Lãi suất trái phiếu ngân hàng vượt đỉnh, bất động sản đối mặt 156.000 tỷ đồng nợ đáo hạn

Theo báo cáo Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) quý III/2026 của S&I Ratings, hoạt động huy động vốn qua kênh trái phiếu đã điều chỉnh sau đợt tăng mạnh ở quý II. Trong quý III/2026, toàn thị trường ghi nhận 153 đợt phát hành thành công với tổng giá trị đạt 179.400 tỷ đồng, sụt giảm 26% so với quý II. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, giá trị phát hành vẫn duy trì mức tăng nhẹ 7,8%.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị TPDN phát hành đạt 464.100 tỷ đồng (tăng 6,7% so với cùng kỳ). Sau khi trừ đi 132.800 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn và 228.600 tỷ đồng được mua lại trước hạn, giá trị phát hành ròng đạt 102.600 tỷ đồng. Quy mô TPDN lưu hành toàn thị trường đạt khoảng 1,54 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 7,1% so với cuối năm 2025.

Tốc độ tăng trưởng của thị trường TPDN được đánh giá là tương đối chậm khi đặt trong tương quan với tốc độ tăng trưởng GDP 9% và tăng trưởng tín dụng 11,59% của nền kinh tế trong 9 tháng đầu năm 2026. Ảnh hưởng này xuất phát từ việc nhu cầu tín dụng cao đẩy mặt bằng lãi suất tăng, làm chi phí vốn của doanh nghiệp phồng to, kết hợp với các quy định tuân thủ nghiêm ngặt theo Nghị định 200/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 5/6/2026).

Áp lực chi phí vốn thể hiện rõ qua diễn biến lãi suất phát hành. So với mức đáy năm 2025, lãi suất coupon trái phiếu đã tăng bình quân khoảng 2,5 điểm phần trăm, dù tốc độ tăng chậm lại trong quý III.

Với nhóm ngân hàng, lãi suất phát hành coupon phổ biến từ 8% - 9,7%/năm. Tính bình quân quý III/2026, lãi suất trái phiếu ngân hàng đạt 8,85%/năm, chính thức vượt đỉnh bình quân 8,7%/năm của năm 2022. Một số lô trái phiếu của Sacombank đạt 10% - 10,5%/năm và PVcomBank lên tới 10,4% - 10,5%/năm.

Trong khi đó, nhóm bất động sản và các ngành khác: lãi suất tăng mạnh lên mức 12,5% - 13%/năm, dù vẫn thấp hơn mức đỉnh 14% - 14,5%/năm giai đoạn 2022-2023.

Mặc dù thị trường chung hạ nhiệt, kênh phát hành công chúng lại bứt phá kỷ lục với 16 đợt thành công, đạt tổng giá trị 31.600 tỷ đồng (tăng 55% so với cùng kỳ năm trước). Các ngân hàng thương mại chiếm một nửa số đợt phát hành này (8 đợt), nổi bật là Agribank huy động thành công 15.000 tỷ đồng. Các tổ chức phi ngân hàng như ACBS, TCBS, F88, Masan MeatLife và Thuận Đức cũng tham gia với quy mô dưới 1.000 tỷ đồng mỗi đợt.

Sau giai đoạn bùng nổ ở quý II/2026, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản đã sụt giảm rõ rệt: Số đợt phát hành thành công giảm từ 43 đợt xuống 21 đợt trong quý III. Tổng giá trị phát hành giảm mạnh 55% so với quý II.

Sự sụt giảm này tác động lớn từ hai tập đoàn trụ cột (thường chiếm tới 80% tổng lượng phát hành toàn ngành bất động sản). Cụ thể, Vingroup giá trị phát hành giảm từ 61.000 tỷ đồng (quý II) xuống còn 16.000 tỷ đồng (quý III). Masterise duy trì quy mô phát hành ổn định ở mức 23.500 tỷ đồng.

Dù giảm sâu so với quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2026, lượng phát hành của nhóm bất động sản vẫn đạt mức tăng trưởng ấn tượng 121% so với cùng kỳ. Nhu cầu vốn khổng lồ để triển khai dự án tiếp tục là động lực chính, song mặt bằng lãi suất đắt đỏ đang trực tiếp bào mòn chi phí tài chính của doanh nghiệp.

Thị trường TPDN đang bước vào giai đoạn chịu áp lực trả nợ dồn dập. Bước sang quý IV/2026, chuyên gia phân tích S&I Ratings cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ gia tăng đáng kể khi tổng giá trị trái phiếu đến hạn thanh toán ước khoảng 93.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong năm.

Trong đó, nhóm bất động sản tiếp tục là khu vực chịu áp lực lớn nhất với giá trị đáo hạn khoảng 46.900 tỷ đồng, tương đương gần một nửa tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường.

Áp lực đáo hạn dự kiến sẽ chưa dừng lại trong năm 2026 mà tiếp tục gia tăng trong năm 2027. Tổng giá trị TPDN đáo hạn dự kiến cán mốc 276.000 tỷ đồng (tăng 22% so với năm 2026). Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tới 156.000 tỷ đồng (tương đương 57% tổng giá trị đáo hạn Toàn quốc).

Áp lực này buộc các doanh nghiệp không chỉ phát hành TPDN mới để tài trợ dự án mà còn phải chật vật tìm nguồn vốn huy động nhằm cơ cấu lại các khoản nợ hiện hữu trong môi trường lãi suất cao kéo dài.

Dù môi trường lãi suất cao dự báo sẽ còn duy trì ít nhất trong nửa đầu năm 2027, các chuyên gia S&I Ratings nhận định triển vọng trung hạn của TPDN vẫn tích cực nhờ nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế đang bước vào chu kỳ tăng mạnh.

Nguồn vốn từ trái phiếu đóng vai trò trụ cột bổ sung năng lực tài chính cho hàng loạt đại dự án hạ tầng giao thông, năng lượng, công nghiệp và các khu đô thị mới. Để vượt qua thách thức, thị trường TPDN cần thêm thời gian để tiếp tục tái cấu trúc theo hướng bền vững, mở rộng thu hút đa dạng các đối tượng nhà đầu tư và kiểm soát hệ số đòn bẩy tài chính.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III/2026 phản ánh bức tranh phân hóa rõ nét. Trong khi lãi suất ngân hàng vượt mốc lịch sử năm 2022 để thu hút nguồn vốn ra công chúng, ngành bất động sản lại rơi vào thế khó khi phát hành mới sụt giảm. Bài toán hạ nhiệt chi phí vốn và giải tỏa áp lực 156.000 tỷ đồng nợ đáo hạn năm 2027 sẽ là phép thử lớn cho sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Tú Linh