Hà Nội đề xuất cấm bán nhà trong khu đô thị đa mục tiêu trong 3 năm

Theo dự thảo đang được UBND TP. Hà Nội nghiên cứu, nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu sẽ chỉ được phép chuyển nhượng sau 3 năm kể từ thời điểm giao dịch mua bán.

Đây là nỗ lực của thành phố nhằm giảm thiểu tình trạng "lướt sóng", mua đi bán lại trong ngắn hạn để đẩy giá, vốn là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bên cạnh việc siết thời hạn chuyển nhượng, Hà Nội còn dự kiến áp dụng cơ chế kiểm soát lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức tối đa khoảng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Đặc biệt, toàn bộ giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến của dự án sẽ phải trải qua quá trình thẩm tra hoặc kiểm toán nghiêm ngặt trước khi chính thức mở bán ra thị trường.

Mô hình khu đô thị đa mục tiêu này được quy hoạch với cấu trúc đặc thù: nhà tái định cư chiếm 40-50%, nhà ở xã hội chiếm 20-25%, và phần còn lại là nhà ở thương mại chiếm từ 30-40%. Việc đan xen các loại hình nhà ở này kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường sống cân bằng và công bằng hơn.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định đề xuất này cho thấy sự thay đổi lớn trong tư duy quản lý. Thay vì để thị trường tự vận hành đơn thuần, thành phố đang đưa yếu tố an sinh và nhu cầu ở thực vào tâm điểm.

Thực tế nhiều năm qua, Hà Nội chứng kiến không ít khu đô thị "vắng bóng người" dù hạ tầng đã hoàn thiện, đặc biệt là ở phân khúc biệt thự, liền kề. Nguyên nhân là do tỷ lệ đầu cơ quá lớn, nhà đất được mua để tích sản thay vì để ở.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm sẽ giúp "hãm" dòng tiền đầu cơ, thúc đẩy hình thành các cộng đồng dân cư ổn định, từ đó mới có thể phát triển các tiện ích dịch vụ, trường học đi kèm một cách hiệu quả.

Theo TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn cũng đồng quan điểm khi cho rằng một đô thị chỉ thực sự vận hành tốt khi có cư dân sinh sống ổn định, gắn bó với hệ sinh thái hạ tầng xã hội.

Mặc dù mục tiêu mang tính nhân văn, đề xuất này đang vấp phải những luồng ý kiến trái chiều về tính pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định nhà ở thương mại là tài sản hợp pháp của người dân. Ông nhấn mạnh: "Luật không cấm thì không thể cấm", và cho rằng không thể áp đặt giới hạn chuyển nhượng nếu pháp luật hiện hành không quy định.

Nhiều chuyên gia lo ngại nếu áp dụng cứng nhắc, thị trường có thể nảy sinh các hình thức "lách luật" như giao dịch ngầm, đặt cọc hoặc ủy quyền để né quy định. Thay vì cấm đoán trực tiếp, các ý kiến đề xuất Nhà nước nên sử dụng các công cụ kinh tế mạnh hơn như: Áp thuế cao với nhà thứ hai hoặc nhà bỏ hoang để xử lý tận gốc tình trạng đầu cơ. Người dân thuê nhà trong 5 năm để chứng minh nhu cầu ở thực trước khi đủ điều kiện mua chính thức. Thiết kế hành lang pháp lý và ưu đãi rõ ràng cho chủ đầu tư để họ chấp nhận mức lợi nhuận khống chế.

Hiện đề xuất này vẫn đang trong quá trình thảo luận và cần có sự phê duyệt từ cấp cao hơn hoặc bổ sung vào Luật Nhà ở để có cơ sở triển khai thực tế. Tuy nhiên, động thái của TP Hà Nội cho thấy việc ưu tiên nhu cầu an cư của người dân hơn là lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản.

Minh Phương