định mới bao gồm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, ghi nợ tiền sử dụng đất, điều kiện lập quy hoạch, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm định đấu giá quyền sử dụng đất.

1. Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 của Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai, nếu không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi (khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai) mà chưa có quy trình sản xuất được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền, đơn giá sẽ được căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.

2. Sửa quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm c khoản 11 Điều 18 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP liên quan đến việc điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ. Trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thời hạn nợ tiền sử dụng đất được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này. Đặc biệt, trong trường hợp tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ.

Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ vẫn thực hiện theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, là toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Việc ghi nợ này được áp dụng trong thời hạn từ ngày 1/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029.

3. Điều kiện tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 23 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về điều kiện của tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.

Tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải có ít nhất 01 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện chủ trì (đã chủ trì ít nhất 01 quy hoạch cùng cấp hoặc cao hơn, hoặc kế hoạch sử dụng đất cùng cấp hoặc cao hơn; hoặc đã trực tiếp tham gia lập ít nhất 02 quy hoạch cùng cấp hoặc cao hơn, hoặc kế hoạch sử dụng đất cùng cấp hoặc cao hơn) và ít nhất 05 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tham gia trực tiếp (đã trực tiếp tham gia lập ít nhất 01 quy hoạch cùng cấp hoặc cao hơn, hoặc kế hoạch sử dụng đất cùng cấp hoặc cao hơn).

Tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng phải có ít nhất 01 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện chủ trì và ít nhất 05 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tham gia trực tiếp, tương tự như cấp tỉnh.

Chuyên gia tư vấn chủ trì phải có bằng đại học trở lên thuộc chuyên ngành liên quan đến quản lý đất đai. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn thực hiện theo các hình thức lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu, hoặc pháp luật về giao nhiệm vụ, đặt hàng cung cấp sản phẩm, dịch vụ công sử dụng ngân sách nhà nước.

4. Sửa đổi thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định cũng sửa đổi, bổ sung Điều 50 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác.

Cơ quan quản lý đất đai cấp xã có trách nhiệm tổng hợp nhu cầu và lập danh mục dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn, trừ các trường hợp tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai. UBND cấp xã sẽ trình UBND cấp tỉnh chấp thuận danh mục dự án này. UBND cấp tỉnh sẽ có văn bản chấp thuận danh mục dự án.

Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục này.

5. Thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi, bổ sung Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Trường hợp đấu giá thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã sẽ kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá. 

Trường hợp đấu giá thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá.

Các quy định hết hiệu lực từ 15/8/2025

Cùng với sự có hiệu lực của Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, một số quy định quan trọng khác cũng sẽ hết hiệu lực, bao gồm:

Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất.

Nghị định số 26/2021/NĐ-CP ngày 25/3/2021 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14 ngày 17/11/2020 của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Thảo Nguyên